Parsel Bazında Değil, Ada Bazında Bir Dönüşümün Yapılması Gerekiyor
Ahmet Erkurtoğlu
AE Mimarlık
Kalebodur Sponsorluğunda
Şu anda, maalesef adına kentsel dönüşüm denilen bana göre uygulaması doğru olmayan binaları yenileme hareketi içerisinde proje çiziyoruz. Yani eski binaları yıkıp yeni binalar yapıyoruz. Ancak buna kentsel dönüşüm diyemeyiz.
Esnek ve işlevsel mimari çözümlerin sürdürülebilir çerçevede inşaasının yaratıcı mekanlarla insan hayatına değer kattığı inancıyla farklı fonksiyonlarda projelere imza atıyorsunuz. Genel anlamda projelerinizden bahsedebilir misiniz?
Şu anda, maalesef adına kentsel dönüşüm denilen bana göre uygulaması doğru olmayan binaları yenileme hareketi içerisinde proje çiziyoruz. Yani eski binaları yıkıp yeni binalar yapıyoruz. Kentsel dönüşüm dediğimiz binasal dönüşümün hız kazanmasının sebebi de bakanlığın çıkardığı merdivenler ve balkonlar emsale katılmayacak şeklindeki yüzde 20 artış kararıdır. Binaların yenilenmesi açısından böyle bir artışa ihtiyaç vardı ama uygulama bu şekilde olmamalıydı. Olması gereken; parsellerin birleşmesine teşvik eden bir dönüşümdü. Yani parseller birleştikçe emsal artmalıydı. Parsel bazında değil, ada bazında bir dönüşümün yapılması gerekiyordu. Kartal’da, Pendik’te, Ümraniye’de çok doğru ada bazlı dönüşüm örnekleri bulunuyor. Ada bazında dönüşüm yapıldığı zaman yüzde 50 artış veriliyor. Kadıköy’de ne yazık ki bu uygulanmıyor ama geç kalmış da değiliz. Çünkü Kadıköy’de ortalama 35 bin bina var ve bunun yüzde 10’u yenilendi. Bu demek oluyor ki daha Kadıköy’deki binaların yüzde 90’ının daha yenilenmesi gerekiyor. Parsel birleşmelerinin teşvik edilip yüzde 20 emsal ortadan kaldırılırsa sorun da çözülmüş olacak. Evet, kentsel dönüşüm çok doğru bir karar. Sonuçta insanlar deprem tehlikesine karşı sağlam konutlarda oturmuş olacaklar ancak yanlış uygulamalar yüzünden şehir elden gidiyor. Yenilenmenin bu kadar yoğun olduğu Kadıköy’de altyapı, yeşil alan, yol ile ilgili bir çalışma var mı? Hiçbirinde yok. Biz direkt arsadaki 10 katlı bir binayı yıkıp yerine 15 katlı bir bina yapıyoruz ve yoğunluğu artırıyoruz. Fikirtepe kentsel dönüşümün en güzel örneği, ama Fikirtepe’ye 2 emsal imar verildi. Sonra bakanlık tarafından bu emsal kararı düşürüldü. Planlara baktığınız zaman 1,5 milyon metrekarelik bir arazide bir kent meydanı yok. Ben şehir plancısı değilim ama gezip görüyorum ve mantıken de emsal transferi yapılıp meydanlar, yeşil alanlar yaratılabilir. 6 dönümde 40 bin metrekare inşaat yapıp beton yığınları oluşturduk. AE Mimarlık olarak kentsel dönüşümün uygulanmaya başladığı 4 yıldan beri 300’ün üzerinde kentsel dönüşüm projesine imzamızı attık. Şu anda Kartal’daki İshakoğlu Boya Fabrikası’nın yerine 40 katlı bir bina yapıyoruz. Yine Almanya’da bir mini AVM, Kastamonu’da kültür merkezi, İzmit’te eğlence mekanı tarzında gerçekleştireceğimiz başka bir projemiz bulunuyor. Bir yandan da kentsel dönüşüm projelerimize devam ediyoruz.
Son yıllarda gerçekleşen kentsel dönüşümün de etkisiyle inşaat sektörü Türkiye ekonomisinde lokomotif rol üstleniyor. Sizce bu konudaki mevzuatlar yeterli mi? Kentsel dönüşüm kavramı altında gerçekleşen konut sektöründeki bu hızlı değişim hakkındaki görüşleriniz nelerdir?
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın çıkarmış olduğu 3/2 çoğunluk yasası binaların yıkılmasını sağlamaktadır. Ancak yapılması için yüzde 100 çoğunluk gerekmektedir. Sorunlu kat maliklerinin bulunduğu parsellerde 3/2 çoğunlukla bina yıkıldıktan sonra yapım süreci başladığından yüzde 100 çoğunluk sağlanmış ise yatırımcı ve mal sahipleri maddi kayıplara uğramaktadırlar. Benim önerim hem bu sorunu çözebilecek hem de insanca yaşayanlar gerçek bir kentsel dönüşüme yol açacaktır. Bakanlığımızın yaptığı yüzde 20’lik artış parsel bazında olduğu için şehircilik açısından yanlıştır. Ancak olası İstanbul depreminde önce binaların yenilenmesine yol açtığı ve insanların sağlam binalarda oturmasını sağladığı için doğru bir uygulamadır. Gerçek kentsel dönüşüm olabilmesi için bu yüzde 20’lik artışı parselleri birleştirerek, birleştikçe emsali artacak şekilde ada olmaya yönlendirirsek ve ada olduğunda da ek bir emsal de verilirse doğru bir kentsel dönüşüm olacaktır. Tabii ki böyle bir uygulamada çeşitli nedenlerle problem yaratan mal sahiplerinin sayısı artacaktır. İşte burada bakanlığımızın binaların yıkılması için çıkardığı 3/2’lik yasa gibi yapılması için de yüzde 90 çoğunluk yasası çıkması gerekir.
Bu yasa parseller 1 adaya dönüştüğü ve en az yüzde 90 çoğunluk sağlandığı takdirde, yüzde 90 çoğunluğun ve sorun çıkaran yüzde 10’un hakkını koruyacak bir yasa olacaktır. Nasıl olacak derseniz; bakanlık sorun çıkaran yüzde 10’un yerine bir kayyum, hakem heyeti, bilirkişi vs. atar. Bu kişiler sorun çıkaran kişilerin hakkını koruyarak kat karşılığı sözleşmeye imza atar ve inşaatın yapılabilmesi için gerekli olan tüm taahhütname ve muvafakat nameleri verir. İnşaat yapılırken de onların hakkını korur ve inşaat iskânı aldıktan sonra da kat mülkiyet tapularını sorun çıkaran kişilere verir ve böylece hem gerçek bir kentsel dönüşüm olur hem de kişiler sorun çıkarmayan kişiler mağdur olmaz. Tabii ki olayın hukuksal boyutunu hukukçularımız daha iyi bilir.
Bu güne kadar gerçekleştirilen kentsel dönüşümde yapılan hatalar ve dönüşümün nasıl olması gerektiği ile ilgili görüşlerinizi alabilir miyiz?
Daha önce de belirtmiş olduğum üzere parsel bazında değil, ada bazında dönüşüm gerçekleşmeli. Bildiğiniz üzere bir de Kadıköy için 15 kat sınırı getirildi. Bu kısıtlama kentsel dönüşümün önünü tıkayan unsurlardan. Zaten yeşil alanımız yok, olanları da koruyalım. Ada olduğumuz takdirde örneğin yüzde 20’lik bir alanı ağaçlandırmak şartı koşulsun. Biz 4 tane yönetmelikle proje çözmeye çalışıyoruz. Eskiden tek bir yönetmeliğimiz vardı. Onu da ezbere bilirdik, şimdi bildiklerimizi dahi unuttuk. Bakanlıkta hiç bir şey bilmeyen sadece diplomasında mimar, mühendis, şehir plancısı yazan ve hiç uygulamada bulunmamış insanların oluşturdukları yönetmeliklerle yönetiliyoruz. Çözüm var ama uygulayacak yetkiliyi bulmamız lazım. Bunların yanında ekonomik sıkıntılar da var. Biz ruhsat alırken binanın yıkılıp arsaya dönüşmesi lazım. Kadıköy’de de baktığınız zaman bina yıkılıp arsaya dönüşüyor, ondan sonra ruhsat alıyoruz ama Kadıköy Belediyesi de diğer belediyeler de çok yoğun. Bina yıkıldıktan sonra ruhsat almak 5-6 ay sürüyor ve bina yıkıldığı için de müteahhit her ay 50 bin, 100 bin TL kira ödüyor. Ruhsat aldıktan sonra kira vermemek pek olmuyor ama olacağını varsayarsak da ev sahipleri mağdur oluyor. Burada da şöyle bir çözüm olabilir: Bina içerisindeyken yüzde 100 muvafakat var ise mal sahipleri binanın içerisindeyken ruhsat almalı. Ruhsat aldıktan sonra 5 ay içerisinde inşaat başlamaz ise ruhsat iptal edilmeli ki insanlar kira mağduriyetinden kurtulsun.
2015 yılı içerisinde ağırlıklı Bağdat Caddesi ve Kadıköy olmak üzere pek çok proje hayata geçirdiniz. Hayata geçirdiğiniz projelerde sürdürülebilir mimari ve çevre dostu bina kriterlerine göre uygulamalarınızdan bahsedebilir misiniz?
Bu işi parsel bazında yaptığınız zaman biraz zorlanırsınız. Ben gri suyu depolayacağım fakat depoyu nereye koyacağım? Denilmesi gerekiyor ki, “Ön bahçeyi sadece su deposu olarak kullanabilirsin” ama bize bu da söylenmiyor. Dolayısıyla yeşil bina, sürdürülebilir bina diyorsak imar yönetmeliğinin buna izin verecek şekilde değiştirilmesi lazım.
Bağdat Caddesi’nde yenilediğiniz binalarda malzeme seçiminde nelere dikkat ettiniz?
Bağdat Caddesi kimlik değiştirdi. Eskiden binaların altı işyeri, üst kısımlar ise konuttu. Ancak şimdi binalar komple işyeri, restoran veya cafe oldu. Dolayısıyla ya firmanın özelliğine göre çalışıyoruz ya da giydirme cephe yapıyoruz. Malzeme seçiminde her zaman günün şartlarına uygun, çevreci ürünler tercih ediyoruz.
Hayatın tüm alanlarında “engelsiz” yaşama uygun planlamalar ve erişim senaryoları geliştirilmesi önemli. Ülkemizde engelliler için çalışmalar yapılıyor ama sizce yapılanlar yeterli mi, yeteri kadar yasalarla destekleniyor mu?
Yapıyı tasarlarken engelli rampası yapıyoruz; ama yollarımız engelsiz yaşama uygun değil. Biz apartmana yapsak da engelli vatandaş oradan gideceği yere ulaşabiliyor mu, asıl sorun bu. Her şey biz de sadece gösterişten ibaret. Bir AVM ya da iş merkezi yaptığımız zaman tabi ki engelsiz yaşamı destekleyecek şekilde tasarlıyoruz.
Dolayısıyla yeşil bina, sürdürülebilir bina diyorsak imar yönetmeliğinin buna izin verecek şekilde değiştirilmesi lazım.
Yapı malzemeleri yaşam döngülerinin her evresinde farklı çevresel etkilere sebep olabilir. Bu sebeple malzeme seçimi süreçlerinde çok boyutlu kriterler rol oynar. Bu bağlamda malzeme seçiminde öne çıkan kriterler neler olmalı? Sizin kullanmayı en çok tercih ettiğiniz yapı malzemeleri hangileri?
Binanın karakterine göre tercihlerimizi yapıyoruz. Eğer bina, reklam alacak konumda ise ek gelir olsun diye iş merkezlerini giydirme cephe olarak tasarlıyoruz. Bunun haricinde prekast cepheyi ısı ve su yalıtımından dolayı çok tercih etmiyorum. Uzun vadede problem yaşıyoruz. Ama metrekare kazanma açısından mal sahipleri veya müteahhitler prekast cepheyi tercih ediyor. Cephelerde ben genelde taş cepheyi, neoliti kullanmayı ve mümkün olduğu kadar sade cepheleri tercih ediyorum.
Mimari projelerde doğal ışığın mekana girişi önemli ve ışık mimarinin hiyerarşisini yöneten önemli bir kriter. Bu bağlamda siz projelerinizde neleri göz önünde bulunduruyorsunuz, hangi alanlarda ne tür çözümler üretiyorsunuz?
Konutlarımız dört odalı bile olsa karanlık oda mümkün olduğu kadar yapmamaya çalışıyoruz. Sadece bitişik nizam yerlerde bir oda karanlık oda olmak zorunda kalıyor. En çok dikkat ettiğim şey mümkün olduğu kadar apartman merdivenlerine doğal ışık vermeyi sağlamak. Böylece aydınlatmadan da tasarruf ediyoruz. Gerçi şu anda çoğu binalarımızda led aydınlatmalar kullanıyoruz ama yine de ben her zaman gün ışığını tercih ediyorum.