TSKB Gayrimenkul Değerleme İzmir Şube Özel Projeler Değerleme Uzmanı Aydan Ege Güven, iklim değişikliği ve Covid-19 pandemisinin yapılı çevre üzerinde yarattığı radikal değişimlere dikkat çeken ve gayrimenkul sektöründe yeni trendleri döngüsel ekonominin belirleyeceği öngörüsünü ortaya koyan bir çalışma hazırladı. Gayrimenkul sektöründeki yeni trendlere ilişkin analizleri içeren çalışma Avrupa Birliği (AB) Sürdürülebilir Kalkınma Hedefleri ve Avrupa Yeşil Mutabakatı ile paralelleşen yerel yönetim politikalarının döngüsel ekonomiyi gayrimenkul yatırımlarında önemli bir belirleyici haline getirdiğini ortaya koyuyor.

Aydan Ege Güven, azalan konut arzı ve yükselen inşaat maliyetlerinin, gayrimenkul sektöründe ekonomik anlamda erişilebilir ve yaşanabilir konut ihtiyacını ön plana çıkarmaya başladığına işaret ettiği çalışmasında, iklim değişikliği ve Covid-19 pandemisin ise yapılı çevreye ilişkin sektörlerde radikal bir paradigma değişikliği gereksinimini beraberinde getirdiğine dikkat çekiyor. Aydan Ege Güven, çeşitli araştırmalarla desteklediği analizinde şu görüşlere yer veriyor: 

“ARUP ve Ellen Macarthur Vakfı tarafından yayınlanan raporda, döngüsel ekonominin üç ana ilkesi atık ve kirliliğin tasarımı, ürün ve malzemelerin kullanımda tutulması ve doğal sistemlerin yenilenmesi olarak vurgulanıyor. Bu ilkeler yapılı çevreye uyarlandığında, değişken hammadde fiyatları karşısında dirençli ve üretken kentsel alanlar yaratmak mümkün. Yapılı çevreye yönelik döngüsel ekonomi modeli ile çelik, alüminyum, çimento ve plastiğe azalan talep sayesinde 2050’ye kadar yapı malzemelerinden kaynaklanan küresel karbon emisyonlarının yüzde 38 oranında azalacağı öngörülüyor. Bu modelin benimsenmesi, net-sıfır karbon emisyonu hedeflerine ulaşmada da büyük bir fırsat sunuyor.

2021 yılında yayınlanan “Binalar ve İnşaat için Küresel Durum” raporuna göre de binalar ve yapı sektörü kaynaklı enerji tüketimi ve emisyonlar, son yıllarda rekor seviyelerde artış gösterdi. Küresel nihai enerji kullanımının yüzde 36’sı ve karbon emisyonlarının yüzde 37’si bina ve inşaat sektöründen kaynaklanıyor. Yine kentsel katı atıkların yüzde 40’ı ise inşaat ve yıkım pratiklerinden oluşuyor. Yapılı çevreye ilişkin sektörlerde atılacak her adım, düşük karbonlu, sürdürülebilir bir kentsel çevre sağlamak adına büyük önem taşıyor. AB ülkelerinde gayrimenkul sektörünün eğilimlerini artık döngüsel ekonomi belirliyor. Türkiye bu trendlerde henüz AB ülkeleri kadar yol alamamış olsa da dönüşüm kaçınılmaz. 

E-ticaretteki artış, depolama alanlarının ve lojistik tesislerinin de değerini artırıyor

Gayrimenkul sektöründe öne çıkan trendlerin sıralandığı çalışmada e-ticaretin büyümesine paralel olarak yeni depolama alanları önemli bir yatırım fırsatı olarak öne çıkıyor. Avrupa’da, 2020 yılında depolama alanlarına yönelik kiralama faaliyetlerinin yüzde 69 oranında artış gösterdiği görülüyor. PwC’nin 2021 yılında gayrimenkulde yükselen trendler üzerine hazırladığı raporda alışveriş merkezleri 26’ncı sırada yer alırken, lojistik tesisleri alternatif yatırım alanlarında ikinci sırada yer alıyor. Dimension Data tarafından yapılan araştırmada ise mağaza içi müşteri deneyimini iyileştiren şirketlerin yüzde 84’ünün gelir artışı gördüğü belirtiliyor. Perakendecilerin ve mağazaların başarılı olabilmesi için esnek ve çeşitli hizmetlere sahip karma kullanımlı mekanlar sunmaları, bir nevi yaşam merkezlerine dönüştürülmeleri oldukça önemli stratejiler olarak gösteriliyor. Türkiye’deki bazı gayrimenkul firmalarının da bu doğrultuda, 2022 hedefleri arasında “dark store”, “cloud kitchen” gibi inovatif fikirleri bulunuyor.

Birlikte Yaşam Mekanları Alternatif Yatırımlar Arasında Öne Çıkıyor 

Birlikte yaşam mekanlarının, ekonomik anlamda erişilebilir konutlar sunmaya yönelik girişimlerin yükselişi ile popülerlik kazandığı vurgulanan çalışmaya göre bu model, özellikle bir hanede tek başına yaşayan bireylerin hem ekonomik hem de sosyal anlamda karşılaştığı zorluklara çözüm getirmesi ile öne çıkıyor. Yine bu model kadar popüler olmasa da hayata geçen farklı birçok proje bulunuyor. Amsterdam’da bir platform üzerinden kentin kullanılmayan mekanları için rezervasyon yapılabiliyor. Yine Amsterdam’da Deloitte tarafından kullanılan The Edge binası, her çalışana iş programına göre her gün binada yer ayırabiliyor. AirBnb ve Hire Space de stokun verimli kullanılmasına yönelik, paylaşım ekonomisini destekleyen avantajlı uygulamalar olarak öne çıkıyor.  

Paylaşımlı Ofis Mekanlarının Sayısı Artıyor

Çalışmada pek çok şirketin ve farklı alanlarda uzmanlaşan çalışanların belirli sürelerle kiraladığı, çalışanlar için gerekli tüm teknolojik altyapıya sahip paylaşımlı ofislere dikkat çekiliyor. Pandemi sonrası geleneksel ofis alanlarının yüzde 40-60’ının mesai saatlerinde boş kalıyor olması bu konuda en önemli etken olarak gösteriliyor. Öte yandan bu trend ile mevcut binalardaki enerjinin yüzde 20-40’ının daha karlı bir şekilde korunabileceği tahmin ediliyor. 

Kira Amaçlı İnşa Modeli 

Çalışmanın referans aldığı İngiltere’de yapılan bir hanehalkı anketine göre, 35-44 yaşları arasındaki hanehalklarının mülkiyet tarzı, 2010-2020 yılları arasında yüzde 9’luk bir değişimle ev sahipliliğinden kiracılığa yönelen bir değişim gösteriyor. JLL tarafından 2021 yılında hazırlanan rapora göre İngiltere’de 2015’ten bu yana yıllık yüzde 50’nin üzerinde talep artışıyla İngiltere gayrimenkulünde en hızlı büyüyen model olarak öne çıkıyor.