Bina Değil Mahalle Ölçeğinde Kentsel Dönüşümün Örneği Tomtom Gardens
Hakan Kodal
Krea Gayrimenkul İcra Kurulu Başkanı
Sadece emsal artışıyla, metrekare izniyle ve inşaat ruhsatıyla kentsel dönüşümü başaramayız. Tomtom mahallesindeki tarihi dokuyu koruyarak, esnafı ile birlikte başarılı bir dönüşüme imza attık.
Sadece emsal artışıyla, metrekare izniyle ve inşaat ruhsatıyla kentsel dönüşümü başaramayız. Tomtom mahallesindeki tarihi dokuyu koruyarak esnafı ile birlikte başarılı bir dönüşüme imza attık.
Şu ana kadar kentsel dönüşümde iki projede çalıştık. Bunlardan biri başarısız, diğeri ise başarılı oldu. Dönüşümden sıkça bahsediyoruz ancak dönüşüm genellikle binaların yıkılıp yeniden yapılması olarak görülüyor. Her yerde dönüşüm adı altında yapıların yenilenmesi söz konusu. Yapıların yenilenmesi tek başına dönüşümü ifade etmiyor. Depreme dayanıklı bir bina yapmak dönüşümün çok ufak bir parçası, dönüşümle birlikte bir artı değer yaratmak da gerekiyor. Kentsel dönüşümün sosyal, çevresel ve ulaşım boyutları ile ticarete etkisini, dolayısıyla mahalle boyutunu da göz önünde bulundurmak gerekiyor. Şirket olarak hedefimiz dikey değil yatay dönüşüm yapmak oldu.
Yatay dönüşüm
Yatay dönüşüm oldukça seyrek kullanılan bir terim. Kentlerimizin ihtiyacı olan bina bazında dönüşümü içeren dikey dönüşüm değil yatay dönüşümdür. İlk denememiz Göztepe’de başarısız oldu ve bundan dersler çıkartarak Tomtom mahallesinde başarılı bir porjeye imza attık. Göztepe’deki projede 9 bina ile bir dönüşüm yapmak istedik ancak konsensusa varmak için 1,5 yıl uğraştık. 1000 dönümlük 9 parsel yerine, 9 bin dönümlük içinde sosyal tesisleri de olan bir proje hazırladık. Bu parsel birleşmesinin avantajlarını parsel sahiplerine anlattık ancak anlaşma sağlanamadığından bu proje hayata geçmedi. Ortak alanlarında spor tesisleri, ticaret alanları, Bağdat Caddesi’ndeki mağaza dokusunun olduğu caddeler gibi detaylarla projeyi parsel sahiplerine sunduk. Bu nedenle kentsel dönüşümde projelerin önüne engel olmayacak yaptırımlar koyulmalı. Kağıthane Belediyesi’nin yaptığı dönüm artışlarına paralel olarak emsal artışı gibi avantajlar oldukça başarılı sonuçlar getiriyor, parsel sahiplerini birleşmeye teşvik ediyor.
Yatay dönüşüm oldukça seyrek kullanılan bir terim. Kentlerimizin ihtiyacı olan bina bazında dönüşümü içeren dikey dönüşüm değil yatay dönüşümdür.
Depreme dayanıklı bir bina yapmak dönüşümün çok ufak bir parçası, dönüşümle birlikte bir artı değer yaratmak da gerekiyor.
Yatay dönüşüme imkan veren alanlarda proje yapma kararı aldık. Tarihi dokunun yoğun olduğu Tophane ile Galatasaray arasında yer alan Tomtom mahallesine yatırım yapma kararı aldık ve bu projeyle ödül de aldık. Beyoğlu, Çukurcuma, Karaköy arasında yer alan bu mahallenin İstanbul’un en yoğun ama en şanslı bölgelerinden olduğunu tespit ettik. Bu lokasyonda yeme-içme alanlarının yanı sıra sanat galerileri (Tophane ArtWalk), tasarımcılar ile antikacıların olduğunu belirledik. Mahalleyi bu yönleriyle keşfettiğimizde, projeyi kesinlikle sadece bir konut projesi olarak değil mahalle bazlı bir proje olarak tasarladık. Mahallede olmayan hiçbir şeyi projeye dahil etmeyerek, mahallede öne çıkan yaratıcılık, sanat ve ticaret yönlerini öne çıkaran bir proje hazırladık. Paris’teki, Londra’daki gibi yaratıcılığın merkezinde olabilecek firmaları barındıracak özelliğe sahip bu mahallede, çalışmalarımız sonucunda tek tek bina yerine tüm mahalleyi dönüştürmeye odaklandık.
Esnafla ve işletmecilerle işbirliği yaparak bu projeyi sahiplenmelerini sağladık. İstanbul Life ile birlikte Tomtom mahallesi ile ilgili bir rehber çıkarttık. Şu anki hedefimiz 2020 yılında Tomtom mahallesini yaratıcılığın merkezi haline getirmek. Proje tamamladığında 25 ticari işletme, 3 ofis binası ve 100’ün üzerinde konut binası olacak. Mahalledeki camiyi onardık; belediyeye sunduğumuz proje ile Postacılar Sokağı’nı onardık. Böylelikle çevreyi mahalle sakinleri ve orada çalışanlarla ile birlikte dönüştürüyoruz. Mahalledeki özellikleri ‘soylulaştırırken’ değerlerimizi de koruyarak 20 bin metrekareye ulaşan karma bir proje hazırladık. Sürdürülebilirlik bakış açısıyla o dokuya uygun mağazaları seçtik. Binaları satın alarak veya vakıflardan kiralayarak ilerledik.
Bahar Korçan, Moda Tasarımcıları Derneği ve Birleşmiş Markalar Derneği ile birlikte Eylül ayından itibaren ‘Tasarım Sokak’ta’ sloganıyla büyük bir organizasyona da imza atıyoruz. Bu etkinliklerle birlikte Tomtom’un adını çok duyacaksınız.
Şu anki hedefimiz 2020 yılında Tomtom mahallesini yaratıcılığın merkezi haline getirmek.
Mahalleyi geliştirip insanların algısını değiştirerek mahallede dönüşümünü başararak fark yaratabilirsiniz. Galata Moda’yı organize eden moda tasarımcısı Bahar Korçan, Moda Tasarımcıları Derneği ve Birleşmiş Markalar Derneği ile birlikte Eylül ayından itibaren ‘Tasarım Sokak’ta’ sloganıyla büyük bir organizasyona da imza atıyoruz. Bu etkinliklerle birlikte Tomtom’u adını çok duyacaksınız. Sosyal dokuyla olan iletişim ve burası için çizilen vizyon ya sizin çizdiğiniz vizyon olacak ya da bu vizyonu ortaya koyacak ve destekleyecek bir yerel yönetim veya kamu idaresi olmalı. Sadece emsal artışıyla, metrekare izniyle ve inşaat ruhsatıyla kentsel dönüşümü başaramayız.