Gayrimenkulde Tüm Ezberler Bozuldu
Küresel ve yerel gelişmeler Türkiye’de gayrimenkul konusunda uzun yıllara dayanan ezberleri bozdu. Önce Suriye’de daha sonra Ukrayna’da yaşanan savaş yurt dışından göç başlattı, deprem felaketi ise ülke içinde ayrı bir göç hareketliliğine sebep oldu. Fiyatlar bazı bölgelerde astronomik derecede artarken bazılarında düşüşe geçti, kiracı ev sahibi anlaşmazlıkları zirveye çıktı, arsalara yönelik talepler arttı, yatırım amaçlı gayrimenkul alımları farklı yatırım araçlarına yöneldi ve yazlık kiralama alışkanlıkları değişti. İstanbul, Ankara ve Bodrum’da ofisleri olan Emart Gayrimenkul Kurucusu ve Gayrimenkul Uzmanı Arzu Turan sektördeki değişim ve dönüşümleri değerlendirdi.
Gayrimenkulde ‘en doğrusu’ kavramı kalmadı
Gayrimenkulde özellikle deprem sonrası öyle hızlı bir değişim ve dönüşüm yaşıyoruz ki artık sektörün tek bir doğrusu yok. Kiracılarla yaşanan problemler, bankaların faiz oranları, döviz kuru ve hatta aidatlardaki artışlar bile gayrimenkul sahiplerinin ve bu alandaki yatırımcıların alışkanlıklarını değiştirmiş durumda. Eskiden konut alıp kira geliri elde etmeyi düşünenler şimdilerde arsaya yöneliyor. Bazı bölgelerde yüksek katlı binalarda fiyatlar düşüyor, bazılarında tam tersi artıyor. Boş evi olan kiraya vermezken, evini kiraya vermek isteyen kiracı bulamayabiliyor. Ev sahipleri kiracılardan, kiracılar ev sahiplerinden dert yanıyor.
Arsa yatırımına yönelik ilgi patlaması var
Gayrimenkulde en fazla talebi açık ara arsalar görüyor. Kimisi tarım, kimisi hayvancılık için, kimisi de gelecekte değerlendirmek için arsa satın alıyor. Önümüzdeki 3-5 senede arsaya olan talep daha da artacak ve aradaki fark iyice açılacak gibi görünüyor. Konuya deprem özelinde bakacak olursak 1999 İzmit Depremi olduğunda insanlar geçici olarak İstanbul başta olmak üzere yakın şehirlere yerleşebildiler. Ama şimdi deprem o kadar geniş bir coğrafyayı etkiledi ki çevre illerde de konuşlanmak mümkün olmadı. Dolayısıyla insanlarda kaygı 1999’a göre çok daha fazla arttı. İstanbul için deprem kaygısı zaten yüksek seviyede. Eğer paranız veya hareket kabiliyetiniz varsa kendinizi güvene almak için arayışa giriyorsunuz. Örneğin evi olup ikinci veya üçüncü konuta yatırım yapmayı düşünenler bundan vazgeçip arsaya yöneliyor. Arsa hem değerleniyor hem de olağanüstü durumlarda insanlara sığınacak bir liman güveni veriyor.
Bina kat sayısı yükseldikçe fiyatlar aşağı iniyor
Deprem sonrası çok yüksek katlı konutlarda fiyatlar inişe geçti. Artık binanın zeminine, sağlamlığına ve alçak katlı oluşuna çok dikkat edilmeye başlandı. Eski yapılarda da değerler düştü. Binanın zemini çok iyi olsa bile bina yaşı 30 ve üzeri ise otomatik olarak talep azaldı. Her şey arz talep dengesiyle ilintili ve talebin azaldığı yerlerde fiyatlar düşüyor. Geçmişe göre gayrimenkul yatırımcısının alışkanlıkları da değişti. Evi olup boş tutanlar kira rakamlarına yaklaşan aidatlar nedeniyle evlerini kiralama veya satışa çıkarma yoluna gitmeye başladı.
Ev sahibi de kiracı da bilinçleniyor
Kiracılarla ev sahipleri arasında yaşanan sorunlar her iki tarafı da bilinçlendirdi. Son yıllarda evini en yüksek kira bedeline vermeyi tercih eden ev sahibi artık ödemesini düzenli yapacak mı, evini sorunsuz kullanacak mı ve zamanı geldiğinde tahliye edecek mi bunlara bakıyor. Artık ev sahibi kiracıdan kiracı ev sahibinden tahliye konusunda yazılı taahhüt talep ediyor. Ancak elinizde tahliye taahhüdünüz olsa da karşı taraf buna uymayabiliyor. Bu yüzden en başta bir hukukçudan veya uzmandan mutlak destek alınmasını öneriyoruz. Örneğin kiracısı olduğunuz konut el değiştirirse eski ev sahibinizle yapmış olduğunuz taahhütnamenin geçerliliği kalmıyor. Bu tür detaylar ev sahipleriyle kiracılar arasında sorunlar yaşanmasına sebep olabiliyor.
Kiraya vermektense satmayı tercih edenler arttı
Bugünlerde her bölgeden konut satışı ile ilgili çok fazla portföy alıyoruz. Elbette buna sadece ev sahibi kiracı anlaşmazlıkları sebep değil. Yüzde 30’lara ulaşan faiz getirileri ve kurdaki yükseliş gayrimenkul yatırımcısını farklı yatırım araçlarına yöneltebiliyor. Gayrimenkulde yüzde 25-30 getiri olmadığı sürece kişi parasını bankaya koymayı tercih edebiliyor. Ayrıca zaman içinde konutların fiyatları artan kurla birlikte doğru orantılı olarak ilerlemiyor. Örneğin kur düşükken 1 milyon dolar değeri olan bir ev, kur yükseldikten sonra döviz karşılığı olarak 800 bin dolar olabiliyor. Dolayısıyla yatırım amaçlı konut sahibi olanlar kısa vadede satış yaparak döviz açısından kayıp yaşamamayı planlıyor. Pandemi öncesi yatırım amaçlı gayrimenkul almış olanlar son dönemde biraz daha likit para, döviz veya altına yönelmeye başlamış durumda.
Yazlık kiraları bu yıl daha dengeli
Arz ve talepler yazlık fiyatlarında da denge oluşturdu. Bodrum, İzmir, Antalya gibi bölgelerde geçmişte sezonluk kiralamalar daha çok yapılırdı. Ancak artık aylık, 15 günlük veya haftalık yazlık kiralamaları daha fazla. Kısa dönem kiralamalar kiracı için fiyatları daha makul hale getirirken, ev sahipleri bu kısa dönem kiralamaların toplamında uzun dönem kiralamaya göre daha fazla kazanabiliyor. Eskiden talep çok, arz azdı çünkü kiralanan evler sezonluk yani uzun dönem kiralanıyordu ve boş ev bulmak zor olabiliyordu. Şimdi daha kısa süreli kiralamalar yapılınca yazlık arayanların alternatifleri artmış oldu ve bu da otomatik olarak fiyatları daha dengeli hale getirdi. Pandemi döneminde çok ciddi artışa geçen yazlık kiralık fiyatları bu yaz artık olması gereken rakamlara inmiş durumda.