İkinci Çeyreğin Sonu İtibarıyla Sektörde Gözle Görülür Bir Toparlanma Yaşandı
Türkiye'nin Gayrimenkul Platformu GYODER, gayrimenkul sektörünün alt segmentlerini üçer aylık dönemler halinde irdelediği ‘GYODER Gösterge’ Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2020-2. Çeyrek Raporu’nu yayınladı. Yapı Kredi Bankası sponsorluğunda yayınlanan ‘GYODER Gösterge’de; COVID-19’un etkisinin hissedildiği sektörde özellikle ikinci çeyreğin sonu itibarıyla gözle görülür bir toparlanma yaşandığı vurgulandı. 2019 yılının ilk yarısında toplam 505 bin olan konut satışının, 2020 yılının aynı döneminde 624 bin adede ulaşarak yüzde 23,5’lik bir artış sağladığı belirtilen raporda; artışı tetikleyen en önemli unsurların kredi faizlerinde keskin düşüş ve ertelenen talebin devreye girmesi olduğu ifade edildi. Ayrıca sektör adına son derece önemli bir yatırım aracı olan Gayrimenkul Yatırım Fonlarına ait veriler, ikinci çeyrek dönemi itibarıyla GYODER Gösterge’de ilk kez paylaşılmaya başlandı.
GYODER (Gayrimenkul
ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği), dünya ve Türkiye
ekonomisinden, temel makroekonomik göstergelere, sektör içi üretim
rakamlarından, çeşitli istatistiklere kadar önemli bilgiler aktaran ‘GYODER Gösterge’
ile gayrimenkul sektörüne ışık tutmaya devam ediyor. Temel ekonomik
verilerin yanı sıra ‘Konut’, ‘Krediler’, ‘GYO-Gayrimenkul Yatırım
Ortaklığı’, ‘GYF-Gayrimenkul Yatırım Fonu’, ‘Ofis’, ‘AVM’, ‘Lojistik’ ve
‘Turizm’ gibi gayrimenkulün tüm alt segmentlerini kapsayan raporun;
gayrimenkul yatırım ortaklıklarının finansal değerlendirmeleri ile
ilgili verileri, Merkezi Kayıt Kuruluşu (MKK) ve Kamuyu Aydınlatma
Platformu’nun (KAP) katkılarıyla zenginleştirildi. GYO’ların
BIST GYO Endeks Performansı, halka açıklık oranları, piyasa ve portföy
değerleri, yatırımcı sayıları, özkaynak, sermaye gelişimleri, aktif
karlılıkları gibi birçok verinin eklendiği rapora son olarak GYF ile ilgili güncel veriler eklendi. Yapı Kredi Bankası sponsorluğunda hazırlanarak kamuoyu ile paylaşılan GYODER Gösterge, aynı zamanda GYODER’in web sitesi ve www.gyoder.org.tr adresinde yayınlanıyor.
Alınan önlemler toparlanma eğilimini güçlendirdi
Sektörün geleceğine dair öngörülerin de aktarıldığı ‘GYODER Gösterge’ 2020-2. Çeyrek Raporu’nda,
şu bilgi ve değerlendirmeler yer aldı: Pandemi sürecinde başta Hazine
ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca alınan önlemler
ve proaktif yaklaşımlar sektöre can suyu olarak toparlanma eğilimini
güçlendirdi. İnşaat sektöründe yüzde 1,5 seviyesinde
yaşanan gerileme ise hızlı yaşanan küçülmelerden sonra eğilim
değişiminin ilk işareti olarak görüldü. Alınan tedbirlerle özellikle
ikinci çeyreğin sonu itibarıyla sektörde gözle görülür bir toparlanma
yaşandı. Söz konusu toparlanma konut satış rakamlarına da yansıdı.
Konut satışında geçen yılın ilk yarısına göre yüzde 23,5’lik artış
2019 yılının ilk yarısında toplam 505 bin olan konut satışı, 2020 yılının aynı döneminde 624 bin adede ulaşarak yüzde 23,5’lik
bir artış sağladı. Artışı tetikleyen en önemli unsurlar ise pandemi
nedeniyle yaşanan kapanma sürecinin bitmesi, özellikle kredi faizlerinde
kamu bankaları önderliğinde sağlanan keskin düşüş ve ertelenen talebin
etkisi oldu. Diğer yandan birkaç yıldır yeni konut arzının giderek
düşmesi de talebin yükselmesinde diğer bir tetikleyici oldu. Hâlihazırda
pazarda bekleyen konutların talep görmesi de önemli ölçüde stok erimesi
sağladı. 2020 yılının ilk yarısı itibarıyla 226 bin adede ulaşan
ipotekli konut satışında, 2019’un aynı dönemine göre yüzde 221’lik artış yaşandı.
Yaşanan değişim yatırım kararını etkileyecek
Raporda,
pandemi nedeniyle değişen ihtiyaç ve tüketim eğiliminin dikkat çeken
bir gelişme olduğu belirtilerek, artık bina yapısından, mimariye,
kullanılan temel malzemeden, çevreye duyarlılığa kadar pek çok unsurda
değişim gözetilerek yatırım kararı alınması gerektiği vurgulandı.
İkinci çeyrekte 283 bin 731 konut satıldı, geçen yıla göre yüzde 14’lük artış yaşandı
2020
yılı ikinci çeyrek konut satışları, küresel salgın nedeniyle nisan ve
mayıs aylarında görülen ekonomik durgunluğa karşın bir önceki yılın aynı
dönemine göre yaklaşık yüzde 14’lük bir artış göstererek 283 bin 731 adet
seviyesinde kapandı.Özellikle haziran ayı itibarıyla kamu bankaları
tarafından başlatılan konut kredisi kampanyası konut satışlarını olumlu
yönde etkilerken, küresel salgın nedeniyle ertelenen talebin de
etkisiyle mayıs ayı itibarıyla konut fiyatlarında aylık yüzde 6,4 ile bugüne kadarki en yüksek aylık değişim görüldü.
İlk el satışlarda geçen yıla göre düşüş
2020 yılı ikinci çeyreğinde önceki yılın aynı dönemine göre, ilk el satışlarda yüzde 8,1 oranında düşüş, ikinci el satışlarda ise yüzde 28
oranında artış yaşandı. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki
oranı, bir önceki çeyreğe göre artış göstererek çeyreklik bazda yüzde 31,8 olarak gerçekleşmiş olsa da haziran ayında yüzde 30,9 ile bu oran veri setindeki en düşük seviyesine geriledi.
İpotekli satışlarda yüzde 206 artış
potekli satışlarda konut kredisi faiz oranlarındaki gerileme ile birlikte geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 206,7
oranında bir artış gerçekleşirken, diğer satışlarda ise verilerin
açıklanmaya başlanmasından bu yana çeyreklik bazda en düşük satış sayısı
görüldü ve geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 28,3
oranında gerileme kaydedildi. Konut kredisi kampanyası ve ertelenen
talebin etkisiyle talepte görülen artış ikinci çeyrek itibarıyla konut
fiyatlarına yansıdı ve mayıs ayı itibarıyla reel bazda yıllık yüzde 10,6 artış görüldü. Nominal bazda, geçtiğimiz yıl mayıs ayında konut fiyat endeksinde yıllık artış yüzde 1,5 seviyesinde iken, endeks bu yıl mayıs ayında yıllık bazda yüzde 23,1 oranında artış gösterdi.
Gerileyen yabancıya satış oranı haziranda yüzde 93,5 arttı
Yabancılara
yapılan satışların ise iç talebin yüksek olması, küresel salgın ve uçuş
sınırlamaları nedeniyle toplam satışlar içerisindeki oranı gerilemeye
devam etti ve yüzde 0,9 olarak gerçekleşti. Bununla birlikte, haziran ayında aylık bazda yüzde 93,5 oranında artış görüldü. İkinci çeyrekte yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırada yüzde 46,1 pay ile İstanbul, ikinci sırada yüzde 16,8 pay ile Antalya yer aldı.
İlk yarıda yapı ruhsatı verilen bina sayısı yüzde 45,5 arttı
Belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı yılın ilk 6 ayında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 45,5 arttı. Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü yüzde 40,8, değeri yüzde 54,8 ve daire sayısı yüzde 72,9
arttı. Belediyeler tarafından verilen yapı kullanma izin belgelerinde
ise bina sayısı yılın ilk yarısında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde
35,6, yüzölçümü yüzde 32,5, değeri yüzde 27,2, daire sayısı da yüzde 32,1 azaldı.
Haziran ayı sonunda konut kredisi hacmi 234 milyar TL’ye ulaştı
2019
yılı Temmuz ayında başlayan konut kredisi faiz oranlarındaki azalış
trendi, yer yer haftalık bazda artışlar hariç 2020 yılı haziran ayı
sonuna kadar devam etti. 2019 yılı Temmuz ayı başında azalış trendine
giren ve yüzde 1,65 seviyesinde gerçekleşen konut kredisi faiz oranı, 2020 yılı Temmuz ayında yüzde 0,73 seviyesine geriledi. Aynı şekilde 2019 Temmuz ayı başında azalış trendine giren ve yüzde 21,65 olan yıllık faiz oranı ise 2020 yılı Temmuz ayı ortasında 12,61 puan azalarak yüzde 9,14 seviyesine geriledi. 2020 yılı haziran ayı sonunda konut kredisi hacmi 234 milyar
TL seviyesinde gerçekleşti. Kamu mevduat bankalarının toplam konut
kredisi hacmi içindeki payı 2019 yılı haziran ayında yüzde 51 seviyesindeyken, 2020 yılı haziran ayında yüzde 60’a yükseldi.
GYO endeks değeri ikinci çeyrekte yüzde 50 arttı
Birinci
çeyrek raporunda, GYO endeksinin Ocak ayında başlayan hızlı
yükselişinin Covid-19 sebebiyle yerini BIST-100 endeksine paralel bir
şekilde ciddi bir düşüşe bıraktığı ancak bu düşüşün yatırımcılar için
bir alım fırsatı olduğu belirtilmişti. Nitekim Mart sonunu 33.384
puandan kapatan GYO endeksi, haziran sonunda yüzde 50,12’lik bir artışla 50.118 puana yükseldi. GYO endeksiyle yüzde 70’in üzerinde korelasyonu olan BIST 100 endeksi ise aynı dönemde yüzde 30’luk bir artış sağladı. Halka açıklık oranının yüzde 52 mertebesinde olduğu GYO endeksinin piyasa değeri de yüzde 59’luk artışla 36,5
milyar TL’ye yükseldi. Bununla birlikte ikinci çeyrekte yabancı
yatırımcı oranında Borsa İstanbul’un genelinde olduğu gibi bir kayıp
olduğu ve yüzde 2’lik bir düşüşle bu oranın yüzde 17’lere
gerilediği görüldü. Ayrıca bireysel ve kurumsal yatırımcı oranlarının
neredeyse eşit olduğu GYO’ların ikinci temettü dağıtmadığını ancak
hisselerdeki yükselişin sonraki çeyrekler için temettü dağıtımı
anlamında da pozitif bir yansımasının olabileceğini söylemek mümkün.
Yabancı yatırımcı ülke sıralamasında ABD ilk sıradaki yerini korurken,
Bahreyn ve Kuveyt ilk 5 içerisinde yer aldı. Endeksin
üçüncü çeyrekte kar satışları ile birlikte bir miktar gerilemesi ve
Covid-19’un seyrine göre artı ya da eksi yönde ivmelenmesi mümkün. Yeni
bir dalganın gelmesi tüm borsalarda olduğu gibi GYO endeksini de olumsuz
etkileyecekken salgınla ilgili sinyallerinin olumlu olması durumunda
endeksin artış trendinin artması muhtemeldir. Endeksteki artışın kalıcı
olması ve iskontolu işlem gören GYO’ların gerçek değerini bulabilmesi
ancak uzun vadeli yabancı yatırımcıların piyasada daha uzun süre yer
almasıyla mümkün olacaktır.
GYF’lerin pazar büyüklüğü 6,8 milyar TL seviyesine ulaştı
Bireysel
tasarrufların bir araya gelmesi ile bu birikimlerin profesyonel
kişilerce gayrimenkul yatırımlarında değerlendirilmesini sağlayan
kurumsal yapı olan Gayrimenkul Yatırım Fonu, gayrimenkul varlıklarına
yatırım suretiyle değer artış kazancı ve/veya kira geliri elde etmeyi
amaçlıyor. Türkiye’de hukuki temeli, 03 Ocak 2014 yılında SPK tarafından
yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’ne
dayanıyor. Sektör adına son derece önemli bir yatırım aracı olan
gayrimenkul yatırım fonlarına ait veriler, GYODERGösterge 2. Çeyrek
dönemi itibariyle Gayrimenkul Yatırım Fonları Komitesi’nin katkılarıyla
ilk kez paylaşılmaya başlandı. Bundan sonra her çeyrekte güncel veriler
raporda yer almaya devam edecek. Türkiye’de gayrimenkul yatırım fonu
pazar büyüklüğü 30 Haziran 2020 itibarıyla 6,8 milyar TL seviyesine ulaştı. İhraç dönemi devam eden ve ilk defa yatırım alan fonlar da dahil olmak üzere toplam 45 GYF yatırım aldı. Nisan 2020 ile Haziran 2020 arasında SPK tarafından 4 yeni GYF’ye kuruluş izni, 3 GYF’ye ihraç belgesi onayı verilirken 3 mevcut GYF’nin tasfiyesi onaylandı. Borsa İstanbul Nitelikli Yatırımcı İşlem Pazarı’nda 6 adet GYF işlem görüyor.
‘Yeni normal’ ofis pazarını yeniden şekillendiriyor
İstanbul ofis pazarında genel arz 6,46 milyon
metrekare olarak aynı seviyede kalmasına karşın, sağlıklı çalışma
alanları çözümlerinin gerekliliği gereği arzın yeniden sınıflandırılması
gerekecek. İkinci çeyrekte kaydedilen kiralama işlemleri yaklaşık 41 bin 255 metrekare olarak gerçekleşirken, yılın ilk yarısında gerçekleşen kiralama işlemleri toplamda 132 bin 118
metrekare oldu. İkinci çeyrekte kaydedilen işlem hacmi bir önceki
çeyreğe ve geçen yılın aynı dönemine göre özellikle pandemi etkisinin
bir yansıması olarak düşüş gösterirken sırasıyla yüzde 54,6 ve yüzde 14,7 oranlarında azalma gerçekleşti. Bununla birlikte ikinci çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemlerinin yüzde 76 gibi
büyük bir çoğunluğu yeni kiralama anlaşmalarından oluştu. Yılın ilk
yarısına bakıldığında ise yenileme anlaşmaları, kaydedilen toplam
kiralama faaliyetlerinin yüzde 8,5’ini oluşturdu. İkinci çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların, yüzde 50,2’si MİA’da gerçekleşti. Böylece bir önceki çeyreğe göre iki kattan fazla bir oranda artış görüldü. Yüzde 37,1’i Anadolu yakasında, yüzde 12,7’si
bir önceki çeyreğe göre azalma göstererek MİA dışında Avrupa yakasında
kaydedildi. Bununla birlikte, ilk yarının sonunda boşluk oranı genel
olarak az bir oranda düşüşle yüze 24 olarak kaydedildi.
Covid-19 nedeniyle ortaya çıkan ‘yeni normal’ kavramı, ofis pazarının
hızla yeniden şekillenen bir forma dönüşmesine öncülük ederken, temel
yaklaşım esneklik üzerine olacak. Bu doğrultuda başlıca çıkarımlar,
sağlık, verimlilik ve maliyet optimizasyonu üzerine kurulacak. Pandemiye
bağlı olarak, kiralama işlemleri ikinci çeyrekte yavaşlama göstermesine
karşın yılın ilk yarısında artış gösterdi. Öte yandan beklenen talebin
yılın ikinci yarısında ivmelenmesi bekleniyor.
Ticari Gayrimenkul Endeksi’nde artış
Türkiye Ticari Gayrimenkul Endeksi, 2020 yılı haziran sonu itibariyle 153,32 puan seviyesinde gerçekleşti. Endeks, geçen senenin aynı ayına oranla 6,31 puan artış gösterirken, aylık 1,38 puan artış gösterdi. 2020 yılına 146,97 puan seviyesinde başlayan endekste, 12 aylık dönemde 8,84 puanlık bir artış yaşandı.
Lojistik piyasasının performansı ikinci çeyrekte arttı
Yılın
ilk çeyreğinde kiralama işlemi bakımından dip noktayı gören lojistik
piyasası, Covid-19 salgını döneminde önemi artan perakende lojistiği ve
çevrimiçi satışların etkisiyle ikinci çeyrekte kayda değer bir
performans gösterdi. 2020’nin ilk yarısı itibarıyla lojistik
piyasasındaki birincil kira USD bazında metrekare başına aylık 4,50
olarak görünürken TL bazında 30,00 metrekare/ay seviyesine yükseldi.
Özellikle hipermarketlerin satış hacmindeki artış ve çevrimiçi sipariş
kanallarına yönelik yatırımları ile kent lojistiğinin önemi artmaya
devam edecek. Diğer yandan, yılın ikinci çeyreğindeki talebin ivmesini
devam ettirmesi durumunda kira rakamlarında bir nebze daha artış
yaşanması söz konusu olabilir.Mevcut veriler itibarıyla birincil
lojistik pazarları olan İstanbul-Kocaeli bölgesinde yaklaşık 10,45 milyon metrekarelik toplam depo stokunda 6,68 milyon metrekare ticari kullanım amaçlı lojistik arzı yer alıyor. 2020’nin ikinci çeyreği itibarıyla yüzde 11,9 oranında bir boşluk bulunuyor. İnşaat halindeki projelerin hacmi ise yaklaşık 486 bin
metrekare olarak kayıt altına alındı ve söz konusu projelerin tamamına
yakını ticari kullanım amaçlı lojistik arzı olarak görülüyor.
Covid-19’un etkisi ve TL’ye geçiş AVM’leri zorluyor
Türkiye genelinde toplam AVM sayısı 454’e, toplam kiralanabilir alan stoku ise 13 milyon 508 bin metrekareye ulaştı. En fazla alışveriş merkezine sahip iller sırasıyla; İstanbul (147 adet), Ankara (39 adet), İzmir (28 adet) iken, İstanbul toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık yüzde 39’una sahip. Türkiye genelinde, ortalama bin kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 162
metrekare oldu. Ağustos 2019’da yaşanan döviz kurundaki dalgalanmaların
ardından Cumhurbaşkanlığı tarafından alınan Türk Parası Kıymetini
Koruma kararı gereğince kira kontratları yabancı para birimlerinden
TL’ye çevrildi. Covid-19’un olumsuz etkisiyle bazı perakendeciler;
belirli ‘ciro/kira’ hedefleri belirleyerek verimsiz mağazaları kapatma
kararını daha agresif bir şekilde uyguladı. TL ye geçiş ile güncel kur
üzerinden gelir elde edemeyen ve döviz borcu için yeniden bir
yapılandırmaya gidemeyen AVM yatırımcıları açısından, COVID-19’un da
etkisiyle çok zor bir dönem geçeceği söylenebilir.
Turist sayısı geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 300 düştü
2019 yılında Türkiye’ye gelen yaklaşık 44,47 milyon yabancı turistin yaptığı harcamalar kişi başı ortalama 642 dolar oldu. 2018 yılının ilk çeyreğinde kişi başı ortalama harcamanın 710 dolar olduğu göz önünde bulundurulduğunda, geçen yılın aynı dönemine göre kişi başı harcamaların arttığı söylenebilir. Covid-19 etkisinin sürdüğü 2020 yılının ikinci çeyreğinde Türkiye’ye gelen 4,5 milyon yabancı turistin yüzde 53’ü İstanbul’a, yüzde 9,9’u Antalya’ya, yüzde 2’si Ankara’ya geldi. Gelen turist sayıları 2019 yılının ikinci çeyreği ile karşılaştırıldığında yüzde 300 oranında bir düşüş yaşandığı görüldü. İşletme Belgeli ve Yatırım Belgeli tesis sayıları incelendiğinde; Türkiye genelinde toplam 479 bin oda kapasitesi ile 4 bin 116 işletme belgeli, 85 bin oda kapasitesi ile 730 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülüyor. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında ilk sırayı 801 tesis ve 214 bin oda kapasitesi ile Antalya çekiyor. Antalya’yı, 631 tesis ve 63 bin oda kapasitesi ile İstanbul takip ediyor. Muğla ise 406 işletme belgeli tesis, 50 bin oda arzı ile üç üncü sırada yer alıyor.