Konut Krizi ve Binalarda Kalitenin Sağlanmasında Tüketicinin Etkin Rolü

PROF. DR. NECDET TORUNBALCI

Bugünlerde gayrimenkul sektörünün gündemini konut arzının kısıtlı olması, artan talep ve bu artan talep ile birlikte taşınmaz fiyatlarının hızlı artışı meşgul ediyorken birden farklı veriyi ve bu durumu oluşturan faktörleri biraz daha detaylı incelemek gerekiyor.

ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞI’NIN VERİLERİNE GÖRE ÜLKEMİZDE 28,6 MİLYON OLAN KONUT SAYISI ÜLKE NÜFUSUNA GÖRE MAKUL BİR SAYI GİBİ GÖRÜNÜYOR ANCAK BU SAYININ YAKLAŞIK YÜZDE YİRMİ BEŞİNİN  DÖNÜŞMESİ GEREKİYOR.

Bugünlerde gayrimenkul sektörünün gündemini konut arzının kısıtlı olması, artan talep ve bu artan  ile talep  birlikte taşınmaz fiyatlarının hızlı artışı meşgul ederken birden farklı veriyi ve bu durumu oluşturan faktörleri biraz daha detaylı incelemek gerekiyor. İçinde bulunduğumuz ortamı hazırlayan faktörlerin başında pandemi süreci, bu sürecin dinamiklerinin konut kullanıcıları üzerindeki etkisi ve sonrasında oluşan kısıtlı arzdan payını alabilme arzusu oluşturuyor. Tüm dünyanın hazırlıksız yakalandığı bu süreç, aslında hayatımızı önemli ölçüde etkileyen “mekân” kavramına bakışımızı ciddi ölçüde etkiledi. Tüm bireyler yaşama, çalışma, eğlenme, yeme-içme, dinlenme gibi birçok farklı yaşamsal fonksiyonu bir arada gerçekleştirmek zorunda olduğumuz “konut” kavramını daha farklı bir perspektif ile incelemeye başladı. 

Temel mekânsal ihtiyaçlar ile birlikte kalite konusu da bu farkındalıkla irdelendiğinde, kalitenin sadece görülen, duyulan ve dokunulan yüzeyler ile sınırlı olmadığı, aslında daha bütünsel bir ihtiyaç olduğu sonucuna varılabilir. Binaları bulundukları yakın çevre, taşıyıcı sistemi, kabuğu ve mekânları ile birlikte bütünsel olarak değerlendirmemiz büyük önem arz etmektedir.Sözünü ettiğimiz konut krizini neden sonuç ilişkisi üzerinden değerlendirmek ve somut veriler üzerinden bir durum tespiti yapmak karşımızdaki sorunun çözümü için doğru yerlere bakmamıza büyük ölçüde yardımcı olabilir. 

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın verilerine göre ülkemizde 28,6 milyon olan konut sayısı ülke nüfusuna göre her ne kadar makul bir sayı gibi görünse de bu sayının yaklaşık yüzde yirmi beşinin dönüşmesi gerektiği düşünüldüğünde aslında elimizdeki konut sayısının yeterli olmadığı sonucuna hızlıca varabiliyoruz. Buna ek olarak acil dönüşmesi gereken 1,5 milyon konut ise üzerinde hassasiyetle ciddi çözümler üretmemiz gereken başka bir mesele olarak karşımıza çıkıyor. Ülkemizde inşa edilen binaların büyük bir kısmında yeterli kaliteden söz etmek mümkün değildir. Yönetim, organizasyon ve teknik yönden yüksek düzeyde  hizmeti almış binalar bir yana özellikle, konut ve küçük çaplı iş yeri yapılarında kalitesizlik daha proje aşamasında başlamakta, yapım aşamasında malzeme ve uygulama hatalarıyla devam etmektedir. 

Çarpık kentleşmenin bir sonucu olarak ortaya çıkan bu düzensizliğin nedenlerinin birden fazla aktörü olduğunu söylenebilir. 1999 Marmara Depremi sonrasında kurulan yeni düzen ile birlikte yapım, kontrol ve izin mekanizmalarının ayrışması ve bu sürecin farklı aşamalarında farklı kurum, şirket ve idarelerin olması nihai inşaat ürününün de kalitesini önemli ölçüde etkilemiştir. Bu durumda kaliteli üretim yapılması için çıkar yolun, son kullanıcıdan, yani tüketiciden geçtiği görülmektedir.

Tüm bu bütüne üst ölçekten baktığımızda yaptırım gücü en yüksek denetleyicinin “tüketici” yani konutları satın alacak gerçek kişiler olduğu söylenebilir. Tüketicilerin bu denetimi yapabilmeleri ise ancak kaliteli yapım hakkında gerçek anlamda bilgilendirilmeleri ve bilinçlendirilmeleri sayesinde mümkün olabilecektir. Ne yazık ki ülkemiz koşullarında tüketicilerin yapım kalitesi ve yapı güvenliği hakkında yeterli teknik bilgi ile donatılmasının kısa zamanda imkânsız olduğu açıktır.

Marmara depreminden hemen sonraki süreçte kamuoyunun ilgisi tam da bu alana çekilmişken ne yazık ki bu süreç, bölgede meydana gelecek bir sonraki olası depremin büyüklüğü, fayın kaç parça olarak kırılacağı gibi akademik konular üzerinde yoğunlaştırılarak boşuna tüketilmiştir. 

Medyada ve diğer mecralarda bilim adamlarına sürekli olarak meydana gelecek depremin büyüklüğünü üzerinden felaket senaryoları sorularak farklı bir gündem oluşmuş, üzerinde konuşulması ve etkin çözümler üretilmesi gereken mevcut yapı stokunun güvenli hale getirilmesi konusu bir kenarda bırakılmıştır.

Planlı olmasa da bu durum, özellikle bölgede büyük yatırımlara sahip kişi kurum ve kuruluşların işine belli ölçüde yaramış, mevcut yapı stoklarını yenilemek veya kapsamlı olarak güçlendirmek için masraf yapmalarına gerek kalmamıştır. Her ne kadar bilim insanlarının bazıları yakın gelecekte çok büyük bir deprem olacağı şeklinde görüşler dile getirilmiş olsa da bu tür öngörüler aksi yöndeki görüşlerle birlikte bu korku etkisini yitirerek azalmıştır.

Bugün geldiğimiz noktada tüketici hâlâ satın alacağı binaların görünen yüzüyle ilgilenmekte ve sadece ince yapı kalitesini sorgulamaktadır. Sonuç olarak en büyük yaptırım gücüne sahip olan tüketiciler bu süreçte bilgi ve bilinç sahibi olamamış ve bu fırsat ne yazık ki heba edilmiştir.

Bulunduğumuz coğrafyada gelecekte irili ufaklı depremler olması kaçınılmazdır. Bu gerçekten hareketle tüketicinin bilinçlendirilmesi bu sorunun çözümü için yeterlidir. Ancak halihazırda tüketici yani konut müşterisi seçme hakkını yalnızca görünen kaliteye bakarak kullanmakta, ülkemizde meydana gelen tüm felaketlere karşın, taşıyıcı sistem kalitesi hakkında yeterli bilince sahip olamadığı için yapı güvenliğini değerlendirilememektedir.

Tüketicinin bina yapım kalitesi hakkında bilgilendirilmesi ve bilinçlendirilmesi için bina taşıyıcı sistemini temel düzeyde tanıması, taşıyıcı sistem davranışı hakkında belli düzeyde bilgi sahibi olması, malzemeyi ve uygulama esaslarını bilmesi gerekmektedir. Bu bilgi düzeyi elbette bir mühendis ve mimar düzeyinde olmas da, temel esasları bilmesi son kullanıcı açısından basitçe sorgulamak için yeterli olacaktır. Her konuda fikir sahibi olan bu toplumun böylesine hayati olan bu konuda bilgisiz olması veya bırakılması da konunun üzerinde düşünülmesi ve eyleme geçilmesi gereken başka bir yönüdür.

Yapımda kaliteyi belirleyen ve dolayısıyla tüketicinin bilgilendirilmesi noktasında ilk bileşen projelerdir. Mimari projeler ile birlikte taşıyıcı sistem projelerinin tüketici tarafından temel düzeyde anlaşılabilmesi sorgulanabilmesini sağlayacaktır. Denetim mekanizmasının iyi işleyememesi ve belli başlı konulara odaklanmasından dolayı ülkemizde binaların çoğu yetersiz ön projeler ile inşaata başlamakta, inşaat devam ederken son şeklini almaktadır. Hatta daha ötesi, geçmişte sıklıkla yapımı tamamlanmış binalara proje uydurulduğu da bilinmektedir. Proje hazırlanmış olsa da, yapım aşamasında yapılan bazı değişiklikler sonucu, projeden önemli sapmaların ortayaçıktığı da oldukça yaygın bir durumdur.

BUGÜN GELDİĞİMİZ NOKTADA TÜKETİCİ HÂLÂ SATIN ALACAĞI BİNALARIN GÖRÜNEN YÜZÜYLE İLGİLENMEKTE VE SADECE İNCE YAPI KALİTESİNİ SORGULAMAKTADIR. EN BÜYÜK YAPTIRIM GÜCÜNE SAHİP OLAN TÜKETİCİLER BİLGİVE BİLİNÇ SAHİBİ OLAMAMIŞTIR.

Ülkemizde proje üreten teknik elemanların bilgi düzeylerinin yetersizliği, hak ettiği ücreti alamamaları veya değer yargılarının önemini yitirdiği ortamlarda denetimsizliğin bir sonucu olarak mesleki sorumluluğunun azalması, proje aşamasında kalitesizliği getiren başlıca etkenler arasında yer almaktadır. Unutulmamalıdır ki proje yapım maliyetini belirleyen en önemli unsurlardan biri hatta başlıcasıdır. Günümüzde fayda/ maliyet ekseni üzerinden yapılan optimizasyonlara aksi bir şekilde yapı davranışını ve yönetmelik ilkelerini yeterli düzeyde dikkate almayarak üretilen projeler yapım maliyetinin gereksiz yere yükselmesine neden olmaktadır. Toplam inşaat maliyeti içinde aslında çok cüzi bir miktar tutan proje maliyeti ne yazık ki yükleniciler tarafından fazla önemsenmekte, ucuza proje yaptırmak adeta bir kazanç vesilesi olarak görülmektedir. 

Aslında doğru bir projenin bina maliyetini büyük ölçüde düşüreceği konusunda müteahhitlerin de bilinçlendirilmesine şiddetle gereksinim vardır. Tüketicinin proje noktasında bilinçlendirilmesi görsel ve yazılı medya aracılığı ile etkin bir şekilde yapılabilir. Bilinçlendirmeye toplumun temel kavramları öğrenebileceği bir noktadan başlanacağı düşünülürse öncelikle bina taşıyıcı sistemini oluşturan elemanların tanıtılması, yapı taşıyıcı sistemi içindeki görevlerinin genel bir bakış ile anlatılması, düşey yükler ve yatay (deprem) yükleri etkisindeki görev tanımlarının basite indirgenerek yapılması gerekmektedir. Kiriş, kolon, perde ve döşeme sistemi ve dış etkiler altındaki davranış sistematiği hakkında kabaca bilgilendirilen tüketicinin, çoğu zaman kendisine gösterilmeyen projeleri incelemek ve çevresinde kendinden bu konuda daha bilgili kişilerin fikirlerinden de yararlanmak adına artık müteahhitten veya satıcıdan isteyeceği bir aşamaya gelmesi sağlanmış olacaktır. 

Bu aşama çok önemlidir zira projeci projesinin sorgulanacağının bilinciyle tasarım yapmak zorunda kalacak müteahhit de bunun farkında olarak doğru proje ile çalışmak zorunda kalacaktır.Yapımda kaliteyi belirleyecek olan ikinci bileşen malzeme ve onun doğru kullanımıdır. Tüketicinin bina taşıyıcı sistemini oluşturan malzeme hakkında bilinçlendirilmesi gerekmektedir. Bilindiği gibi ülkemizde en yaygın taşıyıcı sistem malzemesi betonarmedir. Beton ve betonarme hakkında toplumu bilgilendirmek, dış etkile altındaki davranışı hakkında genel bilgi sahibi olmasını sağlamak, tüketicinin bu malzemenin aslında emin ellerde kullanılmaması halinde ne kadar tehlikeli olabileceği konusunda bilinçlendirilmesi toplam yapım kalitesini ciddi ölçüde yükseltecek bir diğer önemli bileşendir.

Tüketicinin malzeme dayanımları hakkında bilgi sahibi olmak amacıyla inşaatta kullanılan betonlar için basınç dayanım raporlarını istemesi, bu değerlerin projede öngörülen değerleri sağlayıp sağlamadığını ve standartlara uygun bir firmadan temin edilip edilmediğini sorgulaması kısacası bu farkındalık düzeyinde olması gerekmektedir. Yapı üretiminin her aşamasında standartlara uygun malzemenin kullanılması kuşkusuz yapı kalitesini artıracaktır. Ancak standartlara uygun olarak üretilen ürünler standart dışı olanlarla fiyat farkı nedeniyle  yarışamamakta ve proje aşamasında kalitesizliği belirleyen etkenler malzeme konusunda da etkinliğini sürdürmektedir. Proje aşamasında ve kullanılacak malzeme konusunda gerekli ve yeterli özen gösterilse bile yapı kalitesini çok yakından ilgilendiren bir diğer bileşen, uygulama aşaması olarak karşımıza çıkmaktadır. Proje aşamasında yeterli titizliğin gösterilmesi ve yapım sürecinde uygun malzemelerin kullanılması beklenen kalitenin elde edilmesini tek başına mümkün kılamaz.

MEVCUT KONUT KRİZİNİN KISA VADELİ ÇÖZÜMLERİNİ ARARKEN BİR YANDAN DA ELİMİZDEKİ YAPI STOĞUNUN KALİTELİ VE ETKİN DÖNÜŞÜMÜNÜ SAĞLAMAYA ÇALIŞMAK, YENİ YAPILARIN İNŞASINDA DA BU BİLİNÇ İLE HAREKET ETMEK YOL HARİTASININ İLK ADIMLARINI OLUŞTURMALIDIR.

Uygulamada kalitenin sağlanmasında en önemli unsur; müteahhit, uygulama sorumluluğunu alan teknik eleman ve yapı denetim kuruluşudur. Teknik elemanların yüklenici firmalar adına çalıştığı dikkate alınırsa, esas sorumlunun müteahhit ve yapı denetim firması olduğu görülmektedir. Yapım sürecinde gerekli özenin gösterilmesi ve çağa uygun teknolojinin kullanılması, müteahhitin yeterli eğitime sahip olmasını gerektirmektedir. Günümüzde müteahhitliğin salt ekonomik güce dayalı bir meslek görünümünde olduğu dikkate alınırsa tüketiciye bu noktada da görev düşmektedir. Tüketici doğru müteahhidi seçmeli, gerçekçi mesleki altyapısının olup olmadığını sorgulamalıdır. Maalesef yasal düzenleme ile yapılamayanı tüketici bu seçimi ile gerçekleştirmelidir. 

Projeyi hazırlayan inşaat mühendisinin öngördüğü demirden daha fazlasını kullandığıyla övünürken aslında sırf bu nedenle bile inşa ettiği binanın aniden göçebileceğinin farkında olmayan müteahhitler yerine farkındalık düzeyi yüksek olan müteahhitlerin binaları tercih edilmelidir. Tüm bu bileşenler ışığında mevcut konut krizinin kısa vadeli çözümlerini ararken bir yandan da elimizdeki yapı stoğunun yine yukarıda bahsedilen şekilde kaliteli ve etkin dönüşümünü sağlamaya çalışmak, yeni yapıların inşasında da bu bilinç ile hareket etmek yol haritasının ilk adımlarını oluşturmalıdır. Sonuç olarak kalitesiz yapılaşmanın önlenmesi, denetim sistemlerinin çeşitlendirilmesi, geliştirilmesi ve yeni düzenlemelerin yapılmasının dışında büyük ölçüde tüketicilerin bilinçlendirilmesine bağlıdır. Büyük bir bölümü etkin deprem kuşağı içinde yer alan ülkemizde yapımın tüm evrelerinin titizlikle kontrol edilmesi ve gerektiği gibi güvenli binaların inşa edilmesi için uzun ve kısa vadeli önlemlerin devreye sokulmasının dışında tüketicinin yapı güvenliği hakkında eğitilmesi ve bilinçlendirilmesine yönelik adımların zaman geçirilmeden atılması gerekmektedir. Yapılarda tüketici odaklı otokontrol mekanizmasının etkin olarak çalışması ile günümüz konut sorununu çözmeye imkân verirken, önümüzdeki yıllarda konut krizlerinin önlenmesine karşı en önemli hamle olacaktır.