Sürdürülebilirlik, Güvenlik ve Konfor Bir Arada; Spine Tower

Mert Çakır
Spine Tower Genel Müdürü

Spine Tower Projesi’nin çıkış noktası neydi? İstanbul’un son yıllarda hızla gelişen iş merkezi olan Maslak’ta Spine Tower’ın hayata geçiş sürecinden biraz bahsedebilir misiniz?

Spine Tower, küresel bir megapole yakışacak şekilde İstanbul’da yabancı yatırımcıların aradığı uluslararası standart ve sertifikalara sahip bir proje olarak yapıldı.

Küresel normlara uygun, hem konforlu günlük yaşam hem de beklenmeyen durumlarla karşılaşıldığında sıfır sorunlu çözümlerle yaşayan, kendine yeten, çevreye saygılı, tasarruflu bir karma yaşam projesi olarak Spine Tower, modern ticaret merkezlerinin kalbi Maslak’ta hayata geçirildi. Projelendirilme sürecinde uluslararası normlara uygunluk esas alındı.

Hayata geçirilme sürecinde yangın sistemlerinden enerji ve su tasarrufuna, bina yönetim modeli ve sisteminden kuş yolları ve hava koridorlarının en ileri düzey teknolojiyle planlanmasına çok özen gösterilmiştir.

Spine Tower Projesi’nin öne çıkan özellikleri nelerdir? Projenin ilk üç özelliğini sıralamanızı istesek bunlar neler olurdu?

Spine Tower, sürdürülebilirlik, güvenlik ve konforun bir arada taviz verilmeden en üst düzey uluslararası standartlarda uygulandığı örnek bir projedir. Spine Tower’ın 191m yükseklikte bile açılabilen camlar, saniyede 6,5 m hıza sahip asansörler ve katlardaki ferah tavan yüksekliği gibi pek çok farklı özelliği bulunuyor. İlk üç özelliği sıralamak gerekirse:

Spine Tower, İstanbul’un deprem gerçeği göz önünde bulundurularak 8.5 şiddetindeki depreme dayanıklı tasarlandı. Amerika’daki Trump World Tower, Çin’deki Central Plaza, Tayland’daki Taipei 101, Bahreyn’deki Burj Al Khalifa gibi dünyanın en yüksek, en dayanıklı yapılarında kullanılan “Yüksek Dayanımlı C80 Beton” Oyak Beton tarafından üretilerek Türkiye’de ilk kez Spine Tower’da kullanıldı.

Diğer bir özelliği, rüzgar testleri Avrupa’nın en etkin merkezleri tarafından gerçekleştirilen Spine Tower’ın kaftan giymiş, feminen bir görüntüye sahip ödüllü mimarisi öne çıkmaktadır. Spine Tower, MIPIM 2014’te ‘En İyi Mimari Proje’ ödülü, Londra 2012 Avrupa Gayrimenkul Ödüllerinde de “En İyi Ofis Mimarisi Ödülü” ve “Türkiye’nin En İyi Ofis Mimarisi Ödülü” almaya hak kazandı. Başka bir özelliği de Facility Management’in en geliştiği ABD’deki bina yönetim modellerinin baştan beri tetkik edilip, örnek alındığı Spine Tower, sürdürülebilir, enerji tasarruflu, yüzde 54’ü yeşile ayrılan örnek bir projedir.

Spine Tower’daki çevreyi ve doğal yaşamı korumaya, enerji ve su tasarrufu sağlamaya yönelik uygulamalardan bahsedebilir misiniz?

Spine Tower projesinde tüm açık alanlardaki bitki seçimlerinde efektif sulamanın yeterli olacağı bitkiler olmasına dikkat edilmiştir. Ayrıca binanın proje alanının %54’lük kısmı peyzaj alanı olarak düzenlenerek binada ikamet eden herkesin bu alanlardan yararlanması sağlanmıştır.

Projede yağmur suları konusu hassasiyetle planlanmış, yağmur yağdığında veya yeraltı kaynaklarından sebep bina temeli etrafında toplanan sular, binanın 4 ayrı köşesinde 25 metre derinlikte bulunan pompalar aracılığı ile çekilmekte, depolanmakta ve sertlik derecesi kontrol edilerek uygunsa sulamada kullanılmaktadır.

Su tüketiminin en aza indirgenmesi için tüm armatürler fotoselli olarak planlanmıştır. Bu sayede kullanım olmayan alanlarda su israfının önüne geçilmiştir.

Yapılaşmanın yoğun olduğu yerlerde ısının birkaç derece yükseldiği görülmektedir. Bu sebeple LEED adayı binalardan güneş ışınlarını yansıtan çatı ve cam sistemleri kullanılması istenir. Spine Tower’ın üst kısmında bulunan diyagonal eğimli alan ve cam seçimleri yansıtma özellikli olarak seçilmiştir.

Spine Tower’daki tüm aydınlatma malzeme seçimleri tasarruflu olarak ve önemli yatırımlar yapılarak Aydınlatma Otomasyonu devreye alınmış ve tüm alanların tek bir üniteden kontrolü sağlanmıştır. Spine Tower gibi projelerde en fazla enerji tüketimini yapan üniteler asansörlerdir. Spine Tower’daki asansörler de Compass Sistemi ile entegre edilerek asansör trafiğinin en efektif şekilde gerçekleşmesi sağlanmıştır. Bu sayede çok ciddi enerji tasarrufu elde edilmiştir.

Projenin 2014 yılının Eylül ayında LEED Gold Sertifikası almaya hak kazandığını biliyoruz. Sertifikalı bir yapı üretme fikri nasıl oluştu? Sertifika süreci nasıl geçti? Bu süreçte karşılaştığınız zorluklar neler oldu?

Günümüzde hızla gelişen inşaat sektörü büyük şehirlerde yaşam konforunu artırdığı gibi inşaat aşamasından başlayarak yapılan planlama hataları projenin bulunduğu yaşam merkezlerine çok ciddi olumsuz yükler getirmektedir. Bu bilinçle, Spine Tower projesi şehrin en önemli iş merkezlerinin bulunduğu bir alanda, proje arazisinin %54 ünü yeşil alana terk ederek konuya ne hassasiyetle yaklaştığını göstermiş ve bununla da kalmayarak sürdürülebilir bir bina olduğunu, aldığı LEED GOLD sertifikası ile kanıtlamıştır.

Spine Tower’ın LEED GOLD alma sürecinde uluslararası birçok kritere uygunluk sağlanması gerekmiş ve bu sebeple birçok detay çalışma titizlikle yürütülmüştür. Bunları kısaca detaylandırırsak;
Proje saha seçiminin tarım ve sulama alanlarından mümkün olduğunca uzakta olması gerekmektedir. Projenin bulunduğu alan bu kriteri yerine getirmektedir.

LEED GOLD sertifikası için projenin, toplumsal gereksinim duyulan alanlara (Market, Restoran v.b.) yakın planlanması gerekmektdir. Spine Tower içinde tüm ihtiyaçların karşılanabileceği alanlar planlanıp hayata geçirilmiştir. Şu an binanın B1 katında değişik menülerle hizmet veren 5 ayrı restoran, binada yaşayanların tüm ihtiyaçlarını karşılayabileceği market ve kuru temizleme gibi hizmetleri takibini yapan bir merkez hizmet vermektedir.

Projenin mevcut trafik yükünü artırmaması gerekmektedir. Spine Tower’ın iki ayrı metro istasyonuna olan yakınlığı araçsız ulaşımın tercih edilmesini kolaylaştırmaktadır. Ayrıca projede planlanan otopark sayıları da çevre trafik düzenlemesine katkı sağlamaktadır.
İç Ortam Hava Kalitesinin en üst düzeyde tutulması için Spine Tower projesinde taze hava santrallerinden verilen hava kalitesi otomasyon sisteminden takip edilmektedir. Ayrıca, bu tip projelerde pek görülmeyen, 191 metre yükseklik de dahil tüm alanlara açılabilir cam kanatları konularak bina sakinlerinin taze havayı direkt yaşam alanlarına alması sağlanmıştır.

Ayrıca peyzaj alanlarının düzenlenmesi, yağmur suları ve suyun verimli kullanımı, ısı etkisinin minimuma indirilmesi, aydınlatma kirliliği ve enerji tasarrufu kriterlerini yerine getirip çalışmalarını tamamlayarak Eylül 2014’te LEED GOLD sertifikası almaya hak kazanmıştır. Sonraki süreçte planlanmış tüm sistemlerin de yine LEED GOLD kriterleri doğrultusunda işletilmesine yönelik personel istihdamı planlanmış ve efektif bütçelerle yönetilmesi sağlanmıştır.

Projenin LEED GOLD sertifikası olması satışta ve kiralamada avantajlar sağladı mı? Bu kapsamda tüketici beklentileri ve bilinç düzeyi yeterli seviyede mi?

Hem küresel pazarda hem ulusal pazarda son yıllarda insanların bilinç seviyesinin gittikçe yükseldiğini görüyoruz. Özellikle uluslararası piyasalarda trend, sürdürülebilir, kendine yetebilir, konfor standardını gittikçe yükselten, akıllı ve çevreci projelerden yana yükseliyor. LEED GOLD sertifikası, bu alandaki en önemli sertifikalardan birisi. Dünyanın sayılı megapollerinden biri ve Türkiye’nin ticari merkezi olan İstanbul da bu alanda dünya trendlerini yakalamak zorunda. Spine Tower olarak Türkiye’de pazarın beklentilerinin üstünde yer almak prensibiyle LEED GOLD sertifikasının tüm kriterlerine uygunluk için çalıştık. Spine Tower’da satın alma ya da kiralama yapan kurumlar ve bireylerin kararlarını etkileyen en önemli cazibe unsurlarından birisi de LEED GOLD sertifikamızdır.