‘Yeşil Binalar’ Henüz Satışta ve Kiralamada Etken Rol Oynamıyor.

Özhan Yurtseven
Eva Gayrimenkul Değerleme Direktör, Lisanslı Değerleme Uzmanı

“Türkiye’de yeşil binalar kavramına son dönemde ilgi gittikçe artmaktadır. Özellikle prestijli projelere imza atan birçok inşaat şirketi bunun yanında mimarlık ofisleri, gayrimenkul geliştirme şirketleri müşterilerine sundukları yapılarda fark yaratmayı hedefleyen inşaat firmaları projelerini yeşil bina uygulamalarını esas alarak yürütmektedirler.

Yeşil binalarda yatırım maliyeti, standart yolla inşa edilen yapılara göre yüzde 8 ile 15 oranında daha fazla. Buna rağmen enerji tasarrufu sayesinde, kendini kısa sürede amorti edebilmektedir.”

Gayrimenkul sektöründeki değerleme, danışmanlık, en iyi kullanım etüdü, proje değerleme, piyasa araştırmaları konularında, bağımsız, tarafsız, bilimsel hizmet vermekte olan

EVA Gayrimenkul direktörlerinden aynı zamanda lisanslı değerleme uzmanı olan Özhan Yurtseven ile çevre dostu binalardan sertifika sistemlerine, kentsel dönüşümden gayrimenkul alımında tüketici davranışlarına kadar bir çok konuda kapsamlı bir söyleşi gerçekleştirdik.

Yapı sektörü genelinde son yıllarda gündemimize oturan çevre dostu binalar ve bu binaların sürdürülebilirlik açısından önemi nedir? Bir binanın sürdürülebilirliği için sahip olması gereken özellikler nelerdir?

Çevre dostu binalar, standart yollarla inşa edilen binalara göre çevreye daha duyarlı binalar olarak tanımlanabilir. Sürdürülebilir bina enerjinin korunması, kaynakların verimliliği, gelecekteki ihtiyaçlara uyum yeteneği ve çevreye duyarlı yapı malzemesi kullanımını içermektedir. Çevre dostu binalar inşa edilirken klasik yapılardan farklı olarak, hafriyatı minimuma indiren metotlar kullanılmakta ve inşaat artıkları tekrar kullanılacak şekilde planlanmaktadır.

Bu noktada amaç; çok efektif ısıtma, iklimlendirme ve havalandırma sistemleri ile uçucu organik bileşik içeren boyalar, alternatif bina malzemeleri, döşemeler ve mobilyalar kullanmaya gayret etmek ve böylece binanın iç hava kalitesini yükseltmektir.

Çevre dostu binaların yapım aşamasında klasik yapılardan farklı olarak inşaat maliyetini artırıcı unsurlar olarak görülen birinci sınıf giydirme cephe ve ekstra yalıtım ile kullanım sırasında kışın sıcak havayı içeride tutması, yazın da güneş ışınlarını yansıtması nedeniyle, daha küçük bir ısıtma ve soğutma sistemi kullanmaya olanak tanıması sayesinde yapının ömrü boyunca kullanım maliyetleri hesaplandığında, enerji tasarrufunun yanısıra işletme giderlerinin de düştüğü görülmektedir. Çevre dostu binalar fayda/ömür analizi yapıldığında maliyetler açısından önemini göstermekle birlikte çevre bilincini ve yaşam kalitesini artırdığını da görmekteyiz.

Sürdürülebilir bir bina; enerjisini verimli kaynaklarını etkin kullanan, atıklarını azaltan, temiz su kaynaklarını koruyan, sağlık ve güvenlik risklerinin en aza indirilebilen, sağlıklı iç mekân hava kalitesi sağlayabilen, zararlı ve tehlikeli maddelerden sakınmak için çalışan, biyolojik çeşitliliği koruyabilen, esnek ve değişen koşullara uyum sağlayabilen, uzun kullanım ömrü olan tasarımlarla oluşturulmuş yapılar olmalıdır.

Sizin de bildiğiniz gibi, Dünya’da ve ülkemizde binaları belli kriterlere göre sınıflandıran ve sertifikalandırılan bazı yeşil bina sertifika sistemleri mevcut. LEED, BREEAM, DGNB bunlardan en çok bilinenleri diyebiliriz. 4 yıllık yayın hayatımız boyunca bu sistemler hakkında birçok konu işledik. Siz yatırımcı / bina sahibi ile son kullanıcı arasında köprü pozisyonunda olan önemli bir noktada duruyorsunuz. Bu sistemleri bir de sizin bulunduğunuz noktadan değerlendirmenizi rica etsek...

LEED ve BREEAM Yeşil Binaların yapılmasında ve tanınmasında dünyada en çok tanınan, kullanılan ve en detaylı yeşil bina sertifika sistemleridir. Aynı zamanda dünyada kabul gören global marka değerleri vardır. Her iki sistemde kriterler oluşturarak yeşil binaları tanımlamıştır. Bu sertifikalar sürdürülebilirliğin temel kriterlerini sağlayan binaların tanınmasına aynı zamanda yeşil binaların algılanmasını sağlamaktadır.

BREEAM yüzde ağırlık üzerinden değerlendirme sistemini, LEED ise puanlama sistemini geliştirmiştir. Sonuçta İngiltere tarafından oluşturulan BREEAM ve Amerika tarafından oluşturulan LEED, kendi ülkelerinin bina endüstrilerinin gelişimine ve gücüne bağlı olarak hazırlanmış sertifikalardır. LEED ve BREEAM sistemleri Türkiye’nin kendi sertifikasını oluştururken doğru bir yol kılavuz olacağını düşünüyorum. Ancak, bu sertifikaların var olan durumlarıyla, Türkiye’nin yapı sektörüne tesirleri en az seviyede olacaktır. Her iki sistemde yakın zamanda iklim, kullanılacak kaynakların yeterliliği gibi kriterlerin ne kadar önemli olduğunu görmüşlerdir.

Türkiye’ye bu sistemleri adapte ederken binaların performanslarının ölçülmesinin sürekliliği ve bunun uluslararası enerji değerlendirme sistemlerine göre adapte edilmesi büyük önem taşıyacaktır. Değerlendirmelerde genelde sertifika sistemlerinin çevresel etki konusuna odaklandıklarını görmekteyiz. Oluşturulacak yeni sistemde bölgesel iklim değişiklikleri, ulaştırma, kültürel faktörler, deprem faktörü, devletin izin süreçleri gibi yerel faktör kriterlerini de içine alacak sistemler üretmeyi hedeflememiz gerekmektedir.

Yine gündemde olan başka bir konu Türkiye’nin yerel yeşil bina sertifikasının oluşturulması. Birçok kurum çalışmalara başladı hatta tamamlanıp, tanıtılan bazı sistemler bile var. Bu konuda ne düşünüyorsunuz? Türkiye bunu başarabilir mi? Çevre dostu yapılaşmanın hızla yaygınlaşması için devlet ne gibi teşvik ve destek verebilir?

Birçok ülkede uzun süreden beri sürekli gelişerek dikkate değer bir pazar oluşturan yeşil bina sektörü, Türkiye’de henüz yolun çok başında ve gelişmekte olan bir sektör olduğunu söyleyebiliriz.

Dünyada farklı ülkelerde kurulan gönüllü sivil oluşumlar tarafından oluşturulan LEED, BREEAM gibi sertifikalar bugün Amerika ve İngiltere dışında ülkemizde olduğu gibi birçok ülkede benimsenmiş ve kullanılmaktadır. Bu sertifikalar daha çok kendi ülke kriterlerine göre oluşturulmuştur. Türkiye dört mevsimi aynı anda yaşayan bir deprem ülkesidir. Bahsettiğimiz bu sertifika sistemlerinde iklim ve deprem kriterleri konusunda çalışmalar yeni yeni başlanmıştır. Türk Yeşil Bina Sertifikası sistemi, Türk inşaat sektörünün durumunu da değerlendirerek, yaygın olarak kullanılan sistemlerin çevresel faydalarına benzer faydalar yaratmalı ve pazarda uygulanabilirliği olmalıdır. Yaygın olarak kullanılan LEED ve BREEAM sistemleri Türk Sertifika sistemini oluştururken doğru noktalarda ilerlersek bizlere iyi bir başlangıç için yol haritası çizebilir. Ancak bu sistemlerin Türkiye’nin yerel koşullara uyumunu da dikkate almamız gerekmektedir.

Yeşil bina kavramı birçok kriteri içerdiğinden ülke koşullarını kapsayan kriterlerinde dikkate alındığı bir LEED ve BREEAM benzeri sertifika sisteminin Türkiye’de oluşturulması konusunda çalışmalara başlanmıştır. Gerçekleştirmek için en büyük teşvik kamu, özel sektör ve üniversiteler işbirliği yapması olacaktır.

Burada derneğe çok iş düşüyor. ÇEDBİK (Çevre Dostu Yeşil Binalar Derneği) sertifika sistemi konusunda Türkiye’de bu konuda önayak olmaktadır. Ancak, hem akademik çevreler hem de bu pilot projelere kaynak aktarabilecek emlak geliştirme ve inşaat şirketlerinin desteğine mutlaka ihtiyaç olacaktır. LEED ve BREEAM gibi sistemleri Türkiye’ye adapte etmek ve kendi sistemimizi oluşturmak için bilgi, para ve yaşama geçirilecek proje üçlüsünün tamamlanması gerekmektedir.

Ülkemizde kanun / yönetmelikler ile tanımlanmış ve 1 Ocak 2011’tarihi itibari ile 50 m² üzeri inşaat alanına sahip tüm binalara çıkarılması zorunlu hale gelmiş olan Enerji Kimlik Belgesi ile ilgili son durumu değerlendirebilir misiniz? Bu belgeye nasıl sahip olunur? Satışta ve kiralamada ki rolü nedir? Bu uygulama önümüzdeki kısa ve orta vadede yapı sektöründeki dinamikleri nasıl etkileyecek?

Enerji Kimlik Belgesi (EKB), verildiği binanın enerji performansını göstermektedir. Asgari olarak binanın enerji ihtiyacı ve enerji tüketim sınıflandırması, yalıtım özellikleri, ısıtma veya soğutma sistemlerinin verimiyle ilgili bilgileri içermektedir. Binalar günlük hayatımızdan bildiğimiz beyaz eşyalar gibi enerji sınıflandırmasına tabi tutulur. A ve G harfleri aralığında sınıflandırılır. A verimli binayı, G ise verimsiz binayı sembolize etmektedir. Uzmanlar veya projeciler tarafından binaların metrekare başına düşen enerji tüketim miktarı ve karbondioksit salınımı hesaplanarak, binaya uygun enerji kimlik belgesi üretilmektedir. Sınıflandırma yapılırken olması gereken yapı ve yalıtım standartlarını tam olarak sağlayan bina C enerji sınıfını sağlamış olur. Eğer olması gereken standartlardan daha iyi bir yapı ise B ve A enerji sınıflarını alabilmektedir.
EKB belgesini almak için yeni binalarda, kullanılacak her türlü malzeme enerji performansı sınıflandırmasına göre seçeceğiniz belge kriterleri (A, B ve C enerji belgesi) özelliklerine uygun olmak zorundadır. Eski binalarda da binanın mantolaması, pencerelerinin ısı geçirgenliğinin az olması, eski ve verimsiz ısıtma/soğutma sistemlerinin verimli yeni cihazlarla değiştirilmesi, enerjiyi az tüketen sistem ve cihazların kullanılması gerekmektedir.

Yeni binaların enerji sınıfı C ve üzerinde olmalıdır. C sınıfının altında enerji sınıfı olan yeni binalara Enerji Kimlik Belgesi verilememekte ve bu nedenle iskân çıkarılamamaktadır. Mevcut binalarda ise 2017 yılına kadar süre tanınmış olup bu tarihe kadar Enerji Kimlik Belgelerini tamamlamaları istenmektedir. Böylece 2017 yılına kadar Türkiye’deki tüm binaların Enerji Kimlik Belgeleri’nin tamamlanması düşünülmektedir.

2017 yılından sonra ise bina/daire alım satım ve kiralamalarında binanın Enerji Kimlik Belgesini ibraz etme zorunluluğu olacaktır. Satın alan / kiralayan kişi aldığı yapının enerji sınıfını, ne kadar enerji tükettiğini ve ne kadar karbon salınımına neden olduğunu görebilecektir. Ayrıca enerji verimliliği strateji planına göre 2017 yılından sonra Enerji Kimlik Belgesindeki karbon salım oranı tanımlanan asgari değerin üzerinde olan binalara idari yaptırım uygulanacaktır. Bu idari yaptırımın nasıl olacağı tam olarak kesinleşmemiştir. Fakat yaygın söylentiye göre emlak vergisi, çöp vergisi, elektrik ve doğalgaz birim fiyatları binaların enerji sınıfına göre belirlenecek, enerji sınıfı yüksek olan binaların bu kalemlerdeki maliyetleri daha düşük olacaktır.

EKB’yi, daha çok orta ve uzun vade de yapı sektöründeki dinamikleri etkileyebilecek stratejik bir planlama olarak düşünebiliriz.

Kentsel Dönüşüm’ün çevre dostu yapılaşma ve çevre bilincinin ön planda tutulduğu kentleşmenin sağlanması konusunda bir fırsat olduğu söylenebilir mi? Bu fırsat nasıl değerlendirilmeli, ne gibi stratejiler izlenmeli? Siyasilere, ilgili kamu kurumlarına, malzeme üreticilerine ve son tüketiciye düşen görevler nelerdir? Kentsel dönüşüm yeşil binaların sayısını nasıl etkileyecek?

Biz kentsel dönüşüm denilince kentin iyileştirilmesi, kötü görünen siluet düzenlenmesi ve yaşam kalitesinin artırılması olarak algılıyoruz. Hükümetin anladığı kentsel dönüşüm ise çarpık yapılaşmanın, yani deprem sırasında yıkılacak yapıların düzeltilerek o insanlara daha düzgün ev verilmesi şeklinde. Dolayısıyla istekler arasında uçurum var. Yani bizim beklentilerimizle diğerlerinin beklentileri arasında farklılıklar var. Bu konuda önümüzde uzun ve zorlu bir süreç bizi bekliyor.

Kentsel dönüşüm sürecinde 8-10 milyon yapı stoğunu yenilemeye hazırlanırken mutlaka yeşil binaların yapılması teşvik edilmelidir. Türkiye’de 19 milyonluk toplam konut stoğunun tamamı yeşile dönüştürüldüğünde 500 milyar-1 trilyon dolar arasında bir ekonomi ortaya çıkacağı öngörülmektedir. İsteğimiz ve dileğimiz kentsel dönüşümle birlikte yeşil binaların, yatırımcılar için ön plana çıkması. Ancak bilinmeli ki bu durum uzun bir süreci beraberinde getirecektir.

Türkiye’de yatırımcı firmaların yeşil bina projelerine bakış açısı nasıl? Bu projeler satış ve kiralama esnasında yeteri kadar etkili olabiliyor mu? Nihai kullanıcı konunun öneminin yeterince farkında mı? Bu yönde bir talep artışı yaşanıyor mu?

Türkiye’de yeşil binalar kavramına son dönemde ilgi gittikçe artmaktadır. Özellikle prestijli projelere imza atan birçok inşaat şirketi bunun yanında mimarlık ofisleri, gayrimenkul geliştirme şirketleri müşterilerine sundukları yapılarda fark yaratmayı hedefleyen inşaat firmaları projelerini yeşil bina uygulamalarını esas alarak yürütmektedirler.

Yeşil binalarda yatırım maliyeti, standart yolla inşa edilen yapılara göre yüzde 8 ile 15 oranında daha fazla. Buna rağmen enerji tasarrufu sayesinde, kendini kısa sürede amorti edebilmektedir. Yeşil Bina sertifikası genel olarak değerlendirecek olursak, yüzde 7 ile 13 arasında bir değer artışı sağlamaktadır.

Avrupa’da yatırımcılar ve geliştiriciler projenin yeşil bina olmasının avantajlarını satışta ve kiralamada kullanıyor. Ülkemizde henüz projelerde pazarlama konusunda tam olarak bir etken durumuna gelmiş değil. Ancak gördüğüm kadarıyla ilerleyen zamanlarda sadece yüksek aidat bedelleri, artan su ve enerji giderleri sebebiyle satın alma ve kiralama da projenin yeşil bina olması önemli bir etken durumuna geleceğidir.

Ülkemizde yatırım yapan yabancı yatırımcıların yeşil binalar konusundaki yaklaşımı nasıl? Tercihlerini konvensiyonel binalardan yana mı yoksa özellikle yeşil bina yönünde mi yapıyorlar?

Uluslararası Sertifikalı binalar çevre bilincinin gelişmesine katkı sağlamakta ve motive edici rol üstlenmektedir. Dünya’da Amerika ve İngiltere gibi gelişmiş ülkelerde yeşil bina geçmişinin ve algısının çok eskilere dayanıyor olması nedeniyle çevre bilinci ülkemize göre daha ileri seviyelerdedir. Ülkemizde yeşil binalara olan talep birazda yabancı yatırımcıların yapmış olduğu yatırımlarla ortaya çıkmıştır. Buradan yola çıkarak yabancı yatırımcıların tercihlerinin yeşil binalardan yana olduğunu söyleyebiliriz.