Yeşil Ofis Binaları Standart Haline Gelecek

Dr. Duygu Erten
P.E. LEED Faculty

Yeşil ofis binaları, standart ofis binalarından farklıdır. Yeşil Ofis Binaları kavramı ile; binaya bütüncül bakış açısı ile yaklaşan, tüm parametrelerin en iyi projeyi ortaya çıkaracak şekilde tasarlandığı ve binanın performansının öne çıkarıldığı ofislerden söz ediyoruz.

İstanbul 2013 yılında, ofis pazarı kiralama işlem hacminin rekor seviyeye ulaştığı bir yıl geçirdi. A sınıfı ofis talebinin hala tam karşılanamadığını düşünürsek sürdürülebilir - yeşil ofisler için önümüzde hala iyi günler olduğu söylenebilir. Çünkü tüm dünyada vizyoner yatırımcılar artık sürdürülebilirlik kriterlerini göz ardı etmiyor ve operasyon maliyetlerinin düşük, iç hava kalitesinin yüksek olduğu ofislerin çok daha hızlı kiralanıp satılacağı öngörüsü ile hareket ediyorlar.

Yeşil ofis binaları, standart ofis binalarından farklıdır. Yeşil Ofis Binaları kavramı ile; binaya bütüncül bakış açısı ile yaklaşan, tüm parametrelerin en iyi projeyi ortaya çıkaracak şekilde tasarlandığı ve binanın performansının öne çıkarıldığı ofislerden söz ediyoruz. Bu noktada başarının sırrı ise bütünleşik tasarımın öyküsü…Ekip çalışmasının sonucu…

Tüm proje müelliflerinin işveren ve maliyetlerden sorumlu profesyöneller ile birlikte çalışması. Hep gündeme getirilen ön yatırım maliyeti ise ekiplerin tecrübesi arttıkça azalacak ve sonunda kendini sıfırlayacak…

Yeni ve daha evvel denenmemiş teknolojileri kullanmak ve ekiplerin birlikte daha yoğun çalışmasını gerektiren saatlerin maliyete yansıması kaçınılmaz bir sonuçsa da bunların geri dönüşü hesaplandığında kazanan bina sahibi olmakta…

Yeşil ofis yapmakta amacımız binaların su ve enerji kullanmalarını en aza indirmek malzeme ve kaynakların korunmasını sağlamak… Johnson Diversey’in ana binaları senede 100 000$, Kaliforniya Eğitim Departmanı Binaları senede 400 000$ kar ediyor yeşil oldukları için. Var olan ofislerin iyileştirilmesi ise benzer faydalar sağlıyor bina sahibine. Var olan bina iyileştirmelerinin en iyi örneği, Tayvan’daki Taipei 101 binası.. Bu bina yapıldıktan 5 yıl sonra LEED+EBOM sertifikasına başvurarak iyileştirilmiş ve senelik milyonlarca dolar tasarruf sağlanmış. Ankara’da, LEED+EBOM alarak iyileştirme yapan GAMA Holding binasıda operasyon maliyetlerini önemli ölçüde düşürdü. Bütün iyileştirme yapan binalar ve yeni yapılanlar sürdürülebilirliği ölçmek için yeşil bina sertifikalarıyla taçlandırmayı tercih edip binalarının pazarda ki değerini yükseltiyorlar. RönasansBiz Küçükyalı ve RönasansBiz Mecidiyeköy binaları ise LEED+GOLD sertifikaları alarak rekor hızda kiralanmışlardır. Yeşil ofisleri kiralama taleplerinin genellikle uluslararası şirketlerden geldiğinin de altını çizmek gerekir.

Akametre araştırma şirketinin ortaya koyduğu bulgular çalışanları düşünen ve bu nedenle toplantı salonları, spor salonu, dinlenme alanları, açık ve kapalı otoparkları olan A sınıfı ofislere talebin yükseldiği. KOBI’lerin artması ofis projelerinin ofis ve residans konseptli projelere kayacağını gösteriyor. Neredeyse mix-use konseptinde bu projeler içlerine alışveriş merkezlerini de aldıklarında birer mahalle olabiliyorlar. Bunun en güzel örneği Levent’de Kanyon Ofis Binası ve AVM’nin oluşturduğu bir yaşam alanı….

Ofislerde enerji verimliliğinin öneminin anlaşılması 1992’de ABD Çevre Koruma Ajansı’nın Energy Star adlı programı ile başladı. Bu program öncelikle ürünlerin 40 farklı kategoride enerji verimliliğini ölçüyor ve değerliyordu. 1998’de ürünlerden ofis binalarının da enerji verimliliğini ölçecek şekilde uyarlandı. Bir ofisin Energy Star sertifikası alması için ABD’de ki tüm binaların en iyilerinden olup en üst %25’e girecek. ABD’de Energy Star verifikasyonu yapan bir yetkin mühendis olarak bu tür bir çalışmanın ofis binaları için yeşil bina sertifikasyonlarından daha ivedi yayılmasını diliyorum.

Binalarda enerji verimliliğine son 20 yılda Energy Star kadar katkı sağlayan bir sertifika olmadığı söylenebilir. Bugün ABD’de 20 binin üzerinde ofis binası Energy Star etiketlidir. Los Angeles, Washington, Chicago, New York ve Atlanta ofis binalarıda “Energy Star” alan illerin başında geliyor. “Energy Star” sertifikalı ofis binaları avaraj olarak %35 daha az enerji kullanıyorlar ve %35 daha az sera gazı çıkarıyorlar. Ancak “Energy Star” 15 yıl evvel ABD’de kullanılmak üzere oluşturulmuş bir sertifika programı olup benchmarking verileri gizli tutulmaktadır. Bu nedenle yeni bir enerji sertifikası çalışması yapmanın zamanı gelmiştir.
1993 yılında ABD Yeşil Binalar Konseyi (USGBC) adındaki sivil toplum örgütü kuruldu ve bu örgüt, ofis binalarında Energy Star’ı daha üst seviyelere taşıyacak çözüm olarak yeşil bina sertifikası oluşturmaya karar verdiler. Bunun üzerine sektörün en eski yeşil bina sertifikası BREEAM sertifikası alt yapı olarak kullanılarak LEED sertifikası oluşturuldu. 1993’den beri LEED, USGBC’nin 15.000’i aşan üye şirketleri tarafından ortak akılla şekillenerek ve yapı sektörünün tüm müelliflerinden geri bildirimler alarak Versiyon 4’e getirildi. LEED’in yalnızca ABD’de değil aynı zamanda dünyadaki ofis binalarında en yaygın kullanılan sertifika sistemi olduğu söylenebilir.

Bugün Türkiye’de yeni inşaat kategorisinde yeşil bina sertifikası almış olan ofislerin hemen hepsi LEED sertifikalı. Varolan ofis binaları için ise LEED+EBOM sertifikası kadar BREEAM-In-Use sertifikası da talepte.

Varolan ofis binaları için LEED ve BREEAM’in yaklaşımları oldukça farklı. Her iki sertifikaya da bina operasyonel olduktan 2 yıl sonra başvuru yapılabiliyor. Ofislerin zaman içinde monitör edilmesi, gerek aidatlar gerekse iç hava kalitesi ve termal konforun kontrolü için akılcı bir yaklaşım. Ayrıca bina yönetimi içinde bu sertifikasyon sisteminin gerekliliklerinin yerine getirilmesi ve binaların ölçülebilir, izlenebilir parametrelerinin kontrol altında tutulması karbon salımınının sürekli düşürülmesine yönelik revizyonlar için gerekli.

Yeni ofis binaları ve varolan ofis binalarının yanısıra, eğer binanın bir bölümünü kiralamış bir işveren olarak yeşil ofislerde çalışmak isterseniz, LEED Commercial Interiors (LEED-CI) sertifikasına başvurabilirsiniz. Şu sıralar yürüttüğümüz Vodafone ve Deloitte ofisleri çalışanlarına kaliteli ortamlar hazırlamak için yapılan renovasyonları LEED sertifikası kriterlerine göre yapıyorlar.

Hatta Rönasans Küçükyalı’da bina LEED Gold sertifikalı olmasına rağmen kiracılar BOSCH başta olmak üzere LEED Commercial Interiors sertifikasına başvuruyor. Ofis iç mekanlarında halı, boya , vernik, tutkal, mobilyalar gibi ürünlerin uçuşan organik bileşen değerleri ve çıkardıkları emisyonların standartları kontrol ediliyor.

Emlak geliştiricileri, gayrimenkul yatırımcıları ve sektörün diğer oyuncuları yeşil binaları destekleyip tercih etmenin yüzlerce sebebini sıralıyorlar. Ama en önemlisi kısa bir sürede yeşil emlak geliştirme ve yeşil ofis binalarının standart olacağının müjdeliyorlar.