Ofis Binalarının Konuta Dönüştürülmesi
Nüshet Çamuşoğlu / nushet@ekoyapidergisi.org
Gensler'in zor durumdaki ofis mülklerini konuta dönüştürmeye yönelik araştırması, daha az arzu edilen ofis özelliklerini apartman binaları için lüks olanaklara dönüştürmenin bazı şaşırtıcı faydalarını tespit etti. Örneğin, C Sınıfı binalarda yaygın olan 12 metrelik tabandan tabana yükseklik, bitmiş ofis alanlarında genellikle 8 metreye düşürülür, konut birimlerine dönüştürüldüğünde bir alan ve lüks hissi yaratabilir.
Bu dönüşümleri anlama girişimi, emlak sektörünün geleceğine ilişkin endişelerin etkisiyle 2020'nin başlarında başladı. 2015'ten bu yana ofis piyasalarının hafiflemesi nedeniyle Gensler, zor durumdaki ofis binalarını artan konut talebini karşılayacak şekilde yeniden kullanma fırsatını gördü. Bu eğilim, salgın sırasında uzaktan çalışmanın yaygınlaşması ve ofis alanlarının boş kalmasıyla hızlandı.
Calgary gibi şehirler, hem konut sıkıntısını hem de ofis boşluk oranlarını gidermek amacıyla ofisten konuta dönüşümü teşvik etmek için teşvik programları uyguladı. Bu programlar geliştiricilere mali teşvikler sunar ve dönüşüm sürecini kolaylaştırır.
Beyaz Saray ayrıca ticariden konuta dönüşümü desteklemek için mevcut federal kaynakları özetleyen bir rehber yayınladı. Bu kaynaklar arasında, özellikle ulaşım merkezlerinin yakınında konut arzını artırmayı amaçlayan finansman fırsatları, hibeler, garantiler ve vergi teşvikleri yer alıyor.
Gensler'in 1.300'den fazla bina üzerinde yaptığı analiz, bina formu, konumu ve taban plakası boyutu gibi faktörlere bağlı olarak yaklaşık %30'unun konuta dönüştürülmeye uygun olduğunu ortaya çıkardı. Bu sayı düşük gibi görünse de, konut sıkıntısının giderilmesi ve zor durumdaki ofis piyasalarının yeniden canlandırılması için önemli bir fırsatı temsil ediyor.
Ofislerin konut binalarına dönüştürülmesi artık federal desteğe sahip ve teşvikler 2023'ün sonlarında yayınlanan Beyaz Saray Kılavuzu'nda ayrıntılı olarak anlatılıyor. Ayrıca ofis binalarını istenmeyen kılan bazı özellikler, çok aileli konutlarda lüks olarak görülüyor. Mimarlar ABD'de 7,5 milyon ev açığının olduğunu söylüyor. Gensler, ofis binalarını konuta dönüştürmenin uygulanabilirliğini hızlı bir şekilde değerlendirmek için bir algoritma geliştirdi.
Ancak finansman kısıtlamaları ve uzun onay süreçleri dahil, aşılması gereken zorluklar var. Artan faiz oranları ve düzenleyici engeller, dönüşüm projelerini mali açıdan gerçekleştirilemez veya fahiş derecede pahalı hale getirebilir.
Bu zorluklara rağmen dönüşümün faydaları önemlidir. Yeterince kullanılmayan ofis binalarının konuta dönüştürülmesi, yalnızca konut sıkıntısına çözüm bulmakla kalmıyor, aynı zamanda mahalleleri canlandırıyor, ekonomik faaliyetleri iyileştiriyor ve mevcut altyapıyı yeniden tasarlayarak çevresel etkiyi azaltıyor.
Ofislerin konut binalarına dönüştürülmesinde önemli hususlar arasında binanın formu, konumu, zemin plakası boyutu ve yapısal uyarlanabilirlik yer alır. Her tarafta pencere bulunması, park yeri bulunması, asansör erişimi ve çıkış merdivenlerinin rahat olması gibi faktörler çok önemlidir. New York City, Boston veya Toronto gibi büyük metropol alanlar gibi önemli konumlardaki binalar, yüksek konut talebi nedeniyle dönüşüm için özellikle uygundur.
NYC'deki 55 Broad Street'teki gibi başarılı bir dönüşüm projesi, zemin plakaları, pencere durumu, tavan yüksekliği ve mekanik sistemler gibi özelliklerin dikkatli bir şekilde değerlendirilmesini gerektirir. Mekanik alanları yeniden kullanma ve asansör kullanımını optimize etme yeteneği verimliliğe katkıda bulunur. Ayrıca projenin mevcut durumuna kıyasla önemli ölçüde daha yüksek emlak vergisi üreterek hem geliştiriciler hem de belediyeler için değer yaratması öngörülüyor.
Zorluklar arasında yüksek dönüşüm maliyetleri, uzun onay süreleri ve sıkı inşaat kredisi piyasaları yer alıyor. Ancak, Ulaştırma Altyapısı Finansmanı ve Yenilik Yasası,Toplumsal Kalkınma Blok Hibesi gibi federal finansman programları ve girişimler, dönüşüm projelerini destekleyebilir.
Genel olarak, ofisten konuta dönüşümler, canlı, sürdürülebilir topluluklar yaratma potansiyeliyle hem konut hem de ofis pazarındaki zorluklara umut verici bir çözüm sunuyor.