12 Haziran 2018

Piyalepaşa İstanbul Projesinde Bina Değil Mahalle İnşa Ediyoruz

Piyalepaşa Gayrimenkul A.Ş.
Kaan Yücel, Genel Müdür

İbrahim Polat Holding ve Piyalepaşa Gayrimenkul A.Ş. ve sizin hakkınızda kısaca bilgi alabilir miyiz?

Polat 60 yılı aşkın geçmişi ile inşaat sektöründe 1000’i aşkın proje hayatan geçiren bir marka. Çok sayıda proje hayata geçirmiş, aslında şehir içerisinde önünden geçtiğiniz birçok binanın yapımcısı. Özellikle kendi binaları olan Polat Tower kendi türü olan yüksek binaların ilk örneklerinden bir tanesi. Dolayısıyla çok uzun süredir bu işleri yapan, gayrimenkul ve inşaat sektörünün içerisinde olan bir firma.

Piyalepaşa İstanbul projesi ise sadece bu iş için kurulmuş Piyalepaşa Gayrimenkul A.Ş. üzerinden yapılıyor. Hem arsalar bu şirketin üzerinde hem de inşaatı ve satışı bu şirket üzerinden yapılıyor. Piyalepaşa Gayrimenkul A.Ş. İbrahim Polat A.Ş bünyesinde bir şirket. Ve 60 senelik bilgi birikimini bu projeye aktarmakla yükümlü.

Ben sektörde inşaat mühendisi olarak görev alıyordum. Boğaziçi Üniversitesi’nde inşaat mühendisliği lisansı ve yine bu alandaki yüksek lisansım sonrası inşat mühendisi olarak inşaat sektörünün her alanında, en alt kademeden başlayarak görev aldım. İnşaat sektörünün her kademesinde bulundum. 2013’den beri de bu şirketin genel müdürlüğünü yapıyor, elimden geldiğince bu projeye bilgi ve birikimlerimi aktararak katkı sunmaya çalışıyorum. 2012 yılında ise Piyalepaşa İstanbul Projesi’nin inşaatını yapmaya başladık.

Piyalepaşa Gayrimenkul A.Ş. Genel Müdür Kaan Yücel

Burada, Piyalepaşa İstanbul bünyesinde normal projelerden çok daha farklı şeyler yapıyoruz. Çünkü burası aynı zamanda bir kentsel dönüşüm projesi. Türkiye’nin özel sektör tarafından yapılmış en büyük ve en kapsamlı kentsel dönüşüm projelerinden bir tanesi. Biz burada hem arsa sahibi, hem daire sahibi kişilerle anlaştık, hiçbir arsası olmayan kaçak yapılarla da karşılaştık. Kentsel dönüşüm yasası çıktığından beri bu alan üzerindeki kaçak yapı sorunlarını da çözmeye çalışıyoruz. Türkiye’de yaklaşık 200-220 civarında riskli alan var. Burası da o riskli alanlardan bir tanesi idi. Biz bu riskli alan üzerinde hem riskli binaların yıkımını gerçekleştirdik, hem de bu alandaki riskli arazi koşullarını iyileştirdik. Örneğin; sert zemine ulaşıncaya kadar bir bodrum katımız bulunuyor 3-4 katlı olarak. Dolayısıyla bir taraftan işin bu kısmındaki çözümleri geliştirken bir taraftan da projeyi şekillendirerek teslim aşamasına geldik.

iki design ile çalışmanızda nasıl bir karar süreci işledi?

iki design ekibi ve Murat Kader ile çok uzun zamandır, benden de önce bu proje üzerinde konuşuluyor ve çalışılıyormuş. Toplamı 82 dönüm olan alanın yaklaşık 47 bin metrekaresi çok uzun zamandan beridir grubun çeşitli şirketlerinin üzerindeydi. Dolayısıyla bu alan üzerinde zaten uzunca bir süredir bir takım proje çalışmaları yapılmış. Adnan Bey bu konuda çok çaba sarf etmiş ve yaklaşık 7-8 sene önce de Murat Bey ile bu alan üzerinde proje çalışmaları yapılmış. Sadece bu alan değil, bu alanın üzerini de kapsayan Hacıhüsrev ve etrafındaki alanı da kapsayacak bir çalışma da yapılmış. Çünkü 2012 yılında 6306 sayılı kanunun ilk çıktığı dönemde riskli bina, riskli alan ve rezerv alan tanımları yapılmıştı ve bakanlık kendisi bir çalışma yapıyordu. Bakanlığa kentsel tasarım rehberi sunuyordunuz ve bu kentsel tasarım rehberi üzerinden size bir ruhsat veriliyordu. Burada da bir kentsel tasarım rehberi hazırlanmış ve dolayısıyla uzunca bir süredir bu proje üzerinde çalışılıyormuş. Ben geldikten sonra da projeyi bugünkü haline getirdik ve biraz daha farklılıklar yaptık. Hem iç dizaynlarını, konut dağılımlarını hem de buradaki fonksiyonları çeşitli danışman firmaların katkılarıyla son aşamasına getirdik.

Etap etap mı ilerleyecek proje?

3 etap üzerinden gidiyoruz. Biz şimdi ilk iki etabı Temmuz ayına kadar bitirip sene sonuna kadar teslim edeceğiz. Ticarilerin olduğu etabı da 2020 yılına kadar yapmayı hedefliyoruz. Ticarilerin olduğu tarafta bir otelimiz, ofislerimiz ve alışveriş sokağımızın bir kısmı var. Buraya mimari konsept olarak baktığınızda farklı bir şey yapmayı öngördük. Biz aslında bina yapmıyor bir mahalle inşa ediyoruz. İletişimlerimizi de hep bunun üzerine kurguladık. Yaklaşık 25 tane bloğumuz var bu mahallenin içerisinde. İki katlı yapı da var, on sekiz katlı yapı da var. Farklı fonksiyonları da birbirinden ayırdık, ön taraflara genelde ticari ve kısa binaları koyduk. Orta kısımda bir karma bloğu olarak üç kademeden oluşan bir mimari proje dizayn ettik.

Projenin çevreyle etkileşimi ve çevreye etkisi nasıl olacak, burada bir değişime sebep olacak, bunu nasıl öngörüyorsunuz?

Çok keskin bir değişikliğe sebep olacak çünkü burası bir kentsel dönüşüm projesi. Burası daha çok alçak katlı ama çok eski binalardan oluşan çarpık yapılaşmanın örneği olan bir yerleşim yeriydi. Biz bu projeyle birlikte bölgenin ciddi bir değişime uğrayacağını düşünüyoruz. Öncelikle çok büyük bir kesim yasal bir yapıya ulaşmış olacak. Hem proje içerisinden yer verdiğimiz arsa sahipleri var, hem de burada hiç arsası olmayan yapı sahiplerini de etraftan onlara ev alarak ev sahibi yaptık. Bu bile çevrede ciddi bir değişime sebep oldu. Buna istinaden de emlak fiyatlarında ciddi bir artışa sebep olduk. Kültürel anlamda da bölgeye çok büyük değişiklikler katacağımızı düşünüyoruz. Şimdiden satış sürecinde bile burada sahaf günlerinden, çeşitli sergilere kadar çeşitli yarışmalar yaptık. Bölgenin tarihini çıkarttık Piyalepaşa kimdir, bölge neresidir? Bunu bir kitap haline ve sergi haline getirerek Koç Müzesi’nde sergiledik. Dolayısıyla bu bölgenin tanıtımına ciddi bir katkıda bulunduk. Bölgeden birçok kimseyi çalıştırıyoruz proje bünyesinde. Burada oturumlar da başladıktan sonra bölgedeki insanların da mutlaka ticari yaşamlarında büyük katkıları olacaktır. Dolayısıyla projeyle bölgeye ciddi bir değişim sunduğumuzu düşünüyorum.

Büyük duvarların arkasına saklanmış bir site değiliz. Şu anda şehrin belli bir bölümünü yeniden inşa ediyoruz ve şehir yaşamından direkt içine girip dolaşılabilecek bir alan yapıyoruz.

Bizim mottolarımızdan bir tanesi de iyi bir kentsel dönüşüm örneği sunmaktı. Bunu da başarabildiğimizi düşünüyorum. Tek elden olmasının tabii ki bir takım avantajları var. Birtakım şeyleri kendimiz halledebiliyoruz. Yetkili kişilerle konuşarak sorunlara daha hızlı çözüm bulabiliyoruz. Fikirtepe’deki en önemli sorunlardan bir tanesi ara yollardır mesela. Biz burada ara yolları ve bağlantıları usulüne göre yaptık. Dolayısıyla siz projede her yaptığınızı belli bir nizamla yaptığınızda arkası da belli bir düzen içerisinde geliyor. Bunu burada başarabildiğimizi düşünüyorum çünkü riskli alanlar içerisinde bizim aşamamızda olan ve teslim aşamasına gelmiş çok da proje olduğunu da zannetmiyorum. Bunu bakanlık ve belediyeler de teyit edecektir.

Hem bina hem mahalle ölçeğinde sertifika sistemlerine uygun bir şekilde çalışılıyor. Biraz bu çalışmalardan bahsedebilir misiniz, o süreç nasıl işliyor?

Projenin henüz yapım aşamasında bunu benimsedik. Çünkü mahalle ölçeğinde bir sertifika almak istiyorsanız belli kurallara uymak zorundasınız. Meselâ korunaklı alanlar yaratamıyorsunuz. Şehre açık bir proje geliştirmeniz lâzım, bizim projemiz biraz da öyle. Baktığınızda büyük duvarların arkasına saklanmış bir site değiliz. Şu anda şehrin belli bir bölümünü yeniden inşa ediyoruz ve şehir yaşamından direkt içine girip dolaşılabilecek bir alan yapıyoruz. Bu LEED Neighborhood’un belli bir özelliği. Onun dışında tabii ki enerjiyi korumak ve üretmek diye ikiye ayırdığımızda her ikisi de son derece önemli. Her iki tarafta da çalışmalarımız var.

Binaların cephelerindeki ısı izolasyonu, katlar ve daireler arasındaki ısı izolasyonuna kadar her bir detayı düşünüyoruz ve bunlar üzerinde çalışıyoruz. Yeşil alan yaratıyoruz, bodrumların üzerinde olsa bile belli yükseklikte alanlar bırakıp bu alanlarda peyzaj çalışmaları yapıyoruz. Dolayısıyla ağaç ve yeşil alanları da projenin içerisine ciddi bir miktarda koyuyoruz. Trafiği için tamamen kendi bünyemizde ayırdığımız bir yolumuz var. Bu artık ara bir yol değil Piyalepaşa’nın hemen yanında ikinci bir yol oluyor. Dolayısıyla hem projenin girişini çıkışını kolaylaştırıyor hem de bu bölgenin trafiğine de ciddi bir katkıda bulunuyoruz. Bütün bunların hepsi aslında bir sertifika programında da puan alabildiğimiz maddelerden. Bu gerekli maddelerin hepsini proje içerisine de taşıyor ve kullanıyoruz. LEED Neighborhood’un şöyle bir özelliği daha var; mahalle bazında sertifika alabiliyorsunuz ama içerisindeki bazı binalara da sertifika almanız gerekiyor. Burada otel ve ofis binalarında da sertifikasyonu sağlayacağız.

Malzeme seçiminde de artık olmazsa olmaz bir madde olduğu için buna dikkat ediyoruz. Mesela bütün ısı izolasyonlarımız taş yünü ile yapılıyor. Karbon ayak izine dikkat ediyoruz, yurt dışından ziyade yurt içinden malzeme alımını tercih etmeye çalışıyoruz. Diğer bütün malzemelerin seçiminde de hem danışman firmalarımızın hem de kendi yürüttüğümüz ihale süreçlerinde bu konulara dikkat ediyoruz.

Özel bir iştirak ama kentsel dönüşüm yasası kapsamında yapılan bir proje en çok hangi konuda zorlandınız projeyi hayata geçirirken?

Tabii ki mevcut yapı sahipleriyle anlaşma konusunda zorlandık. Haziran sonu itibariyle yaklaşık 170 kişiye evlerini teslim edeceğiz. Bir o kadar da arsa satın aldık projeyi yaparken. Bu çok bildiğimiz bir konu değildi. Bilfiil kendimiz yürüttük, kendimiz görüştük ve ortak bir çözüm yolu bulduk. Diğer tarafta daha çok zorlandığımız konu ve yasada halen eksiklik olan bazı konular vardı. Onlar da kaçak yapılardı. Arsası şuan bize ait olan alan üzerinde yaklaşık 300 civarında kaçak yapı vardı. Bunun içerisinde 1 metrekarelik hisse sahibi kimseler de vardı. Bütün bunların hepsiyle birlikte süreci idare ettik. Toplantılarımıza çağırdık, onları dinledik onlara yasanın gerekliliklerini sunarak bu konuları çözüme ulaştırmaya çalıştık. Bizi en çok zorlayan işin bu kısmı idi.

Proje Beyoğlu’na bir artı değer katacak. Bu anlamda teşvikler oldu mu bakanlık ve belediyelerden?

Tabii yasa bile bu konuda asıl teşviktir. Çünkü çoğunlukta 2/3 anlaştığınızda size bir imkân tanıyor ve siz bir alan içerisinde yüz liralık evi bittiğinde bir milyon lira edecek deseniz bile ikna etmekte zorluk çekiyorsunuz. Ama yasa ilgili maddeleri ile insanları ikna etmek bakımından bir imkân tanıyor. Fakat kaçak yapılara konu geldiğinde biz hem bakanlıktan hem de belediyeden özellikle bu konuda biraz daha destek bekliyoruz. Çünkü gerçekten zor bir konu. Sadece bizim çözemeyeceğimiz sorunlar olabiliyor. Ama onun dışında hem belediye hem bakanlık imar ve ruhsat işlerinde çok yardımcı oldular.

Kentsel dönüşüm tarafı devreye girdiğinde orada başka algılar ve başka sorunlar olabiliyor. Seçim dönemlerinde farklı yaklaşımlar olabiliyor. Ama biz şimdiye kadar belediye ve bakanlıkla uyumlu bir şekilde gelmiş olduğumuzu düşünüyorum.

Başka projeleriniz var mı?

Daha küçük çaplı çalışmalar yapıyoruz. Polat Ev markası adı altında kentsel dönüşüm projemiz var. Bir tane de Göztepe’de hayata geçirip bu ay içerisinde teslimlerini yaptığımız proje bulunuyor. Şuan da bir de İkitelli’de Polat Tower Basın Express adı altında bir proje yapıyoruz ama o bir kentsel dönüşüm projesi değil.

Son zamanlarda özellikle Fikirtepe’de kentsel dönüşüm projeleri yapı bazında yapılıyor. Geldikleri noktayı da görüyoruz. Ancak bu proje tam anlamıyla kentsel dönüşüm projesi, bununla ilgili neler söyleyeceksiniz?

Burada işin püf noktası aslında tam da bu. Buraya yapı bazında kentsel dönüşüm çalışmaları yapsaydınız alt yapısında 4000 araçlık otopark yapamazdınız. Sağlam bir bina üretmiş olsanız da kentsel dönüşüme sadece deprem koruması olarak bakmamanız gerekiyor. Yaşadığımız alanlar aynı zamanda sosyal alanlar orada insanların mutlu, huzurlu sürdürülebilir yaşamasını sağlamanız lazım. Bu da işin kültürünü, çevre bilincini ve orada yaşayanın mutluluğunu sağlayarak mümkün oluyor. Bunu da büyük alanlar bazında sağlayabilirsiniz. Yeşil alanları, sosyal aktivite alanları, toplanma alanları, sığınakları, bahçe ve parkları ile sağlayabilirsiniz.

Verdiğiniz bilgiler için teşekkür ederiz. Bunlar dışında sizin eklemek istediğiniz bi rşey var mı?

Biz her anlamda örnek bir proje geliştirdiğimizi düşünüyoruz. Bölgeye ve İstanbul’a büyük bir katkı sunmasını ve örnek teşkil etmesini umuyoruz. Fonksiyonel olarak benzer projelerin artmasını isteriz. Biz her ne kadar yüksek katlı bina yapmış da olsak bir deprem şehrinde yüksek binalara gerçekten iyi bakmak gerekiyor. Biz burada yüksek bina yapmak yerine şehrin silüetine uygun, olabildiğince alçak binalar yapma yoluna gittik. Bu proje genelinde maliyet artışı getirse de tercihimizi bu yönde kullandık. Projenin altında 4000 araçlık bir otopark var bu bile başlı başına ciddi bir katkı. Projeye başladığımızda yaptığımız ilk iş alt yapısını bitirmek oldu. Şu anda bulunduğumuz binanın altından geçen büyük bir yağmur suyu hattımız var. Bu hat sadece proje için değil bütün bölge suyunu da toplayıp bir yolla dışarı attığımız bir hat. Bunun gibi çevre konusunda çok ciddi çalışmalarımız oldu.

Yaşadığımız alanlar aynı zamanda sosyal alanlar, orada insanların mutlu, huzurlu sürdürülebilir yaşamasını sağlamanız lazım.

Piyalepaşa İstanbul Projesinde​ Bina Değil Mahalle İnşa Ediyoruz

Piyalepaşa İstanbul Projesinde Bina Değil Mahalle İnşa Ediyoruz