Kira Uyarlama Davası

Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu'nun kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, kira uyarlama davası konusunda önemli açıklamalarda bulunarak, tarafların bu dava türünü her an mahkemeden talep edebilecekleri vurgusunu yaptı. 6098 sayılı yasa kapsamında, kira uyarlama davasının zamana ilişkin bir sınırlamaya tabi olmadığını belirten Şimşek, bu davanın aşırı ifa güçlüğü durumunda taraflar tarafından her zaman açılabileceğini ifade etti.

Şimşek'in anlatımına göre, kira uyarlama davasının açılması için belirli bir süre sınırlaması olmamakla birlikte, aşırı ifa güçlüğünün ortaya çıkması durumunda derhal davanın başlatılmasının faydalı olabileceğini söyledi. Kira bedelinin uyarlanması ile ilgili olarak hakim kararının dava tarihinden itibaren geçerli olacağını belirten Şimşek, bu davanın, kira dönemi sona ermeden en az 1 ay öncesinde karşı tarafa yazılı bildirimde bulunma zorunluluğu olmadan talep edilebilecek bir dava türü olduğunu açıkladı.

Kira uyarlama davası için gerekli şartları ve dikkat edilmesi gerekenleri anlatan Şimşek şu noktalara değindi:

1. Hem Kiracı Hem Kiraya Veren Talepte Bulunabilir: Kira bedelinin uyarlanması davaları, Türk Borçlar Kanunu madde 138'e dayalı olarak aşırı ifa güçlüğüne dayalı olarak talep edilebilen bir dava türüdür. Sözleşmenin taraflarından hem kiracı hem de kiraya veren talepte bulunabilir.
2. Şartlar: Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir.
   • Sözleşmenin kurulmasından sonra, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. Örneğin, Covid-19 pandemisi veya ekonomik kriz gibi öngörülemeyen durumlar bu kapsama girebilir.
   • Olağanüstü durum borçlu tarafından kaynaklanmamış olmalıdır.
   • Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sıradaki mevcut durumu bozarak borçluyu aşırı ifa güçlüğüne düşürmeli ve artık sözleşmenin ifasını borçludan beklenemeyecek şekilde değiştirmiş olmalıdır.
   • Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş olmalı veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak örneğin ihtirazı bir kayıt ile ifa etmiş olmalıdır.
3. Direkt Fesih İsteği: Sözleşmenin uyarlanmasını talep etmeden doğrudan mahkemeden sözleşmenin feshi istenemez. Bu hakkın terditli olarak talep edilebilmek üzere tanındığını vurguladı.
4. Kira Tespit Davası İle Fark: Kira bedeli tespit davası, sadece konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin olarak ikame edilebilmekteyken, kira bedeli uyarlama davası her türlü kira sözleşmesine ilişkin olarak talep edilebilmektedir. Kira bedeli uyarlama davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinde belirsizlik veya aşırılık aranmazken, kira bedeli tespiti davalarında belirli şartlar aranmaktadır.