Ev Sahibi ve Kiracı Anlaşmazlıklarında Arabulucu Dönemi

Yükselen kira fiyatları her gün yeni bir kiracı-ev sahibi tartışmasına yol açıyor. Kiraları artırmak isteyen ev sahipleri ve buna karşı çıkan kiracılar arasında yaşanan gerginlikler artık davadan önce arabulucu yoluyla çözüme kavuşturulmaya çalışılacak. Uyuşmazlıklar için dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren zorunlu hale gelecek. Bu gelişmeleri değerlendiren Avukat Mustafa Nazif Yıldız, “5 Nisan 2023 tarihinde Resmî Gazete’de yayınlanan 7445 sayılı kanuna göre; artık kira ilişkisinden doğabilecek uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınacak. Düzenleme 1 Eylül tarihinden itibaren geçerli olacak. Böylece dava açılmadan önce arabuluculuk yolunun tüketilmesi gerekecek. Ancak kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi hükümleri hariç tutulacak. Kira ilişkisinden doğan bir talebi olan her taraf arabuluculuğa başvurabilecek.” ifadelerini kullandı.

Kira uyuşmazlık davalarında patlama var

Son dönemde hızlı artan kira fiyatları ev sahibi ile kiracıları karşı karşıya getiriyor. Dava sayılarında adeta patlama yaşandığını söyleyen Avukat Mustafa Nazif Yıldız, “Özellikle ülkenin içinde bulunduğu enflasyonist ekonomik ortam ve yakın zamanda yaşadığımız, etkilerini uzun bir süre daha hissedeceğimiz deprem hadisesinin neden olduğu göçler, kira piyasasını etkiledi. Son zamanlarda mülk sahibi-kiracı uyuşmazlıklarının sayısında çok ciddi bir artış yaşanıyor. Bu nedenle yargının iş yükünde de muazzam bir artış yaşanıyor. Maalesef bu durum bazen ceza davalarına bile konu olabilecek olayları doğuruyor.” diye konuştu. 

Arabuluculuk davalarına katılmak zorunlu

Yeni düzenleme ile taraflar arabulucuya gidecek. Avukat Yıldız, tarafların arabulucuda anlaşamadıkları durumda düzenlenen tutanakla mahkemeye gidebileceklerini söyledi. Yıldız, “Arabuluculuk; tarafların bizzat katılımıyla yürütülen bir süreç. Bu nedenle arabulucu tarafından yapılan ön görüşme sonrası belirlenecek toplantı gününde uyuşmazlığın taraflarının veya vekillerinin katılımı gerekiyor.” dedi.
Bazı özel koşullar dışında kiracının tahliye edilmesi mümkün değil

“Ev sahibi hangi durumlarda kiracıyı çıkarabilir? Bir kiracı evden çıkmak istemiyorsa ne yapmalı veya ne yapabilir?” sorusuna cevap veren Avukat Mustafa Nazif Yıldız, “Mülk sahibi, kiracı hakkında kira sözleşmesindeki yükümlülüklerine uymaması nedeniyle tahliye işlemleri başlatabilir. Bunun yanında mülk sahibi, gerçek ve samimi bir ihtiyaca dayanıyor olması şartıyla kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kullanma zorunluluğu varsa kiracının tahliyesini isteyebiliyor. Ancak şu an kira piyasasında bedellerde hızlı artış ve eski tarihli kira sözleşmesi bedellerinin rayice göre aşağıda kalması; meskenlere özgü getirilen düzenlemeyle artışların sadece belli oranda yapılması gibi sebeplerle mülk sahipleri kiracıları, ihtiyaçları yukarıda belirttiğim gibi gerçek ve samimi olmasa dahi bu maddeye dayanarak tahliye etmeye çalışıyor.” diye konuştu.

Gayrimenkul Uzmanı Gülcan Altınay ise kiracıların hangi durumlarda tahliye edileceğini şöyle açıklıyor; “Ev sahibinin yada 1. dereceden yakınlarının eve ihtiyacının olması kiracının mülkte on yıldır ikamet etmesi, ev sahibinin evin içinde tadilat yapmak istemesi, kiracının kira ödemesini yılda en az 2 kez yapmaması, ev sahibinin değişmesi gibi haklı sebepleri olduğu durumda kiracıyı çıkarmak adına ihtarname çekilebilir.”

Ev sahibi istediği gibi kira artışı yapamaz

Mesken amaçlı kullanılan kira yerlerine ait kira sözleşmelerinde 1 Temmuz 2023 tarihine kadar yapılacak artışlar için tavan olarak %25 oranı belirlendiğine dikkat çeken Avukat Nazif Yıldız, “İş yerleri için ise 12 aylık TÜFE ortalaması, kira artışlarında yasal sınırı teşkil ediyor. Ancak mülk sahiplerinin beklentileri çoğu zaman bu oranın üstünde kalıyor. Böyle bir durumda, yasal artışı yapması ve ödemelerini geciktirmeden gerçekleştirmesi halinde kiracının bu sebebe dayanarak tahliyesi söz konusu olamaz.” ifadelerini kullandı.

Tügiad Üyesi, Gayrimenkul Uzmanı Gülcan Altınay da yaptığı açıklamada ev sahiplerinin kira artırma kriterlerini şöyle açıklıyor, “Taraflarca kararlaştırılan kira bedeli, her yıl sözleşmede belirlenen artış oranı kadar artmaktadır. Bu oran her halükarda bir önceki yıl belirlenen TÜFE oranına göre hesaplanır. Ancak 11 Haziran 2023 tarihiyle 1 Temmuz 2023 tarihine kadar yenilenen kira sözleşmelerinde kiraya verenin  %25 oranında artış yapabileceği kuralı geçerlidir.”

Kiracıların ev sahibine karşı hakları neler?

 Mülk sahiplerinin 5. yılını dolduran kiracısına karşı istediği kira bedelini belirleme hakkı bulunmadığının altını çizen Avukat Nazif Yıldız, “Mülk sahibi kira sözleşmesinde belirlenmiş oran ile tavanı teşkil eden yasal sınırlara riayet etmek zorundadır. Mülk sahibinin sadece 10 uzama yılını dolduran kiracısının, genel hükümlere göre tahliyesini talep etme hakkı vardır. Bunun yanında mülk sahibi, kira bedelinin emsallere oranla düşük kaldığı gerekçesiyle kira bedelinde uyarlama davası açabilecektir.” dedi.

Tügiad Üyesi Gayrimenkul Uzmanı Altınay da ev sahiplerinin 5 yıl geçse dahi istediği kirayı belirleyemeyeceğine dikkat çekti. Altınay, “Ev sahipleri kira bedelinin tespiti için  dava açma hakları vardır. Belirlenecek kira bedelinde yüzde 25 sınır ile bağlı kalmıyor. Bu noktada kira bedeli hâkim tarafından emsal bedellere göre tespit ediliyor.” diye konuştu.