Perakende Sektörü Ve Mimarlık…
Natali Toma
Y. Mimar
natalitoma@gmail.com
Alışveriş Merkezi ve içinde bulunduğu lokasyon arasında oldukça güçlü bir diyalog olması gerektiğini görürüz. Bu anlamda projenin katmanları öyle bir şekillenir ki; şehrin “akış”ı kentsel ölçekten AVM ölçeğine aktarılır ve aynı fikir üçüncü boyutta da devam ederek alışveriş merkezi ile dış dünya arasında bir bağlantı kurar.
Şurası kesin ki; kentleşme küresel bir olgudur ve İstanbul dahil olmak üzere bazı büyük şehirler, alışveriş merkezleri sektöründe yoğun büyüme süreci içerisindedir. Bildiğiniz gibi şu sıralar İstanbul perakende sektörü, Moskova ve Chengdu gibi doymuş kabul edilen şehirler ile karşılaştırılmaktadır. Bunun gibi yüksek kentleşme ve büyüme dönemlerinde, hükümetler ile özel yatırımcıların ev ödevlerini yaparak pazar araştırmaları sonuçlarını doğru değerlendirmeleri gerekiyor. Perakende piyasaları karmaşık ve niş yapıda olabilir. Hizmet alanları ve sosyal profiller aynı noktada çakışabilir. Sadece ‘profesyonel ve ayrıntılı pazar araştırması’ geliştiricileri başarılı ve sürdürülebilir çözümlere ulaştırabilir. Ödevlerini dikkatle yapanlar başarılı olacak. Bunu yapmayanlar ise eriyip yok olabilir! Bu geliştirme sürecinin doğru şekilde yürütülmesini sağlamak hükümet ve özel sektörün sorumluluğunda olup doğru algılandığından emin olunması çok önemli.
Türkiye’nin 5 yıldır yakaladığı büyüme grafiği yerli/yabancı alıcılar için cazip. Özellikle satıp çıkmak yerine kira getirisi olan AVM ve ofis gibi yatırımların yanı sıra kent merkezinde A plus proje yapılacak arsalara ilgi bu süreç içerisinde yüksek seyretti. Türkiye’deki toplam yatırımların neredeyse yüzde 50’si inşaat sektöründen kaynaklanırken, 2014’ün ilk döneminde başlayan ve 2015 sonuna kadar devam eden süreçte bir daralma yaşandığını görüyoruz. 2015 siyasetin ekonominin önüne geçtiği bir yıl olarak seyretti; ancak 2016’da bu durum değişip tersine bir grafik çizebilir.
AVM tasarımında yeni trendlerin neler olduğu konusuna değinecek olursak; bu soru sadece Türkiye’yi kapsamıyor tabii. Dünyanın neresinde çalışırsak çalışalım yöntem çok farklı olmuyor. Ancak tasarımların farklı olduğu gerçeğini de yadsıyamayız. Elbette tasarımcılar olarak uyguladığımız belli kriterler ve analitik yöntemler var. Sonuç olarak organize perakende sanayinin profesyonelleriyle çalışırken tasarımlar tamamen benim kafamdaki kavramlardan oluşmuyor. İlk olarak işin sahibini tanımak, işyerinin hedeflerini ve tanımını doğru algılamak gerekir.
Hemen her perakende projesi için mimarlar olarak öncelikle ilgili projeye özel profesyonel bir konumlandırma raporu görmek isteriz. Bu başarı sürecimizin önemli bir parçasıdır ve bize planlama ve tasarım için gereken ipuçlarını verir. Bu çalışma belirli bir konuma ilişkin demografik verileri, harcama gücünü, rakipleri ve tüketici eğilimlerini tam olarak dikkate almalıdır. İşte bu bilgiler aracılığı ile biz tüketiciyi, onların istek ve ihtiyaçlarını anlayabiliriz. Projenin etrafındaki perakende dünyasını tanır, yerel kültürün özelliklerini analiz ederiz. Bu direkt olarak tasarım sürecimize entegre olarak kiracı karması, dükkan boyutlandırma, lokomotif kiracı, küçük lokomotif kiracı vb ile projenin sosyal profilini belirler.
Tüm bu gibi etkenler bulmacanın parçaları gibi yavaş yavaş bir araya geldiğinde konsepti tanımlarız. Hayal gücümüzü işe bu noktadan sonra katarız. Sonuç olarak işin yapılacağı bölgenin kriterlerine göre düşünüp oluşturmamız gereken bir tasarım zincirinde ilerleriz. Sıraladığım kıstaslar olmazsa bunu zaten yapabilmemiz mümkün olamaz. Perakende tasarım çalışmaları sistematik ve matematiksel değerlerle bir araya getirilir. Asla sübjektif olmamalıdırlar.
Tüketiciye ilham verici ortamlar sunabilmek için sürekli olarak çalışmalarımızı günceller ve küresel tasarım trendlerine dair farkındalığımızı geliştiririz... Tabii ki sektörde Outlet Alışveriş Merkezleri, A sınıfı - Markalı Alışveriş Merkezleri, Toplum Merkezleri, Hızlı Moda, Butik High Street Mağazaları, Big Box perakendeciler vb arasında temel farklılıklar vardır. Perakende sektörü aslında her türlü piyasa şartları ve taleplerine cevap vermeye hazır ve duyarlı. Tasarımcılar olarak bu denenmiş ve test edilmiş modeller içinde yenilikçi ve diri perakende noktaları oluşturmak rotasında seyrediyoruz. Bugün unutulmaz ve ilham verici deneyimler oluşturmak için perakende, eğlence ve yaşam tarzının içiçe girdiği inanılmaz karışımlar var.
Biz mimarlar farklı kültürler arasında iş yaparken karşılaştığımız farklılıklarla gelişiriz. Örneğin Dubai’de kurulan şehir merkezinde yer alan bir alışveriş merkezi yenileme projesinin - Al Gurair Mall - parçası olarak “Sparky” adında harika bir eğlence kompleksi projesini 2014’te tamamladık. Bu Al Hokair Grubu tarafından tamamlanan Orta Doğu’daki yeni nesil Sparky Aile Eğlence Merkezlerinin üçüncüsüdür. Bükreş’te CBRE Romanya için Sun Plaza Alışveriş merkezinin renovasyon konsepti üzerinde çalışarak alternatif çözümler oluşturduk.
İstanbul’da Capitol Alışveriş Merkezi’nin 2. kez renovasyonunu yürüten tasarım ekibi olduk. Bu projede mal sahipleri ile alışveriş merkezinin bir sonraki yaşam periyodunu yeniden icat etmenin yanısıra sosyal medya bazında çok heyecan verici keşifler üzerinde çalıştık. Ankara’da Uran Grup için bir karma proje - alışveriş merkezi / otel / konut - planladık ve uzun zamandır beklenen Akmerkez cephe uygulanmasını asist ettik.
Son olarak Esenyurt City Center karma projesinde – alışveriş merkezi / belediye hizmet binası / ofis / üniversite – sınırlı alanlarda tüm fonksiyonları içeren bu yapıda sirkülasyon ve fonksiyonelliği maksimize ederken kullanıcılara da aydınlık ve keyifli bir yapı deneyimi yaşatan bir konsept tasarım geliştirmeğe çalıştık.
‘AVM’lerde zamanın büyük kısmının geçirildiği ve ışık sabitliği sebebiyle gece-gündüz farkının ortadan kalktığı düşünülürse insanların çevresiyle ilişkisinin bu kadar uzun süre koparılmasının insan psikolojisi üzerindeki olumsuz etkileri artık kanıtlanmış durumda.
İstiklal Caddesi’nde Richmond Hotel renovasyonunu da yeni tamamladık. Tüm çalışmalarımızda konsantrasyonumuz hep projenin içinde bulunulan çevre ile entegrasyonu ve tasarımımızla bütünleşerek aynı dili konuşması. İşte bu nedenle de bir projemiz ile diğerini karşılaştırdığınızda her ikisinin de aynı ekip tarafından tasarlandığını tahmin etmeniz oldukça güç. Türkiye’de bir ilk olarak oldukça ilgi çekeceğine inandığımız çocuklara yönelik bir kafe-yemek okulu konsepti çalışmalarımız var. Bu tip yerler Avrupa’da yaygındır ama Türkiye’de henüz olmayan ve çocukların algılarının açılmasına da yardımcı olacak yepyeni bir proje bu. Perakende sektör çalışmaları kadar devasa bir çalışma olmasa da dünyada çok yaygın olan bu konsept üzerinde ülkemizde de çalışmak heyecan verici oldu.
Bizim tasarımcılar olarak konsantrasyonumuz, şehir ölçeğindeki çeşitli buluşma noktalarının akışını projemize yansıtarak projenin şehir ile bağlantısını kurmak ve bütünlüğünü sağlamaktır. Bu hususu perakende sektörü özelinde büyüteç altına alır isek; Alışveriş Merkezi ve içinde bulunduğu lokasyon arasında oldukça güçlü bir diyalog olması gerektiğini görürüz. Bu anlamda projenin katmanları öyle bir şekillenir ki; şehrin “akış”ı kentsel ölçekten AVM ölçeğine aktarılır ve aynı fikir üçüncü boyutta da devam ederek alışveriş merkezi ile dış dünya arasında bir bağlantı kurar.
Sürdürülebilirlik ve enerji verimliliği konusuna ise yatırımcı, geliştirici ve tasarımcı gözlükleri ile farklı perspektiflerden bakmakta yarar var. Sürdürülebilirliğin sadece işletmesel dönemde veya yatırım sürecinde maliyetleri etkileyen bir faktör olmadığı, uzun vadede hem yatırıma hem de çevreye olumlu etkileri olduğu artık benimsendi. Tüm bunları göz önüne aldığımızda ve piyasaya baktığımızda çevreci yeşil ve sürdürülebilir yatırımların hızla arttığını, bunun AVM’lerle sınırlı olmadığını, aynı zamanda konut ve ofis yatırımlarında da etkili olduğunu gözlemleyebiliyoruz.
Her yapının inşa edildiği sosyal çevre ile ilişkisi, mimari bağlamda önem taşıdığı gibi, sürdürülebilir yapılarda da aranan ilk özellik olarak ortaya konmaktadır. Bu konu binaların çevresel performasını değerlendiren LEED, BREEAM vb. gibi tüm sertifikasyon süreçleri için aynı önemi taşımaktadır. Her proje için konsantrasyonumuz, şehir ölçeğindeki çeşitli buluşma noktalarının akışını projemize yansıtarak projenin şehir ile bağlantısını kurmak ve bütünlüğünü sağlamaktır.
Konuyu somut bir örnek vererek açmak istiyorum. Corio bünyesinde yatırım, geliştirme ve mimari proje süreçlerini yönetmiş olduğum, 24 bin m2 alan üzerine kurulu Tarsu Alışveriş Merkezi çevre dostu özellikleriyle ön plana çıkmış bir projedir. Tarsu’nun yeşil bina sertifikasyonu için İngiltere merkezli BREEAN’a başvurulmuş ve hem proje hem de inşaat aşamalarında çok iyi derecesiyle Türkiye’deki en yüksek yeşil AVM skoru elde edilmiştir.
Tarsu projesi’nin geliştirme sürecinde, yer seçiminden başlayarak BREEAM anlayışı ile aynı doğrultuda hareket edildi. Seçilen alanın yeni ve boş bir alan olması yerine, şehir merkezine yürüme mesafesinde eski bir fabrika alanı olarak belirlenmesi ve yeniden değerlendirilmesi ile birlikte, ekolojisi geliştirilebilecek bir geri dönüşüm projesi başlamış oldu.
Mimari yapıların tümünde bulunan estetik kaygılar elbette bu projenin hazırlanması aşamasında da yer aldı. Ancak önceliklerimizi belirlediğimizde yeşil bir bina ortaya çıkarmak birincil hedefimiz oldu. İlginçtir ki önceliğimiz yeşil bina olmasa, mimari konsept bu kadar zengin ve başarılı olmayabilirdi. Bu anlamda izlediğimiz yolun aslında bir farklılık değil, olması gereken olduğuna inanıyorum.
Bu proje özelinde; “Su” konsepti mimari projenin ana unsuru olmasının yanı sıra, “yeşil bina” sürecinde de vazgeçilmez bir element olarak karşımıza çıkmıştır. Dünyamızda su kaynakları gün geçtikçe azalmaktadır, bu nedenledir ki biz bu projede “su”yu müsrifçe değil hayatımızın özel bir parçası olarak kullanmayı hedefledik. Su elemanları olan fıskiyeler, havuzlar ve şelaleler mimari projede iklimleştirmeye katlı sağlayacak şekilde AVM içinde ve dışında en etkin şekilde konumlandırıldı. Fıskiyeler ve şelaleler, buharlaşma ile oluşacak su kaybını önlemek için geri dönüşümlü ve düşük hacimli çalışabilecek şekilde tasarlandı. Havuzlarda kullanılan filtrasyon ve sirkülasyon sistemleri sayesinde su kaybı minimize edilerek havuzlardaki suyun 7 günde bir yerine 100 günde bir yenilenmesi sağlandı.
Ortak alanlarda doğal aydınlatma ve aydınlatma sistemlerinin otomasyonu sayesinde elektrik tasarrufu yaz aylarında %30’lara çıkmaktadır.
Bu noktada tasarruf konusu dışında çok önemli bir hususa daha değinmek istiyorum. AVM’lerde zamanın büyük kısmının geçirildiği ve ışık sabitliği sebebiyle gece-gündüz farkının ortadan kalktığı düşünülürse insanların çevresiyle ilişkisinin bu kadar uzun süre koparılmasının insan psikolojisi üzerindeki olumsuz etkileri artık kanıtlanmış durumda. Günümüzde ‘buluşma noktası’ haline gelebilen AVM’lerin tercih edildiği ve tüketicinin bu hususta seçici davrandığı göz önüne alınırsa bundan böyle tasarlayacağımız AVM’lerde doğal ışık konusunu çok dikkatli bir şekilde ele almamız çok önemli. AVM’lerin artık sadece alışveriş yapılan mekanlar olmaktan çıkıp insanların boş zamanlarını değerlendirdiği ‘eğlence ve buluşma noktası’ halini aldığını unutmamalıyız.
Günümüzde ‘buluşma noktası’ haline gelebilen AVM’lerin tercih edildiği ve tüketicinin bu hususta seçici davrandığı göz önüne alınırsa bundan böyle tasarlayacağımız AVM’lerde doğal ışık konusunu çok dikkatli bir şekilde ele almamız çok önemli.
Günümüzde kapalı AVM ve ofis alanları gibi dış ortam havasından yoksun ortamlarda da insanların uzun süre geçirmek istemediği ve bir süre sonra dışarı çıkıp temiz hava alma ihtiyacı duyduğu da anlaşıldı. İşte bu noktada da insan psikolojisi ve tercih edilen buluşma noktası olabilmek açısından AVM’lerde doğal havalandırmanın öneminden söz etmek isterim.
Tarsu AVM, türkiye’de bu ölçekte bir doğal havalandırma sisteminin kullanıldığı ilk alışveriş merkezi. Havalandırma sisteminde, havayı doğal olarak içeri alıp, atıyoruz. Sadece ısı kayıp ve kazanç değerlerini karşılamak üzere içerde çalışan rooftop unit’lerimiz var. Gece havalandırmasıyla soğutma yükü azaltılıyor. Sıradan bir yapı, gündüz aldığı ısıyı absorbe eder, gece de bu ısıyı neşretmeye başlar ve içerisi ısınır. Gece dış ortam 24 derecelerdeyken içerisi 30 derecelere çıkar.
Sabah ilk saatlerde de bu sıcak ortamı soğutmak için ciddi bir soğutma yüküyle karşı karşıya kalınır. İşte biz bunu engellemek için Tarsu AVM’de gece dışarıdaki havayı içeriye basarak havalandırma yapıyoruz. Otomasyon sistemiyle gerçekleştirilen bu havalandırma, sabah saatlerindeki soğutma yükünü azalttığı gibi, gün boyu da 2-3 derecelik bir avantaj sağlıyor. Soğutma yükünü hafifleten bu havalandırmayı ara mevsimlerde de yapıyoruz. Dış sıcaklık 15 derecelere düştüğü zaman, içerde de soğutma ihtiyacı varsa, tamamen dış havayı kullanarak içeriyi soğutuyoruz. Hava, binanın zemin katı, güney bölümünden girerek cephede oluşturulmuş 2 metrelik geçiş alanını kat ederek atrium bölgesine açılıyor. Buradan da boşlukları, kullanarak birinci kata çıkıyor. Birinci kat çatısında oluşturulan açıklıklarla kirli havanın dışarı çıkarılması sağlanıyor. Uygulanmış olan bu doğal havalandırma sistemiyle ilk yatırımda yaklaşık 200 bin Euro; işletmede ise yıllık yaklaşık 60 Bin Euro tasarruf sağlanmış durumda.
Bu süreçte yaşanmış olan zorluklardan söz edecek olursam; Ülke olarak metodolojiye alışkın değiliz, alışkanlıkları kırmakta zorlandık. Kendi çalışanlarımızı ve birlikte çalıştığımız ekipleri (proje grupları, tedarikçiler ve uygulama ekipleri) eğitme maliyet kısmının önemli bir bölümünü oluşturdu. Sistem Avrupa ülkeleri standartlarına uygun hazırlandığı için bazı malzemelerde sıkıntı yaşandı. Örneğin yalıtım malzemelerinde sıkıntı yaşadık ve çatı izloasyonu konusundaki puanlardan vazgeçmek zorunda kaldık. Ancak Doğal taş ve ahşapta ülkemizde imalat yaygın olduğundan sıkıntılar kolayca aşıldı.