12 Nisan 2019

Projelerimize Geniş Perspektiften Bakıp Bölgenin Tamamını İyileştirmeyi Hedefliyoruz

KAAN ÖZSOY
İŞ GYO Proje Yönetimi Grup Başkanı

İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş’nin iş yapış biçimi, kurumsal değerleri ve yatırım yaptığı projelere bakış açısı hakkında kısaca bilgi alabilir miyiz?

İş GYO geliştirdiği projelerle bölgelerin sosyal ve fiziksel çehrelerinde, çağdaş insana ve çağdaş kentlere yaraşır mekânlar oluşturma gayesi taşımaktadır. Şirketimiz yatırım için seçilecek bölgenin ihtiyaçlarını ve koşullarını göz önünde bulundurarak optimum fayda sağlayacak projeler geliştirmeyi hedeflemektedir. Örneğin; Kanyon hem Gültepe’nin hem de Levent’in çehresine büyük yenilikler katmış, kente yeni bir yaşam alanı modeli kazandırmıştır. Tuzla’daki projelerimiz de bölgeye diğer yatırımcıların gelmesini sağlamıştır. İş GYO olarak yaptığımız ve yapacağımız projelere her zaman geniş perspektiften bakıp, bölgenin tamamını geliştirmeyi önceliğimiz olarak tutuyoruz.

Tamamlanan ve gerçekleştirmekte olduğumuz projelerimizin büyük bir bölümünde karma konsepti tercih etmekteyiz. Bu şekilde projede yer alan fonksiyonlardan kaynaklanabilecek risklerin dağılımı sağlandığı gibi farklı fonksiyonların birbirinden beslenebilmesi için de potansiyel yaratılmaktadır.

Geçmişte sanayi bölgesiyken, günümüzde İstanbul Anadolu Yakası’nın yükselen değeri haline gelen Kartal ilçesinde konumlanan Manzara Adalar Projesi nasıl gelişti? Arazi temini, mimari ofis seçimi, birimler arasındaki koordinasyon v.b.

Manzara Adalar Projemize ait arsa, diğer birçok projemiz de olduğu gibi iş ortaklarımızdan biri olan Tecim Yapı’dan hasılat paylaşımı kapsamında 2008 yılında devralınmıştı. 2012 yılında, bölgede imar planı değişikliği yapıldı ve arsanın imar durumu konut ve ticari alanların bir arada olduğu karma bir proje geliştirilmesi için elverişli hale geldi. Kartal Bölgesi, zaten gerek lokasyonu, gerek son dönemdeki gelişim hızı ile uzun zamandır takip ettiğimiz yatırım bölgelerinden biriydi. Yeni imar planının yürürlüğe girmesi ile beraber, vakit kaybetmeden ihtiyaç programını ve yatırım kararlarını almaya yönelik proje geliştirme çalışmalara başladık.

Bu süreci mimari, satış ve pazarlama, finans ve ilgili tüm danışmanlar ve proje müellifleri ile beraber uyum içerisinde, sürekli bir bilgi akışı, geri bildirim ve mutabakat sağlayarak sürdürdük ve tüm gruplar ile koordinasyon içinde çalıştık. Öncelikle, satış ve pazarlama grubumuz ve danışmanlarımız ile işbirliği içerisinde bölgeye ve ihtiyaca yönelik piyasa ve hedef grup analizleri yaptık. Potansiyel müşterilere ve emsal projelere yönelik analizler incelenerek İş GYO olarak projeden beklentilerimizi içeren bir ihtiyaç programı oluşturduk. Bu doğrultuda öncelikle konut, ofis ve AVM olarak karma ve büyük projelerde deneyimli ve itibarlı mimarlık firmaları ile görüşmeler yaparak konsept proje teklifi vermeleri için davet ettik. Bu şekilde beraber çalışacağımız mimarlık firması ile beraber konsept projemizi de seçmiş olduk. Perkins Eastman Mimarlık Firması’nın projesi, vaziyet planındaki fonksiyonel yaklaşımı ve zengin yeşil alan çözümleri ile beraber estetik algısı ve farklı kotlarda manzaraya doğru kademeler halinde yükselen siluet etkisi ile de öne çıkıyordu. Proje müellifinin seçimi sonrasında da, konsept proje geliştirme çalışmalarını firma ile koordinasyon içinde yürüttük; vaziyet planından daire içi çözümlere kadar hemen her aşamada gerek mimari gerek satış pazarlama gruplarımız devrede oldu. Devamında da avan proje ve ruhsat/uygulama projelerinin hazırlanması için yerli mimari gruplar ile görüşülerek teklif alındı ve diğer projelerimizde de uyum içinde çalıştığımız firmalardan biri olan Dome Mimarlık devreye girmiş oldu.

Manzara Adalar Projesi sürdürülebilir ve çevreci yaklaşımı ile dikkat çekiyor. Bu yaklaşımın temelinde yatan nedenler ve sürdürülebilir / enerji verimliliğine yönelik uygulamalardan kısaca bahsedebilir misiniz?

Manzara Adalar Projesi’nin geliştirilmesi sürecinde LEED sürdürülebilirlik değerlendirme sisteminin kriterleri göz önüne alındı. Türkiye’de ve dünyada yeni yapılan gayrimenkul projelerinde en çok kullanılan değerlendirme sistemi olan LEED, projelerin enerji verimliliği, su verimliliği, iç ortam konforu, arazi seçimi ve malzemeler konularında uyması gerekli olan şartları belirliyor. Manzara Adalar gibi büyük çaplı bir projenin sürdürülebilirlik açısından bu şartlara uyması tüm proje geliştirme ekibini ortak hedefler çevresinde birleştirdi ve entegre bir tasarım sürecinin yürütülmesini mümkün kıldı. LEED sertifikasına sahip olması, Manzara Adalar Projesi’nin birçok konuda yüksek standartları sağladığının bir göstergesi aynı zamanda.

Bugün dünyanın herhangi bir yerinde yatırım yapabileceğiniz yüksek sürdürülebilirlik ve çevreci özelliklere sahip bir gayrimenkul projesi ile eşdeğer özelliklere sahip bir proje gerçekleştirdik. Yatırımcılarımıza artı değer sağlayan bu özellikler, binalardaki su ve enerji verimliliğinin yüksek düzeyde gerçekleşmesini, atıkların çevreci şekilde yönetilmesini, iç ortamların insan sağlığına olumlu etkide bulunmasını, projenin inşaatı ve işletmesinde tüketilen doğal kaynaklarının minimumda tutulmasını sağlıyorlar. Projeyi bu hedefler ile yürütmemiz aynı zamanda İş GYO olarak çevre ve topluma olan sorumluluğumuzun da bir sonucu.

Manzara Adalar projesinin ofis blokları, “LEED Platinum” ile,konut blokları ise “LEED Gold” ile ödüllendirildi. Sertifika almaya projenin hangi aşamasında karar verdiniz? Sertifika süreci nasıl işledi?

Sertifikasyon kararı projenin konsept tasarım aşamasından sonra verildi. Sürdürülebilirlik danışmanımız Mimta EcoYapı, LEED sistemindeki kriterlerin projeye uygulanabilirliği konusunda tüm proje disiplinleri ile birlikte çalıştı ve sertifikasyon kurumuna başvurularımızın yapılarak projenin çevreci özelliklerinin belgelendirilmesini sağladı. Gerek mimari olarak, gerekse de mekanik ve aydınlatma sistemlerinde tüm satın alma onay süreçlerinde sürdürülebilirlik danışmanını da onay mekanizmasına dahil ederek hedeflerimize en uygun malzemelerin temin edilmesi sağlandı. Burada gerek proje yönetim firmamız Entegre Proje Yönetim, gerekse de ana yüklenicimiz Ant Yapı İnşaat proje organizasyonlarında sürdürülebilirlik ile ilgili uzmanlara yer vererek ve süreçlerini LEED şartlarının yerine getirilmesine yönelik düzenleyerek büyük katkıda bulundular. Tüm süreç boyunca sürdürülebilirlik adına alınan önlemlerin izlenebilirliği periyodik raporlamalar ile sağlandı ve hedeflenen tüm kriterlerin istisnasız olarak yerine getirilmesi mümkün kılındı. Örneğin projedeki 975 dairemizin tümünde LEED’in konut daireleri konusundaki şartları istisnasız olarak sağlanmıştır. Kullanılan tüm ısıtma ve soğutma ekipmanları yüksek verimliliğe sahip ekipmanlardır ve işletmeye alınma öncesinde testlere tabi tutularak beklenen performansı yerine getirdikleri belgelendirilmiştir.

Türkiye’de yatırımcı firmaların sertifikalı bina projelerine bakış açısını nasıl değerlendiriyorsunuz? LEED Platinum Sertifikası satış-kiralama ve insanların ilgisi bakımından yeteri kadar etkili olabildi mi? Nihai kullanıcı konunun öneminin yeterince farkında mı? Bu yönde bir talep artışı yaşanıyor mu?

Şirketimizin yatırım yaptığı bölgeye ve çevreye duyarlı yaklaşımının göstergesi olarak hayat bulan Manzara Adalar Türkiye’de sadece 8 projenin layık görüldüğü sertifika ile ödüllendirilmiş, müşterilerine ayrıcalıklı ve sürdürülebilir yaşam vaadini gerçekleştirmiştir.

Tüketicilerin daha da bilinçli olduğu, yeni kuşakların farkındalık düzeyinin daha da yükseldiği gözlemlenmektedir. Kısa bir süre öncesine kadar Y kuşağı olarak anılan kuşak bugün kariyer hayatlarının zirvelerinde, yatırım planları yapan, çevreye ve çevresel sorunlara çok duyarlı, tüketim tercihlerinde bu hassasiyetlerini ön planda tutan bir grubu oluşturmaktadır. Dolayısıyla bugün ülkemizde sürdürülebilir bir gelecek için yapılan, sosyal ve çevresel sorumlulukların bilinciyle doğaya uyumlu ve ekosisteme duyarlı projeler daha çok dikkat çekmektedir.
Manzara Adalar projemizin tüm blokları için almaya hak kazandığı LEED Sertifikaları şirketimizin proje geliştirme sürecindeki hassasiyetinin en önemli göstergelerinden biridir. Projenin sahip olduğu eşsiz adalar manzarası dışında, Kartal’ın şehircilik açısından önemli bir gelişme aksında yer alması, prestijli ve kaliteli yaşamı sağlamaya odaklı olması, konut, ticaret ve rekreasyon alanlarının sinerji içinde olması, konut ve ticaret alanlarında yaşayacak olan farklı sosyoekonomik statülerin uyum içinde olması, esnek modüler yapı ile kendi ihtiyacını (market, sosyal tesis, rekreasyon alanları vb.) karşılayabilen bir yapıda olması da tasarım sürecinde göz önünde bulundurulmuştur. Tüm bu unsurların bir araya gelmesi tüketici açışından olumlu karşılanırken, rakip projelerden ayrışmamızı sağlayan önemli faktörler olarak öne çıkmaktadır.

Manzara Adalar Projesi, ülkemizde son dönemde inşa edilen konut projeleri içerisinde en yüksek standartlara sahip projelerden biridir ve modern şehir yaşamında bir gayrimenkulden talep edilebilecek tüm özellikleri barındırmaktadır. Şehir içerisinde mevcut kullanımlı bir arazide yer alması, estetik mimarisi, yüksek kulelerden oluşması, hali hazırda yerleşim bölgelerine ve toplu taşıma olanaklarına yakınlığı, büyük kapasiteli yeraltı otoparkları, sosyal tesisleri ve insan odaklı tasarımı neticesinde çevresine değer katan ve örnek teşkil eden bir proje olduğunu düşünüyoruz. Manzara Adalar Projesi nedeniyle bölgeye taşınacak olan firmalar ve kat maliklerinin ihtiyaçlarının karşılanmasına yönelik çevre parsellerde de yeni gayrimenkul yatırımlarının gerçekleşeceği ve projenin bulunduğu lokasyonun yenilenme sürecine girmesi önemli bir beklentidir. Ayrıca sürdürülebilirlik performansı LEED sertifikası ile belgelendirilen bu proje, bu açıdan da çevredeki yeni yapılaşmaya örnek oluşturacaktır.