Yüksek Enerji Verimli Bir Ofis Projesi: Nidakule Ataşehir

* Yezdan Kanaat, Tahincioğlu Gayrimenkul Geliştirme Genel Müdür Yardımcısı

Tahincioğlu ve Nida İnşaat’ı biraz tanıyabilir miyiz? İş yapış biçimi, kurumsal değerleri ve yatırım yaptığı projelere bakış açısı hakkında kısaca bilgi alabilir miyiz? 

Tahincioğlu olarak, kurulduğumuz günden bu yana kalite, güvenilirlik, sürdürülebilirlik, çevreye duyarlılık, müşteri memnuniyeti ve fonksiyonellik olarak belirlediğimiz ana marka değerlerimizi özgün ve bulunduğu ortama değer katma bakış açısı ile birleştirerek uluslararası standartlarda gayrimenkul projeleri geliştiriyoruz. Gayrimenkul sektöründe, proje geliştirme, inşaat yönetimi ve tesis yönetimi alanında bütünsel bir bakış açısı çerçevesinde faaliyet göstermek sureti ile; doğru seçilmiş lokasyonlarda, konsept, sürdürülebilirlik, kalite ve tasarımıyla öne çıkan projeler yaratmayı ayrıştırıcı bir unsur olarak görüyor, fonksiyonellik ve inşaat kalitesiyle projelerimizde yüksek kullanıcı memnuniyetini hedefliyoruz. Ana ilkelerimizden biri olarak belirlediğimiz sürdürülebilirlik stratejisi kapsamında ise bugün doğa, kültür ve toplum arasındaki dengeyi gözeterek projelerimizi hayata geçiriyor,  gelecek kuşakların ihtiyaçlarına cevap verecek şekilde ve bugünün doğal kaynaklarını da koruyarak çalışmalarımıza devam ediyoruz.

Bu kapsamda, doğal çevreye ve şehrin dokusuna uyumlu, sürdürülebilir, bulunduğu bölgeyi geliştirmeye odaklı, çağdaşlığı ve konforu gözeten projeler geliştiriyoruz. Projelerimizde müşteri memnuniyeti esasına dayalı felsefemizle, kalite standartlarımızı sürekli geliştirerek müşterilerimize, paydaşlarımıza ve sektöre değer kattığımıza inanıyoruz. 

Nidakule Göztepe projeniz 2012 yılında Türkiye’de henüz yeşil bina sertifika sistemleri bu kadar tanınmıyorken ve yaygın değilken LEED Gold sertifikası aldı. Kurumunuz adına bu öngörülü yaklaşımın temelinde yatan neden neydi ve avantajları neler oldu?

Gayrimenkul alanında üstlendiğimiz her faaliyetimizde çevrenin ve ekosistemin korunması ve buna ilişkin sürekli iyileştirme ve geliştirme taahhüdünü benimsemek ana prensibimizdir. Kuşkusuz sürdürülebilir bir yaşam için insana, doğaya ve çevreye saygılı bir yaşamdan yanayız. Tüm projelerimizde vazgeçilmez çizgimizi de bu ilke oluşturuyor.

Buradan hareketle, Nidakule Göztepe ve 2011 yılından sonra geliştirdiğimiz projelerde LEED sertifikası alarak, çevreci uygulamalarımızı kimliklendirebildiğimiz bir sürece girmiş olduk. 

Nidakule markası adında geliştirdiğimiz Nidakule Göztepe,  A sınıfı ofis binalarımızın ilkidir. A sınıfı ofis projelerinde çevre dostu binaların nitelikleri çalıştığı ortamların standartlarını yükseltirken diğer yandan bu tip binaları tercih eden çokuluslu şirketlerin çevre duyarlı yaklaşımları gereği ofis seçiminde ön koşul olarak aradıkları bir unsurlar haline geliyor. Ana şirket değerlerimizden biri olan sürdürülebilirlik yaklaşımının potansiyel ofis müşterilerimizin talebi ile örtüşmesini de göz önünde bulundurarak, Nidakule Göztepe ile başladığımız bu süreci geliştirdiğimiz A sınıfı ofis projelerimizde LEED sertifikasını almayı hedef edindik. Bu hedef doğrultusunda şimdiye kadar geliştirdiğimiz toplam inşaat alanı 2,2 milyon metrekareyi bulan 13 projemizin 7 adetinde LEED GOLD Sertifikası aldık, 5 projemiz LEED GOLD adayı, 2 projemiz LEED SILVER adayı durumundadır. 

Nidakule Ataşehir Kuzey - Güney projeniz hakkında bilgi alabilir miyiz? Yatırım kararı nasıl alındı. Projenin mimari ofisi Swanke Hayden Connell Mimarlık ile çalışma kararını nasıl ve neden aldınız? 

Tahincioğlu olarak, 2013 yılında Nidakule Göztepe projemizle başladığımız, Palladium Tower ile bir üst seviyeye ulaşan A sınıfı ofis yatırımlarımızı merkezi lokasyonlara taşıdık. A sınıfı ofis yatırımlarımızı özellikle Ataşehir bölgesinde devam ettirdik. Bu kapsamda, Emlak Konut’un açmış olduğu Hasılat Paylaşımı İhalesi’ni alarak, Nidakule Ataşehir Kuzey ve Güney projelerimizin geliştirme süreci başladı. Daha önce Palladium Tower binamızı tasarlamış olması ve Palladium Tower’ı geliştirirken, oluşturduğumuz ofis tasarımı ve sürdürülebilirlik alanındaki bilgi birikimini yeni projelerimize aktarmasıyla mimarlık ofisi olarak ilk tercihimiz Swanke Hayden Connell Mimarlık oldu.  

Nidakule Ataşehir projeniz İstanbul’un özellikli bir bölgesinde Finans Merkezi’nde yer alıyor. Projenizi bölgedeki diğer ofis projelerinden ayıran en önemli özellikler neler?

Ofis hayatının yaşam alanı olarak konumlandırması açısından gerekli her türlü imkânı bir arada sunan Nidakule Ataşehir Kuzey, Batı Ataşehir bölgesinde Finans Merkezi’nin yakınında yer almakta olup,  arsa alanı toplamı 13.020 m2, brüt inşaat alanı 104.213.34 m2’dir. Zemin + 30 katlı bir kule ile 1 asma kat + 6 katlı oluşan podyum bloğu vardır. 190 adet ofis, 21 adet dükkân bulunmaktadır.

Ofis Kulesi ve podyum binası ile hem yatay hem dikey çalışma alanları sunan Nidakule Ataşehir Kuzey; çevre dostu özelliklerinin yanı sıra iş yeri konforunu maksimuma taşıyarak, klasik ofis projelerinden farklı olarak çalışanların rahatça vakit geçirebilecekleri avlu bahçesi alanı sunarken, ulaşım kolaylığıyla çalışan ve ziyaretçilerin rahatlıkla ulaşabilecekleri ofis katları, spor, toplantı, konferans, kafe, restoran, oyun mekânları ile sektöre yenilikçi yaklaşım sunacak şekilde geliştirildi. 

Podyum binasının çatısında bulunan 6.200 m2 teras bahçesi, geniş bir peyzaj alanı olarak oluşturuldu, zengin bitkilendirmenin yanı sıra, yürüme ve koşu yolları, dinlenme alanları, spor ve oyun alanları ile gün içi ve sonunda çalışanların dinlenebileceği önemli bir mekân olarak tasarlandı. 

Teras alanları haricinde; podyum binasında bulunan ofis alanları arasında oluşturulan avlular, hem podyum katlarına doğal ışık almak hem de çalışanların doğal bir dış mekânda dinlenmelerini sağlamak üzere, oturma ve yeşil alanları ile yapı içinde adeta bir dış mekân oluşturuldu. 

Projede kule bloğu için 1, Podyum bloğu için 2 adet giriş kapısı ve lobisi, her üç girişte ise yüksek hacimli, ferah ve doğal ışığın en iyi kullanıldığı geniş mekânlar yer almaktadır.

Nidakule Ataşehir Kuzey binası LEED v2009 Core&Shell kategorisinde Gold seviyesinde sertifika aldı. Sertifika almaya projenin hangi aşamasında karar verdiniz ve süreç nasıl işledi?

LEED Gold seviyesi sertifika hedefini Nidakule Ataşehir Kuzey projemizin daha ilk yatırım kararı safhasında belirlemiş olduk. Bu doğrultuda geliştirme sürecinin ilk gününden itibaren LEED Danışmanımız Altensis firmasını ekibimize dahil etmek suretiyle sertifikaya yönelik çalışmalarımıza başladık. 

Tahincioğlu olarak, sürdürülebilir iş modellerinin sadece sürdürülebilir ofislerde özümsenebileceğini ve gerçekleşebileceğini düşünüyoruz. Bildiğiniz üzere farklı ekosistemleri düşünen, şehrin geleceği ve büyüme stratejisine uygun olan bir arazinin seçimi, sürdürülebilirliğin ilk adımıdır. Hemen arkasından kaynakların yani su, enerji ve diğer kaynakların verimliliğinin inşaat sırası ve sonrası için ayrı ayrı planlanması gerekir. İç mekândaki yaşam kalitesine çok dikkat edilir. İçeri giren gün ışığı, sağlıklı bir çalışma ortamı, toplu ve bireysel ulaşım imkânları, sürdürülebilir bir ofis projesinin olmazsa olmazlarıdır. 

Nidakule Ataşehir Kuzey projemizin de, tasarımında ve inşaatında LEED kriterlerine uyum sağlayarak, inşaatın çevreye verdiği olumsuz etkileri en aza indirirken, projede kullanılan farklı stratejiler ve teknolojiler sayesinde standart binalara göre yüksek oranlarda enerji, su ve hammadde tasarrufu sağladık. Bunlara örnek olarak yağmur suyu ve yoğuşma suyunun geri kazanımı, yenilenebilir enerji sistemleri gibi verimli alternatif enerji sistemleri gösterilebilir. Ayrıca binanın inşaatında kullanılan bazı malzemelerin çevresel standartlara en uygun olanları tercih edildi, inşaat süreçlerinde atıkların geri kazanımı, çevre kirliliğinin önlenmesi gibi konulara azami önem gösterildi. Binanın tasarım sürecinden başlayarak son kullanıcıya teslimine kadar tüm süreçlerinde LEED sisteminin kurallarına uyulmasına dikkat edilerek sonuçta yurtdışında ilgili kurumda yapılan değerlendirme sonucunda ALTIN (GOLD) seviyesinde LEED sertifikası alınmış oldu. 

Yeşil Bina sertifika sistemlerini nasıl değerlendiriyorsunuz? Bu sistemler satışta ve kiralamada yeteri kadar değer görüyor mu? Kullanıcı cephesinde nasıl algılanıyor?

LEED ve BREEAM sertifika sistemleri amaç olarak değil, araç olarak kullanıldığı zaman ortaya çıkan binalar inşaat maliyetlerinde kayda değer artışlara neden olmadan çok daha çevre dostu olabilmektedir. Yeşil bina tasarımında ve inşaatında, ana parametrelere daha çok enerji ve zaman ayrılır, binanın maliyetine etkisi büyük ama yeşil bina olması yönünden etkisi küçük konularda çok çaba sarf edilmezse, LEED ve/veya BREEAM sertifikası her tipten bina için erişilmesi kolay bir hedef olabilir. Ancak bunun yapılabilmesi için konusunda tecrübeli ve yenilikleri takip eden bir ekiple yola çıkılmalı, projelere özel, akılcı çözümler üreterek en az maliyet artışıyla, en üst seviyelerden sertifika alınmasını ve dolayısıyla en çevre dostu binaların yaratılmasını sağlamak amaç olmalıdır.

Kullanıcı talebi açısından bakıldığında, Türkiye’de geçtiğimiz yıllarda özellikle yabancı yatırımcıların Yeşil Bina talebinin öncülüğünü yaptığına şahit olduk ve günümüzde yerli, yabancı birçok kurumsal firmanın bu kavramı kendi kurumsal kimliklerine işlediklerine ve çalışanların da yeşil, ekolojik, sürdürülebilir binalarda çalışmak taleplerinin her geçen gün arttığına şahit oluyoruz. Özellikle A sınıfı ofis binalarında yeşil bina niteliğinin olmazsa olmaz şartlardan biri haline geldiğini gözlemliyoruz. 

Yeşil binaların piyasa değerleri; enerji-kaynak korunumunu sağlamaları, teşvik, sübvansiyon vb. destekler ile işletme maliyetinin azalması, gayrimenkulün piyasada kalma süresinin (absorpsiyon oranı) azalması, kiracı sadakatinin arttırılması, üretkenliğin arttırılması, pazarlanabilirliğin arttırılması, kullanıcı konforunun arttırılması gibi nedenlerle doğrudan diğer projelere göre artış göstermektedir.  Dolayısıyla yukarıda sayılan faktörler nedeni ile yeşil binalarda satış ve kira değerleri artmakta, doluluk oranlarının rakiplere göre daha yüksek olmaktadır.  

Teknoloji hızla gelişiyor ve dolayısıyla, insanların ihtiyaç ve beklentileri de bu yönde farklılaşıyor. Yapı üreten bir yatırımcı olarak bu değişime ayak uydurmak için ne gibi çalışmalar yapıyorsunuz? 

Tahincioğlu olarak, teknolojik gelişmeleri çok yakından takip ediyor ve bu gelişmeleri insanların ihtiyaç ve beklentilerini de dikkate alarak projelerimizde uyguluyoruz. Bu kapsamda ofis projelerimizde kullandığımız tüm elektrik, mekanik, güvenlik, asansör ve altyapı sistemleri sayesinde ofis kullanıcıları çalışma alanlarında daha konforlu ve verimli ortamlara erişebiliyor.  Özellikle lüks konut projelerimizde kullandığımız akıllı ev sistemleri sayesinde konut kullanıcılarımız evlerinde aydınlatma, ısıtma-soğutma, haberleşme, güvenlik gibi birçok bileşeni tek bir noktadan kontrol edebilme konforuna sahip oluyor.

Türkiye ekonomisinin lokomotifi olan inşaat sektörünün son birkaç yıldır zorlu bir süreçten geçtiğini biliyor ve yaşıyoruz. Ülkemize değerli projeler kazandıran bir yatırımcı olarak sektörün önümüzdeki dönemini nasıl değerlendiriyorsunuz? Yatırımlarınız aynı hızla devam edecek mi? 

Gayrimenkul sektörü, kurlardaki ve faiz oranlarındaki değişim ve ekonomik gelişmelerden en fazla etkilenen sektörlerin başında geliyor. Aynı zamanda da bildiğiniz gibi Gayrimenkul Türkiye’de hızlı büyüme gösteren sektörlerin başında yer alıyor.

Tahincioğlu olarak, son dönemde ekonomimizdeki tüm dalgalanmalara ve sektörümüzde yaşanan sıkıntılı duruma rağmen, şantiyelerdeki çalışmalarımız hız kesmeden devam etmiştir. Bugüne kadar geliştirdiğimiz projelerle sektöre ve Türk ekonomisine önemli bir değer kattığımıza inanıyoruz. Yepyeni projelerimizle bu değeri büyütmek için çalışıyor, Türkiye’nin gücünü, yatırım potansiyelini ve vizyonunu göstermek adına pek çok fırsatı da değerlendirmeye devam ediyoruz.

Tahincioğlu olarak bu dönemde ana işimize odaklanarak doğru adımları atarak sektörde faaliyetlerine ara vermeden devam eden şirketlerden biri olduk. Mevcut projelerimizde konut sahiplerine de teslimatlarımızı yapıyoruz.