1960’dan 2014’e Kentsel Dönüşüm Serüveni

Haluk Sur
Cushman & Wakefield Yönetim Kurulu Başkanı

Türkiye’de bugün 20 milyona ulaşmış bir yapı stoğu var. Bunun asgari 7 milyonu yenilenmek zorunda, bunun 2 milyonu İstanbul’da, İstanbul’un yapı stoğu yaklaşık 4 milyon civarında -ki bu Türkiye’nin yaklaşık %20’si- tabi hal böyle olunca kentsel dönüşümü doğru kurgulamayı sadece iki kelimeden ibaret olarak düşünmemek gerekir.

Geçmişten günümüze doğru bakarak neden kentsel dönşüm yasasına ihtiyaç duyulduğunu irdelemekte fayda olduğunu düşünüyorum. Türkiye sanayileşme sürecine girdiği dönemde özellikle 1960’dan sonra yeterli sermaye, bilgi ve teknolojik birikim istenilen düzeyde olmadığından, sıkıntılı bir süreç yaşandı.

Ağırlıklı olarak İstanbul ve çevresinde yoğunlaşan bir sanayileşme hareketiyle karşılaşıldı. Bu sanayileşme hareketi Anadolu’nun bir çok kentinde göçün başlamasına neden olurken; çok kısa sürede plansız, altyapısı kurgulanmamış, kentsel planlama açısından yetersizliklerle dolu yapılaşmalar meydana geldi. 1960’lı yıllarda başlayan bu süreç 1970’lerde ve 1980’lerde de devam etti. Doğru sistemlerin, yapı teknolojilerinin seçilememesinden, planlama, yapı ve malzeme sektöründeki gelişmelerin yetersizliğinden dolayı ortaya niteliksiz bir konut stoğu ortaya çıktı.

Ancak Türkiye’de bir yandan birçok şey değişiyordu; yetersizlikler içerisinde boğuşan bir ekonomi, sanayi ve yapı sektörü, planlama konusundaki eksiklikler iç içeyken, Türkiye’de 1980’lere gelindiğinde yavaş yavaş inşaat sektörünün dışa açılımı gözlemlenmeye başlandı. 1970’lerin ikinci yarısında ve 1980’lere doğru bu anlamda özellikle inşaat firmalarının Kuzey Afrika ve Ortadoğu ülkelerine açılmasıyla birlikte bir teknoloji transferinin yaşandığına şahit olmaya başladık. 1980 öncesinde hiç olmayan hazır beton, beton pompaları, transmikserler, prefabrike sistemler Türkiye’nin gündemine girmeye başladı. Bir yandan da sanayideki gelişme, inşaat ve malzeme sektörüne pozitif yansımaya başladı. Ancak inşaat sektörüyle beraber gayrimenkul sektörünün de yeniden yapılanması Türkiye’nin gelecekteki itici gücü olması bakımından bazı alt yapısal değişikliklerin olması gerektiğini ortaya çıkarttı.

80’lerin sonuna doğru Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve konut finansman sistemi, 1990’ların ortasında gayrimenkul yatırım ortaklıkları oluşturulmaya çalışılarak Türkiye’de yaklaşık bir milyondan fazla konutun kredilenmesi sağlandı. Ancak ne yazık ki; yine niteliksiz malzeme ve niteliksiz konut stoğunu ortaya çıkartan bir yapı sektörü anlayışı meydana geldi.

Bu yapılaşma o günlerde ülkeye ciddi bir kalkınma temposu getirmiş ve ivme kazandırmıştı. Bu yeterli değildi, 1995-1996 yılı gibi Sermaye Kurulu Başkanlığı tarafından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarıyla (GYO) ilgili mevzuat devreye sokuldu. Beklentilerde GYO’lar üzerinden gayrimenkul sektörünün kurumsallaşması, daha şeffaf ve uluslararası rekabete açık hale gelmesi, yatırım sermayesinin birikmesi, gayrimenkul portföyünün oluşmasına yol açarak modern zamanların yatırım aracı sermaye piyasaları üzerinden sektöre kaynak sağlanması gibi düşünceler vardı.

Marmara Depremi Kırılma Noktası Oldu

Bütün bu süreç içerisinde 1999 yılına gelindi ve Türkiye ne yazık ki binlerce canını kaybetti. Büyük bir can ve mal kaybına yol açan Marmara depremi yaşandı. Belkide Anadolu topraklarının yaşadığı en büyük depremlerden bir tanesiydi, geniş bir fay hattının kırılması Adapazarı’ndan Gölcük’e, Gölcük’ten Yalova’ya, Yalova’dan İstanbul’a kadar çok geniş bir alanı etkiledi. Bir çok kayıp meydana geldi ve Türkiye ekonomisinde %10’na yakın bir küçülme yaşandı. Tam bu iş böyle gitmez denileceği noktada Türkiyenin uzun yıllardan beri yaşıyor olduğu politik istikrar yoksunluğu beraberinde ekonomik krizi de getirdi. 1999 depreminin hemen akabininde 2000 senesinin sonunda ilk sinyallerini veren 2001 ekonomik krizi ortaya çıktı. 1999 depremi ve akabinde ortaya çıkan 2001 krizi Türkiye’de artık bazı şeylerin farklı olması gerektiğinin mesajlarını verdi. 2003 sonrası yaşanan politik istikrar sürecinde bir şeyler yapılmaya çalışıldı ama yeterli değildi ta ki 2011 Van depremine kadar.

İnsanların deprem riski altında, sağlıksız ortamlarda yaşamasının ilerki dönemlerde bir çok sosyokültürel ve sosyopsikolojik soruna yol açacağının öngörülmesiyle beraber herkesin daha iyi bir konuta ve daha iyi bir yaşam standartına kavuşmasının anayasal bir hak olduğunu da dikkate alarak kentsel dönüşüm yasa tasarısı meclise sunuldu. Uzun tartışmalar sonucunda Kentsel Dönüşüm Yasası hazır hale gelip parlemantodan geçirildikten sonra 6306 sayılı yasanın devreye girmesine ön ayak oldu. 60’lardan 2011’e kadar süreç böyle çalıştı.

2014 yılına gelindiğinde hem Dünya’da hem Türkiye’de yapı malzeme sektöründe çok olumlu gelişmeler oldu. Türkiye bir yandan modern inşaat tekniklerini kullanmaya alıştı bir yandan da daha kaliteli malzemeler üretilmeye başladı. Yeni malzemeler ve yeni kullanılan teknolojiyle birlikte daha nitelikli yapıların üretildiğini gördük. Bu gelişmeler bir anda olmadı tabii... Türkiye özellikle Bahçeşehir, Ataköy, Ataşehir gibi yerleşim alanlarıyla birlikte kentsel dönüşümün ilk örneklerini vermeye başladı; fakat süreç giderek hızlandı. Aslında birçok şey yıllar boyunca değişti ve kentsel dönüşüm yasasına kadar geldi.
Kentsel dönüşüm ya da bazılarının deyimiyle kentsel yenilenme, kentsel gelişim, belki söylerken çok kolay, ama unutmayalım ki; Türkiye’de bugün 20 milyona ulaşmış bir yapı stoğu var. Bunun asgari 7 milyonu yenilenmek zorunda, bunun 2 milyonu İstanbul’da, İstanbul’un yapı stoğu yaklaşık 4 milyon civarında -ki bu Türkiye’nin yaklaşık %20’si- tabi hal böyle olunca kentsel dönüşümü doğru kurgulamayı sadece iki kelimeden ibaret olarak düşünmemek gerekir. Geri planda müthiş bir ev ödevi, yapılması gereken master planlama, finansal modelleme ve kaynak modelleme çalışmalarının gerektiği zorlu bir süreç var. 50 milyon konutu çok kısa bir sürede yapmayı tabi ki gönül arzu ediyor; ama böyle bir ihtimal yok, en iyimser tahminlerle 10 sene, normal tahminlerle 15 ila 20 sene gibi bir zamana ihtiyaç var; fakat daha da uzamaması lazım ki insanlar deprem riski altında yaşamaya devam etmesinler.

Kentsel dönüşümün olmazsa olmazı toplumsal uzlaşı

İnsanların yaşadıkları bölgeden istemleri dışında herhangi bir yere güç kullanarak itilmemesi, dışlanmaması gerekiyor. Çünkü var olan hayatlar, niteliksiz, sağlıksız koşullarda oluşmuş bile olsa ortaya çıkmış duygusal, sosyolojik, komşuluk ilişkileri ve yaşanılan bölgeye aidiyet duygusu var. Yani binaları yenilerken, binaların yüzünü güldürürken insanları ağlatacak ve mutsuz edecek bir sürecin içine de girilmemesi gerekir.

Dolayısıyla bu karmaşık ve kompleks süreç yeni başladı, yasa belki 2012 yılının Mayıs ayında devreye girdi, başlangıç olarak 2012’nin Sonbaharını baz alırsak üzerinden yaklaşık 1-1.5 sene gibi bir süre geçti. Bu zaman zarfında benim bakanlıktan öğrendiğim kadarıyla başlatılan projelerin ya da planlama aşamasına alınmış afet bölgesi alanı olarak ilan edilmiş alanlardaki muhtelif kentlerin konut sayısı 500 bine yaklaştı. Bu ilk sene için önemli bir sayı, bu arada rant oluşmuş değer zincir bakımından yatırımcıyı, mal sahiplerini ve konut alıcısını olumsuz yönde etkilemeyen yerlerde de yine niteliksiz olan, vasfını kaybetmiş, deprem riski taşıyan ama kendi içinde kendi çözümünü bulmuş bir binasal yenilenme de var.

Kentin özellikle eski mahallelerinde, gayrimenkul fiyatlarının yeterli ölçülerde olduğu yerlerde, örneğin; Maçka, Nişantaşı, Harbiye, Caddebostan, Suadiye, Erenköy vb. bir çok yerde mal sahipleri biraz daha azına razı olarak ve müteahhitede bir ekonomi payı bırakarak yatırımı karşılayacak ve yaptığı emeğin karşılığını alabileceği bir modeli devreye geçirdiler ve süreç çok hızlandı. Gördüğümüz kadarıyla özellikle orta ve üst gelir grubu alan projelerinde çok geniş kapsamlı kentsel dönüşüme gerek kalmadan bina yenilemesi yönüyle binlerce konut devreye girmeye başladı. Bu olumlu bir gelişme ama tabi ki en önemli nokta Türkiye’nin demografisine baktığımızda nüfusun dağılım gücü yönünden en alttaki %20’lik ve %25’lik diliminde de kentsel dönüşüme ihtiyacı var.

Münferit grup bir şekilde kendi içersinde kendi sistemini ve kendi ekonomisini oluşturdu ve yürütmeye başladı ama alt gelir grubunda yani 7 milyon konuttan bahsediyorsak eğer bunun %25’i 1.5 - 2 milyon konutun mutlaka bu kapsamda ele alınıp yapılması gerekir. Bu noktada da alım gücünün destekleyen ya da o özel duruma çözüm olacak modellerin geliştirilmesi olmazsa olmaz.

Kentsel dönüşüm sadece bina yıkıp yenilemek mi ?

Elbette Kentsel Dönüşüm, sadece binaları yıkıp yerine yenilerini yapmak değil... Master planlamanın önemi bu noktada ortaya çıkıyor. Özellikle büyük kentlerde bir master olan doğrultusunda kentlerin yeniden düzenlenmesi, insanların nefes alabileceğidaha çok yeşil ve park alanlarının var olduğu, ekolojik yerleşimleri oluşturacak yeni bir vizyonun var olması gerekiyor. Binaları yıkıp, insanları bir yerden başka bir yere taşımanın ötesinde kentin bütününü kapsayan; ulaşımdan altyapıya, yeşil alanlardan, sosyal alanlara planlanmış kentler yaratmak hedeflenmeli.

Eğer biz insanları olduğu yerde bırakacaksak, yeşil alanları artırmadan, kent içindeki km2 başına düşen nüfus yoğunluğunu azaltmadan insanları yine trafik sorunlarıyla baş başa bırakacak şekilde yaşamalarına yol açarak yeni bir kent kuracaksak bu dönüşümün de bir anlamı kalmaz.

İstanbul Büyümek Zorunda mı?

İstanbul aslında nüfusu itibariyle daha fazla büyümek zorunda mı sorusunu ciddi bir şekilde sormamız gerekir kendimize, kent olarak İstanbul büyük bir kent değil, metropol kentlerin toplam büyüklüğü yaklaşık 5 bin km2 civarında Türkiyenin bu anlamda küçük kentlerinden biri istanbul; ama artık İstanbul bölgenin adı oldu. İstanbul Türkiye’nin gayrisafi milli hasılasının %25’ini, toplanan vergilerin %40’ını, ticari sirkülasyonun %60-65’ini oluşturan bir kent, dolayısıyla etrafını ve yakın çevresini doğrudan etkileyen bir yapı.

Kentsel dönüşüm kapsamında eğer Asya ve Avrupa yakasında iki tane ayrı kent kurulacaksa ki; bunun hazırlıklarının bir tanesinin içinde Toplu Konut İdaresinin Başkanlığı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Ulaştırma Bakanlığı ve Emlak Konut var. 20.yy kentleri metro hatları çevresinde şekillenen kentlerdi, ulaşım her zaman büyük kentlerin sorunuydu, bu nedenle metroyu yakalamak bir avantajdı. Günümüzde ise -21.yy’da- hava taşımacılığı dünyada bu kadar yaygınlaşırken, ucuzlarken ve uygulanırken havaalanları etrafında şekillenen kentler ortaya çıkmaya başladı. Yeni kurulacak kentler bu anlamda hem Avrupa yakasında hem de Asya yakasında böyle bir kentin habercisi. Asya yakasında Sabiha Gökçen’e, Avrupa yakasında ise yeni havaalanına yakın olan ve onun etrafında şekillenecek kentler sözkonusu. Beş yeni kent planlanırken bunun ikincisi Ankara’da üçüncüsü ve dördüncüsü İzmir’de, beşinciside Diyarbakır’da, bütün bu kentlerin kentsel dönüşüm projesi kapsamında planlanması yapıldı.
Oluşacak yeni cazibe alanlarının, çekim merkezlerinin nüfusun gönüllülük ilkesi çerçevesinde oraya gitmesini hızlandıracak daha iyi yaşam kalitesini bulacak, bulmalarından ötürü belli bir yere sabit kalıp, çakılıp kalma ihtiyacını ortadan kaldıracak bir süreç olmasını öngörüyorum.

Kentsel dönüşümün çevre dostu yapılaşma ve çevre bilincinin önplanda tutulduğu bir kentleşmenin sağlanması konusunda bir fırsat olduğunu heryerde dile getiriyoruz.


Kentsel Dönüşümden Bahsederken Türkiye Gayrimenkul Piyasasının Büyük Resmine Bakmak Lazım

Türkiye’de özellikle konut piyasasını doğrudan etkileyen üç parametre var. Birincisi ve en önemlisi nüfus artışı, büyüyen bir nüfusa sahibiz, nüfus %1,5, bazı kentlerde %2-%3 oranlarında büyüyor. Durum böyle olunca Türkiye’de her yıl yaklaşık 500 - 600 bin yeni konuta ihtiyaç duyuluyor. İkinci parametre göç olgusu, 60’lardan önce Türkiye’de kentleşme oranının %30-35 şimdilerde ise %70-75’lerde olduğunu dikkate aldığımızda ve Avrupa Birliği’ne uyum noktasında Türkiye’nin kentleşme oranının makro ekonomisindeki gelişmelere paralel olarak %85’lere çıkacağını düşündüğümüzde nüfusun %10’luk bir kesiminin daha, yani 8-10 milyonluk bir nüfusun daha gelecek yıllar içerisinde kırsal kesimden kentlere, daha büyük metropol alanlara, gelişen merkezlere göçeceğini öngörebiliriz.

Üçüncü ve çokta önemli bir parametre ise kentsel dönüşüm. Burada zaman yönünden belirleyici faktör kentsel dönüşüm, kentsel dönüşüme başlarken nüfus artışı ve iç göç bizi ne kadar etkileyecek? Kentsel dönüşüm içinde 15 yıllık bir zaman periyodunu öngörürsek, nufüs artışımız olmasa dahi deprem riskinden insanları uzak tutmak, insanların güvenli ve daha sağlıklı koşullarda yaşamalarını sağlamak için 7 milyon konutu yapmak zorundayız.

İnşaat ve gayrimenkul sektörünün diğer sektörler üzerinde ki etkisini dikkate aldığımızda 2,5-3 trilyon dolarlık bir ekonomiden bahsediyoruz . Türkiye’de kat bedelinin yüksek, inşaat sektörü gelişmiş bir sektör olduğundan, Türkiye’nin geçen yıllar boyunca 70’lerin sonundan başlayarak yurtdışına açılımla beraber Dünya da 2. önemli inşaat sanayisine sahip bir ülke haline dönüştüğünü değinmiştim.
Bir çok şeyin iç içe değişmesinin inşaat sektörünün pozitif yansıması Türkiye ekonomisinde görülmüştür. Hal böyle olunca kentsel dönüşüm sürecinde inşaat ve malzeme sektörünün önünde çok ciddi bir fırsatlar var.

Giderek artan nüfus, küresel ısınma, iklim değişikliği, tükenen kaynaklar konusundaki farkındalık Gayrimenkul sektöründe de; yeşil binalar, ekolojik yerleşimler dolayısıyla yeşil çağın başlama çabasına yol açtı ve açmaya devam ediyor. Önümüzdeki döneme ‘yeşil çağ’ desek yerinde olacak; çünkü dünya bu tüketim hızıyla ve kendini yenileme hızının tüketim hızının gerisinde kalması durumuyla daha fazla başedemez. Kısacası üretimden tüketime tüm alışkanlıklarımızı gözden geçirip; tabiat anayı, yerküreyi, su kaynaklarımızı, yeşil alanlarımızı koruyacağımız, havamızı temiz tutacağımız ve gelecek kuşaklara sağlıklı çevre bırakabileceğimiz bir süreci başlatmak zorundayız.

Kentsel dönüşümün yeşil dönüşüm olması Türkiye’nin cari açığının en yükseği olan enerji faturasının açağıya çekilmesi, enerji faturasını aşağıya çekip cari açığı kapatırken Türkiyenin büyüme potansiyelinin daha da hızlanması, refah seviyesinin yükselmesi ve Türkiye’nin tabiatının temiz kalması, karbon salınımının aşağıya çekilmesi, temiz ve yenilenebilir enerji kaynaklarının daha çok devreye alınması hepsi birden Türkiye’nin büyümesine gelişimine pozitif katkı sağlayacak.