'FACILITATOR' Daha İyi Binaların Yapılması İçin Hizmet Verecek

Önal YILMAZ/ FACILITATOR Kurucusu

''FACILITATOR neler yapacağı belli, olan bir yapılanmaydı aslında. Gayrimenkul yönetim hizmeti, gayrimenkul yönetim danışmanlığı, karma proje danışmanlığı, bütünsel proje geliştirme süreçlerinde yatırımcı ve mimarlara danışmanlık hizmeti verebilecek akabinde de tesis yönetimi ve bina ekiplerinin eğitilmesi gibi destek hizmetler de verebilecek bir şirket kurduk. Amacımız; daha iyi binaların yapılması… ''

Öncelikle sizi biraz  tanıyalım Önal Bey?

1993 yılında Orta Doğu Teknik Üniversitesi (ODTÜ) İnşaat Mühendisliği Bölümü’nden mezun oldum. 1998 yılında İnşaat Yönetimi yüksek lisansını bitirdim. Yine ODTÜ’de doktoraya başladım. Doktoram iki yıl devam ettikten sonra iş hayatının getirdiği dengeler değişince Ankara’dan İstanbul’a taşındım ve doktoramı yarım bırakmak zorunda kaldım. Yaklaşık 6 yıl MESA ve Ural Mühendislik gibi Ankara’nın iyi firmalarında inşaat mühendisliği yaptım. Proje yönetimi konusunda çalışırken tesis ve bina yönetimi kavramlarıyla tanıştım.

Bina/Tesis yönetim konularına ilk olarak Amerika menşeili bir yazılımı Türkiye’ye getirerek başladık. Önce yazılım tarafında, binalar yönetilirken bilgisayar destekli sistemler ne katkılar sağlıyor konusu üzerinde çalıştık. Bu yazılımlar ile birlikte Türkiye’de birçok tesisin içine girmeye ve tesisteki sorunları dinlemeye başladık. Daha sonra işin mutfağına yani tesis yönetiminin; temizlik, güvenlik, personel temini vs. gibi hizmetlerin sağlayıcısı pozisyonuna geçtim. Yaklaşık 4,5 yıl bu alanda çalıştım ve 3.500 kişilik bir ekibin yönetimini yürüttüm. Daha sonra hizmet sağlayıcıdan, hizmet alan tarafa geçtim ve bu tarafta AVM yönetimiyle başladım.  JLL Türkiye bünyesinde birçok AVM’de hem teslim alma, hem yönetme, hem de tasarım danışmanlığı yapma şansım oldu. Ardından Multi grubunun Forum alışveriş merkezleriyle yolumuz kesişti ve Multi Türkiye’nin yeni yapılanmasında tesisler direktörü olarak 8 AVM’nin başına geçtim, ayrıldığımda 10 AVM olmuştuk. Çok ciddi bir metrekare alanı ve insan ziyaretini yönettik. Bu benim kariyerimdeki en büyük ticari gayrimenkul yönetim işi oldu. Burada çok şey öğrendim ve bildiklerimi de çok iyi şekilde aktararak bir iz bıraktığımı düşünüyorum. 

Sonrasında ise Tahincioğlu Holding’in META Gayrimenkul Yönetim şirketinin başına Genel Müdür olarak geçtim. Bu şirket sadece ofis kulelerini yönetecekti. Bir kule ile başlayıp ayrıldığım döneme kadar beş kuleye kadar bu sayı yükseldi. Türkiye’nin en fazla ofis kulesi işleten firması olarak faaliyetlerde bulunduk. Bunlar müşteri ve kiracı portföyü oldukça geniş, ulusal ve uluslararası olarak A+ büyük firmaların kiracı veya malik olarak bulunduğu kulelerdi. 

Kasım 2017’de de Tahincioğlu Grubu’ndan ayrılarak kendi şirketim olan FACILITATOR’u kurdum. Bu uzun süredir aklımda olan ve adını hiç düşünmeden bulduğum bir işti. Neler yapacağı belli olan bir yapılanmaydı aslında. Gayrimenkul yönetim hizmeti, gayrimenkul yönetim danışmanlığı, karma proje danışmanlığı, bütünsel proje geliştirme süreçlerinde yatırımcı ve mimarlara danışmanlık hizmeti verebilecek akabinde de tesis yönetimi ve bina ekiplerinin eğitilmesi gibi destek hizmetler de verebilecek bir şirket kurduk. Amacımız; daha iyi binaların yapılması… Şu an sektörde iyi binalar yapılıyor, ancak son kullanıcıya en yakın olan ve onları en iyi tanıyanlar olarak iyileştirilecek çok fırsat var, biz bu fırsatlara odaklanıp ülkemiz tasarım ve inşa sektörünün daha iyi binalar üretmesini sağlamaya yönelik kendimize böyle bir yol seçtik.

Tesis yönetimi tanımını bir de sizden duymak isteriz? Ne gibi faydalar sağlar, özellikle verimli ve sürdürülebilir binalar anlamında avantajları nelerdir?

Öncelikle terminolojileri tam olarak yerine oturtmak gerekiyor. Türkiye’de kavram olarak tesis yönetimi zaman zaman yanlış kullanılıyor ama yabancı literatürde bu kavram daha iyi oturmuş durumda. Yönetim anlayışında üç tane başlık var. Bunlar; varlık yönetimi, gayrimenkul yönetimi, tesis yönetimi. Genelde sektör bu son iki başlığın tümünü tesis yönetimi olarak ifade ediyor. Aslında bu kavram kullanılırken çoğunlukla gayrimenkul yönetimi kavramının içeriği kastediliyor. Burada oluşan karışıklığı açıklamak gerekiyor. Bu üst başlıkları doğru anlamakla başlayalım. Tesis yönetimi, bir bina ya da tesisin çalışır durumda taahhüt edilen hizmet seviyelerinin sağlanması adına yapılacak servis sağlayıcılık hizmetleridir. Temizlik, güvenlik, teknik, peyzaj, haşere müdahale, iş güvenliği, otopark-vale yönetimi, binadaki insanlara sunulan çeşitli hizmetlerin yönetimi gibi bir yapısı var.

Gayrimenkul yönetiminde ise işin içine kiracı ve malikle olan ilişkiler de giriyor. Prensip olarak tesis yöneticisi, o binadaki gayrimenkul yöneticisine hizmet eder. O da bu yönetimden aldığı hizmet üzerine kiracı ve malik ilişkilerini koyar. Hem onların yönetilmesi, hem de faturalanma, aidat, tahakkuklar, sorun çıkıyorsa icraya kadar olan süreçte tüm bu işlerin idaresi gayrimenkul yönetiminin yapması gereken işlerdir. Tesis yöneticisi bu detaylara kadar girmez. Varlık yönetimi de; mülkün toplam değeri, ileride nasıl değerlendirileceği, farklı kullanımlara açılıp açılamayacağı konularını kapsar. İşin içine finansörler ve bankacılar da girer, yani binaya kağıt üzerinde varlık olarak bakıldığı noktaya varlık yönetimi diyoruz. Onlar da gayrimenkul yöneticilerinden aldıkları verilerle veya gidişata bakarak strateji geliştirirler. Örneğin; kiralanmayan bir alışveriş merkezinin başka bir fonksiyona dönüştürülmesi bir varlık yönetimi konusudur. Değerinin artırılması için stratejiler ve yenilikler belirlemek varlık yönetiminin alanıdır.

Türkiye’de özellikle geliştirilmesi gereken alan Gayrimenkul Yönetimi konusudur. Tesis yönetimi konusunda belli bir kalite yakalanmış durumda. İşin içine malik, kiracı, aidat faturalama ve tahsilatı ile hukuksal süreçler girdiği zaman işin rengi değişiyor. Bu tanımlardan hareketle özellikle iyi bir ticari  gayrimenkulün ancak yönetim modelinin baştan oluşturulduğu ve son kullanıcı odaklı bütünsel tasarım yaklaşımı ile geliştirilmesi gerektiğini düşünüyorum. Amacımız; mimar ve yatırımcı gruplarına öncelikle bunu elimizden geldiğince anlatmak, proje henüz konsept tasarım aşamasında iken bir gayrimenkul yöneticisinin projenin geliştirildiği masada olmasını sağlatmak yönünde bir gayretimiz var.  Çünkü bahsettiğimiz sürdürülebilirlik, enerji yönetimi gibi konuları dahil etmekle birlikte orada hayat başladığında her türlü konuda son kullanıcının ne istediğini, nerelerde şikayetlerde bulunduğunu bilen kişiler bizler oluyoruz. Dolayısıyla bir gayrimenkul yöneticisinin proje tasarım aşamasında masada olması, son kullanıcıyı bu masaya dahil etmekle eşdeğer bir katkı sağlamaktır.

Burada tabii ki sorunlarımız da var. Çok iyi yetişmiş, bilgili gayrimenkul yöneticilerimiz pek yok. Çünkü bunun bir okulu yok, tamamen tecrübeyle öğrenilen işler. Mimarların, mühendislerin okulu, literatürü, meslek odası varken bu işin maalesef yok. Sektörün en büyük problemi mimarlara ve yatırımcılara istedikleri rehberliği yapacak gayrimenkul yöneticisini bulmanın bir hayli zor olması. Tesis yöneticileri işin bir kısmına kadar destek olabiliyorlar ama tabii ki bazı konularda söyleyecek sözü olamayabiliyor. Bizim taraftaki ehil kişinin çok olmaması yanı sıra bazen ehil kişi varken de masada bu talep çok gerçekleşmeyebiliyor. Çünkü ehil biri masada  bulunduğunda mimar kendi işine karışılmasından rahatsız olabiliyor veya yatırımcı baştan alınması gereken bazı önlem ve yatırımlara sıcak bakmayabiliyor. Çünkü biz daha konsept aşamasında sürece dahil olduğumuzda; binanın giriş çıkışını, tüm erişimlerini, lobinin boyutuna, asansör holü genişliğinden cephe uygulamalarına kadar birçok konuda değerlendirme yapabiliyoruz. Talebin fazla olmamasının bir diğer nedeni ise; Türkiye’de inşaat işlerinin çok hızlı seyir göstermesi, mimarla birlikte yatırımcının da bunları dinlemeye ve değerlendirmeye  çok vakti olmuyor. Çoğunlukla hızlıca konsept proje geliştirerek ruhsatı alma ve başlayıp ilerleme düşüncesi hakim. Bizim karşılaştığımız ve hasta bina diye tanımladığımız sorunlu binaların genel kaynağı bu. Bir mimar doğru bir gayrimenkul yöneticisiyle birlikte bütünsel tasarım sürecine girmek istese bile bazen süreler buna izin vermiyor. Tüm bu sebepler nedeniyle şu anki yapı stoğumuzun  durumu ortaya çıkıyor. Birçok durumda da çok iyi bir yapı tasarlanmış olsa bile inşaat sürecindeki uygulama hataları nedeniyle sonuç istenenden uzak olabiliyor. Birçok önemli projede mimar yapım aşamasında projeden elini çekmiş olabiliyor. 

Hem tasarım hem de uygulama hataları nedeniyle 2018 yılında Türkiye inşaat sektöründe olmaması gereken hasta bina sendromlarıyla uğraşıyoruz. Dünyada da trend olan bu konu 10-15 yıldır konuşuluyor. İngiltere, Amerika bu konuda bizden önde olsalar da çok fazla ileride değiller, onları yakalama şansımız halen var. 

Gayrimenkul yönetimi kavramı son birkaç senedir daha ciddi olarak gündeme gelmeye başladı çünkü son kullanıcı bilinçlendi. Artık bir mülk alacaksanız, kiralayacaksanız internet araştırmasıyla çok önemli verilere ulaşabiliyorsunuz. Yeşil bina, akıllı bina, LEED sertifikası gibi pazarlama cümleleriyle artık bilinçli müşteriyi inandıramıyorsunuz. Satış söylemleriyle hayata geçiş gerçekleri aynı olmayınca birçok müteahhit bunun sıkıntısını yaşıyor.
 
Yeşil binalar daha enerji verimli olması gerekirken; bu binaların aidatları cep yakabiliyor. İnsanlar doğal olarak bu durumu anlamlandıramıyor. Bunun birkaç nedeni var. Türkiye’de aidat aslında bir geliştirme travmasıdır. Mutlaka geliştirme aşamasında bir şeyler yanlıştır ki aidatlar beklenenden yüksek çıkar. Bir başka sorunumuz da Türkiye’de ortak gider yüksekliğinden kaynaklı olarak bazı binalarda yapılması gereken bakım, onarım harcamaları gerçekleştirilemiyor. Bu da binanın çok hızlı bir şekilde yıpranmasına ve değer kaybetmesine neden oluyor. Biz sektöre baktığımızda iki konuda da kendimize iş görüyoruz: 1. Yüksek aidatlı binalarda sorunun tespit edilmesi, 2.çok düşük aidatlı olan yerlerde bunun da optimize edilerek gerekli bakımların yapılması. Bu sebeple aidat yüksek ya da düşük olması incelenmesi gereken bir konu. Bilinç bazında da gayrimenkul ve tesis yöneticilerine aidatları düşürmeleri  ile ilgili baskılara boyun eğmek gibi bir durum söz konusu.  Bu arada sektör olarak veri toplayamadığımız için kıyaslama yapamıyoruz. Belirli ölçütteki binaların enerji, ortak aidat giderlerinin ortalamaları nedir? Bir aidat neye göre pahalı veya ucuzdur? Bunu konuşup belirleyecek taban sistemimiz, baz kriterlerimiz yok.  Çünkü böyle çalışmalar yapılmıyor. Üniversiteler de bunun eğitimi yok. Mimari ve inşaat tarafındaki bir başka sıkıntımız da Avrupa’da ve İngiltere’de çok önem verilen konu bizde de çalışılıyor ama sonuç alınamıyor. 

Bina metrekarelerinin standart olarak hesaplanamaması… Katların kiralanabilir net alanı nedir, brüt alanı nedir biz bunlarda daha sektör olarak mutabık değiliz.  Basit gibi gözüküyor ama Avrupa’da ve Amerika’da bununla ilgili inanılmaz bir efor var. Bunları oturtmak için bizden çok öndeler ama bahsettiğim gibi bu veri olmayınca bugün A kulesiyle B kulesini karşılaştıramıyoruz. Geliştirme sektörünün bunu en kısa zamanda standartlaştırmasını umuyoruz.

Ülkemizde genellikle bazı şeyler yasalar ve yönetmeliklerle dayatılarak hayata geçiriliyor. Bu konuyla ilgili herhangi bir yasal altyapı var mı?

Sistem temel olarak kat mülkiyeti kanununa bağlı çalışıyor. Bizim orada şöyle bir avantajımız var, kat mülkiyeti kanunu birçok platformda eleştirilse de, ‘Yönetim Planı’ olarak adlandırılan ve bir kanunla halledemeyeceğiniz birçok konuyu halleden yasayla bağlayıcılığı güvence altına alınmış bir mekanizma var. Binanın nasıl yönetileceğini yatırımcı ve geliştirici olarak doğru ve hakkaniyetli yazarsanız, binalardaki birçok sorunu çözebilirsiniz. Devlet kanalıyla yapılan düzenlemelerde maalesef ülkemiz çok başarılı değil. Kentsel dönüşümü düzenlemeye çalıştık olmadı, buna benzer birçok konuda sorun yaşıyoruz. O yüzden bunu özel sektörün yapması lazım. Özel sektör etik duruşuyla ve ileriye yönelik kendi markalarını koruma adına devamlılığını sağlamak amacıyla bu adımları bugünden atıyor olması gerekiyor. Kanunun ötesinde daha iyisini yapma şansına sahipler. Bunu yapan birçok yer de var. Bunlar sektörde yavaş yavaş da olsa duyulacak, görülecek ve kopyalanacak. 

Ama şu anda genel olarak son kullanıcıyı cezbedecek söylemlere yer veriliyor. On yıl önce bir AVM’nin mağaza karması önemliydi. Oraya gitmemizi barındırdığı mağazalar sağlıyordu. Şimdi ise bu değişti çok fazla AVM seçeneği olduğu için artık oraya gerçekten gayrimenkul ve tesis yönetim ekiplerinin başarısı doğrultusunda müşteri çekiyorsunuz. AVM’lerdeki  konfor, ısı, otopark, kolay erişim, güvenlik, havalandırma, temizlik, elektromanyetik yoğunluğun azlığı mağaza karmasından çok daha ön planda. AVM yönetimindeki herkes bunun farkında artık.  

Yatırım Değerinin korunmasında ve arttırılmasında yönetimlere büyük rol düştüğünü savunuyorsunuz.

Yaptığınız bir binada ulusal-uluslararası büyük bir malikin veya kiracının gelmesini istiyorsanız şu anda yurtdışındaki herkesin sorduğu gibi nasıl yönetildiğine önem vermelisiniz. Bina stoku kaliteniz hemen değişmese de yönetim çok şeyi değiştiriyor. Doğru bir yönetim modeli ve uzman yönetim ekipleri, toplu yaşanan bu tür yapılara değer katmanın en önemli araçları arasında. Bu sektörün hızlı toparlanması için bunlar büyük fırsatlar getiriyor aslında. Gayrimenkul yönetim tarafı çok farklı konularda çok fazla bilgiye sahip olmanız gereken bir konu.  Ülkemizde konut ve ofis binaları genelde çok malikli yapılardır. AVM’ler ise çoğunlukla tek malikli yapılardır ve genelde bir şirkete bağlıdır. Binanın değeri açısından, toplu yaşama kurallarına ve çoğunluğun tercihleri ile azınlığın haklarının korunması bakımından bina yönetimleri için malik ve kiracılar velinimet midir? sorusunun bu sektörde tartışılmaya başlanacağını düşünüyorum. Zira belirli standartlarda ve tutarlılıkla yönetim sergilenemediğinde, herkesi memnun edeceğiz derken kimsenin memnun olmadığı ve giderek tercih edilmeyen binalarla karşı karşıyayız.

Maalesef maliklerden ağırlıklı olanların bildiği kadarıyla yönetilen birçok binamız var. Bu da uluslararası standartlar ve bilimden çok uzak bir duruş. Bu durumda doğru yolda hiç kimseye ayrıcalık tanımadan ilerleyebilmeniz için de çok bilgiye sahip olmanız, dersinize çok iyi çalışıyor olmanız gerekiyor. Karşılaşılacak her sorunla mücadele etmek ayrı bir beceri istiyor. 

Satış odaklı yapılan ticari gayrimenkuller dışında bir de oteller, hastaneler, eğitim kampüsleri gibi mal sahipliği uzun dönem sürecek gayrimenkuller var. Buradaki her türlü tasarruf ya da yanlış harcama o kurumun operasyonel kârını etkilediği için çok önemlidir. Konut ve ofis gibi hemen satışı düşünülen yatırımlarda çeşitli kısıtlamalara gidilebiliyor. Ama hastane yapılacaksa yatırım daha da kritik noktada. Biz konut ve ofis yatırımcılarına otel, hastane, eğitim sektörlerindekiler gibi bakmalarını öneriyoruz. Öyle bakmadığınız müddetçe sürdürülebilirlikle ilgili yapılan şeyler tamamen pazarlama potası içinde eriyip gidebiliyor. Sürdürülebilirlik sertifikaları almak için yapılması gereken birçok yatırım artık zaten fazla bir efor harcamadan yapılabilir yatırımlar haline geldi, yani çok pahalı değil. Neredeyse standart haline gelmiş bu yatırımları yaparak buradan bir sertifikasyona gitmek ve biraz daha enerji tasarruflu bina yaratmak artık büyük maliyetler gerektirmiyor. Bu noktada da binanın 3 yıllık geliştirme sürecine değil de 50 yıllık ekonomik ömrüne odaklanmak gerekiyor. Yatırımcılar, konusunda uzman yönetim danışmanları ile çok daha ucuza ve çok daha iyi binalar yaptırabilirler. Bunun gerçekleştirilebilmesi için ve Türkiye’nin ekonomik şartlarında binaların 3 yıl içinde satışına değil de, 50 yıl olmasa bile 10-20 yıla odaklanmalarını sağlatmamız gerekiyor. Yoksa “değer” kavramı yerine “rant” kavramından bahsediyor olmak gerekiyor. Bugün daralan ve zorlaşan ekonomik koşullarda satış ve kiralama performansı nispeten iyi olan gayrimenkul projelerinin rant yerine değere odaklananlar olduğunu hepimiz daha iyi görebiliyoruz. 

Karma projeler için  neler söyleyeceksiniz?

Bugün Türkiye’deki karma yapılardaki en büyük sıkıntı fonksiyonların ıskalanması, etkileşimlerin çok iyi irdelenmediği için çok yüksek sayıda personelle ve yanlış altyapı etkileşimleri ile yönetilmek zorunda kalmaları. Bütünsel tasarım zenginliğinden uzak geliştirmelerde, ucuza da kaçılmadığı halde maliyeti tabii ki başlangıçta yatırımcıdan çıkıyor gibi görünse de aslında yapılan hataların sonuçları yıllarca son kullanıcıdan çeşitli zorluklar ve yüksek aidatlar olarak çıkıyor olacak. Yani 47 yıl boyunca o yükü insanların sırtına yüklemiş oluyorsunuz. İstihdam anlamında avantajı varmış gibi gözükse de gelecekte daha az insanla daha çok iş yapma aşamasında binanız bunu karşılamayacak ve 10-15 yıl sonra tamamen sınıfta kalacak veya çok ağır dönüşüm bedelleri ödeyecek.  Biz masada bir arada olup birbirimizi eğitip aynı zamanda bazı danışmanlara da kendi konularını yatırımıcı ve mimarlara daha iyi anlatma şansı tanıyoruz. Yatırımcılar danışmanlardan çok yaşanmış kötü vakaları daha çok önemsiyorlar. 

Bina yaşarken olabilecek sorunları en başından tespit edip bunları masaya yatırıp, çözüyorsunuz.

Evet ama burada üzülerek biraz eleştiri yapmak istiyorum.  Mimarlarımız kütleye, forma, cepheye ve ambiyansa, yatırımcının istediği ticari metrekarelere çok odaklı. Biz bunlar yapılırken en azından on yanlıştan üçünü düzeltip binaya bir katkımız olsun istiyoruz. Bazen yatırımcı mimarlara reddedemeyecekleri projelerle gidiyor. Özellikle karma projelerde iki ya da daha fazla fonksiyon olmaya başladığında, bu noktadaki fonksiyonların nasıl çalışacağı bilinmediği zaman, onlarca yanlış uygulama yapılmasına sebep olabiliyor. O yüzden mimarlarımız yatırımcıyı ikna ederek gayrimenkul yöneticileriyle aynı masada oturmaya çaba sarf etmeli. Özellikle karma projelerde her cm2’nin ticari kullanılması, bina kullanıcılarına ve bina değerine yapılan en büyük ihanet olarak karşımıza çıkabiliyor. Maalesef, böyle yapılmış, bol ödüllü ancak çok ciddi sıkıntılarla boğuşan birçok meşhur geliştirmemiz oldu.

Siz inşaat mühendisisiniz ve Gayrimenkul Yönetimi alanında deneyim kazandınız. Bu işin bir okulu olmadığını biliyoruz.  Bu uzmanlık alanı hangi meslek gruplarına daha yakın, kimler bu işte kendini geliştirebilir? 

Bina geliştirme süreçlerine bir şekilde bulaşmış herhangi bir mühendislik ya da mimari dallarından herkes bu tür deneyimler kazanabilir. Türkiye’nin genel yapısı şöyle; büyük gayrimenkul geliştirici her firma kendi yönetim şirketini kurar ve başına tecrübeli birilerini getirir. Bunların da genelde iki sebebi vardır. İlk sebep bahsettiğimiz sorunlu sürecin son kullanıcıya en az yansıması için kendi ekipleriyle firmanın bunu yönetmek istemesidir. İkinci sebep ise başka güvenilir bağımsız yani rakip geliştirici yönetim şirketleri dışında bir alternatifin fazla olmayışıdır. O yüzden genelde  antiyelerdeki ve teknik taraftaki arkadaşların şantiyeden çıktıktan sonra binada kalarak yürüttükleri süreç olarak karşımıza çıkıyor. Mekanik, elektronik veya inşaatçı disiplinlerden olan kişilerle bina yönetimi kurma genel tercih edilen yoldur. Aslında bu çok iyi bir yöntem değildir, zira taahhüt ile işletme çok farklı nosyonlar taşınması gereken apayrı disiplinlerdir ama yine sektördeki insan kaynağı sorunu nedeniyle birçok bina için bu halen en geçerli yöntemdir. Bundan farklı olarak, örneğin bir alışveriş merkezi için alışveriş merkezi müdürlerimizin çoğu perakende sektöründe başarı sağlamış mağaza müdürleri de olabiliyor. Bir şekilde bu sektöre mal veya hizmet satarken öne çıkmış kişiler de olabiliyor.  Özetle, her  meslek grubundan kişiler girebilse de ağırlıklı olarak akıllı bina, yeşil bina söylemleri varsa arkasında teknik kökenli insanların şansı ve katkıları daha fazla. Otelcilik sektöründen gelen ve konuk ağırlama tecrübesine sahip kişiler de sektörde kendilerine yer bulabiliyor.

Okul anlamında gayrimenkul geliştirme konusunda çok fazla lisansüstü ve sertifika programları var. Bu geliştirmelerin içine yavaş yavaş gayrimenkul yönetimi girmeye başladı. Ben yakın zamanda bir üniversitede misafir öğretim görevlisi olarak ders vermeye başlayacağım. Bunun devamı da gelecektir diye düşünüyorum. Çünkü sektör bu ihtiyacın farkında. İyi uygulamalarımız ve iyi yönetmeliklerimiz var ama maalesef kötü uygulamalarımız daha çok. O yüzden bilimsel olarak çok şey bilmemiz ve hazırlıklı olmamız gerekiyor. İnanılmaz çok ve farklı içerikte, tez ve araştırma ihtiyacımız var ancak akademik taraf henüz bu yönde çok etkin durumda değil. Umarım yakında bu süreç daha da hızlanacaktır.

Bina Yönetimi açısından Deprem ve Kentsel Dönüşüm için neler  söyleyeceksiniz?

Yapı stoğumuz çok karmaşık, sağlam bir yapının bulunduğu sokakta sağlam olmayan binalar bulunabiliyor. Bu nedenle olası İstanbul depreminde özellikle erişimde çok büyük sıkıntılar yaşayacağız. Acil durum ve afet yönetimi konusunda da gerek binalarımız gerekse şehirlerimiz hazır değil. Aramızda bir koordinasyon da yok. Herkes ilk şoku atlattıktan sonra kendi başının çaresine bakacak gibi gözüküyor. Oysa çok ciddi bir hizmet personeli yönetimi tecrübesi ile yerel afet ekiplerine çok faydamız dokunması sağlanabilir. Şehir ölçeğinde ise benim bu durumlara karşın kafamda oluşturduğum düşünce, deniz üzerinde geçici yaşam alanları oluşturmak üzerine. Hükümetin, devletin, belediyelerin, valilerin buna hazırlanması lazım. Çünkü eğer o anlatılan yıkıcı  deprem gerçek olursa, bu kötü yapı stoğu ağır bir yıkıma uğrayacak. Hastaneler ve acil durum alanlarını dahi kullanamayacağız. Sığınaklar, toplanma alanları, lojistik umutsuz bir hal alabilir. O zaman da başka sorunlar çıkacak ve salgın hastalıklarla mücadele etmemiz gerekecek. 

Belki de İstanbul’u kalması şart olanların dışında tamamen boşaltmak zorunda kalacaklar. Geri kalanların erişim sağlayabilmesi için daha kolay noktalarda istasyonlar kurulması gerekecek. Bunun ne zaman olacağı bilinmiyor ama kötü ve hiç kimseyi memnun etmeyen bir kentsel dönüşüm süreci yaşanmış olsa da belli binaların güçlendirilmesi yine de artı bir değerdir diye düşünüyorum. Aslında daha iyi bir dönüşümle başka şeyleri de başarıyor olabilirdik. Enerji tarafında da, mahallelerin daha ferah olmasını ve sosyalleşmesini sağlayabilirdik. Bunları ıskalıyoruz. Kimse ülkenin yüzyılına bakıp da plan yapmıyor şu zamanda. 

Mimarlara ve gayrimenkul  yatırımcılarına tavsiyeniz nedir? 

Mimarlar yaptıkları binaları açıldıktan sonra belli periyotlarda ziyaret etsinler. Bu ziyaretlerden çok sonuç çıkartacaklarına eminim. Bizler bina yönetimi esnasında binada birçok şeyi değiştirebiliyoruz. Kritik noktalarda çok ciddi sıkıntılar veya değişiklikler yaşandığını görüp bir sonraki binalarında bunları yapmamaları gerekiyor. Daha çok bütünsel tasarıma ağırlık versinler ve yönetim danışmanlarını masada hep görmek istesinler.  İyi danışmanlarla çalışmaları lazım ve bir gayrimenkul danışmanının da diğer danışmanlara söyleyecek onlarca şeyi olduğunu bilmeleri lazım. Sürdürülebilir ve enerji tasarrufu öncelikli binalarda da artık bunun bir maliyet olmadığını yatırımcıya iyi anlatmaları lazım...