Kartal Anadolu’ya Açılan Bir Kapı Konumunda

SCTA Gayrimenkul Aydın Aslandağ

Kartal’da kentsel dönüşüm çalışmaları yaklaşık 2009 yılında başladı. Son 2 yıldır ise çalışmalar oldukça yoğunlaştı ve hızlandı. Bunun en önemli sebeplerinden bir tanesi Kartal’ın ulaşım akslarında bulunmasıdır. Kartal’ın kuzeyinden E-5 ve metro geçerken, güneyinde ise Marmaray, minibüs caddesi ve deniz yolu ulaşımı mevcuttur.

1988 yılından bu yana ahşap sektöründe Aslandağ Ahşap A.Ş ile nitelikli ahşap kapılar, mutfak ve banyo dolapları üretimi yapıyoruz. Artella markamız ile de satış ve satış sonrası hizmetleri gerçekleştiriyoruz. Yaklaşık 30 yıldır edindiğimiz tecrübeyi konut sektörüne aktarmak için STCA Gayrimenkul firmamızı kurduk. 2009’dan 2015 yılına kadar kendi gayrimenkullerimizi geliştirip alım ve satım işlemlerini gerçekleştiriyorduk. 2015 yılı itibari ile de Kartal Atalar bölgesinde Yuvam Kartal Halitpaşa projesiyle sektöre bir giriş yaptık ve bu projemiz şu anda tamamlanma aşamasında. 2. konut projemiz olan Kartallife Atalar projemizin başlangıcını yaptık ve hızla çalışmalarına devam ediyoruz. Ahşap sektöründe çok incelikli ve detaylara inerek çalışmanız gerekiyor. Dolayısıyla bu sektörde çok uzmanlaştığımız için şimdi bu inceliği konut işlerimize aktarıyoruz. Kartallife Atalar projesi, Kartal’da hayata geçirdiğimiz kentsel dönüşüm projelerimizden bir tanesi. Projemizle ada bazlı bir kentsel dönüşüm projesi gerçekleştirdik. Aile yaşamı konseptini baz aldık. Bunun için de projemizde 1+0, 1+1 tipi dairelere yer vermedik. Projemiz 2+1 ve 3+1 dairelerden oluşmaktadır. 400 metrekarelik bir alanın yüzde 80’lik bir kısmını peyzaj alanı olarak değerlendirdik ve buralarda engelli rampalarımız mevcut. Bu proje için nitelikli malzemelerin kullanıldığı, içerideki tüm detayların en ince ayrıntısına kadar düşünüldüğü bir proje diyebiliriz.

Aydın Aslandağ, 
SCTA Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı

Kartal’da kentsel dönüşüm süreci ne zaman başladı? O zamandan beri neler oldu, hangi aşamalardan geçildi?

Kartal’da kentsel dönüşüm çalışmaları yaklaşık 2009 yılında başladı. Son 2 yıldır ise çalışmalar oldukça yoğunlaştı ve hızlandı. Bunun en önemli sebeplerinden bir tanesi Kartal’ın tüm ulaşım akslarında bulunmasıdır. Kartal’ın kuzeyinden E-5 ve metro geçerken, güneyinden ise Marmaray, minibüs caddesi ve deniz yolu ulaşımı mevcuttur. Sabiha Gökçen Havaalanı çok yakın. Bu sebeple Kartal, Anadolu’ya açılan bir kapı konumunda, aynı zamanda okul yoğunluğunun fazla olduğu bir bölge. 

Kartal 1900’lü yılların başında bir sayfiye yeriydi. 1950’li yıllara gelindiğinde Kartal bir sanayi şehri olarak ilan edildi. O yıllarda ciddi markaların fabrikaları bu bölgede konumlandı. Günümüzde ise fabrikaların birçoğu bölgeden taşındı ve taşınmaya devam ediyor. Boşalan ariziler sebebiyle de Kartal, konut inşa etmek açısından çok cazip hale gelmeye başladı. Müteahhitlik firmaları için bu durum olumlu bir gelişme olup daha kolay proje üretmemizi sağlıyor. 

Kartal Belediyesi, kentsel dönüşüm anlamında Anadolu Yakası’ndaki en iyi belediyelerden biri olarak gösteriliyor. Belediye başkanımız bu konuda iyi bir ekip kurdu. Hatta “dönüşmatik” isimli geliştirdikleri sistemle hizmet vermeye çalışıyorlar. Buradaki amaç ise kentsel dönüşüme katılmak isteyen kent maliklerini bilinçlendirmek, birçok ortak sorunu orada yayınlayıp müteahhitlerle nasıl hızlı bir şekilde uzlaşılabilir yöntemlerini geliştirmek.

Kat maliklerinin seçecekleri firmanın ne kadar kaliteli olduğuna, piyasadaki kredibilitesinden tutun da itibarına kadar nasıl bir firma olduğuna çok dikkat etmeleri gerekiyor. Böylece daha kaliteli firma bulma şansı elde etmiş oluyorlar.  

Kadıköy’deki kentsel dönüşüm süreci ile karşılaştırıldığında ne gibi farklılıklar görüyorsunuz?

Öncelikle Kadıköy ile Kartal arasındaki en büyük fark Kartal’da boş arazilerin bulunması. Kartal’ın eski sanayi bölgesi olması sebebiyle E-5 üzerindeki bölgelerde şu anda çok fazla boş arazi var ve bu sebeple çok daha iyi bir lokasyona sahip diyebiliriz. Kartal’ın bir diğer avantajı ise eskiden beri site yerleşimleri yoğun olduğu için bireysel apartmanlardan çok, büyük siteler mevcut. Dolayısıyla parsel bazından ziyade ada bazında dönüşüm daha kolay olabiliyor. Aynı şey Kadıköy bölgesi için çok mümkün değil. 

Kadıköy’de boş arazi olmadığından birden fazla konutu birleştirmek gerekiyor. Bunu yapabilmek de çok büyük başarı. Başarabilseniz bile kolay kolay ada bazında proje çıkmıyor. Bu açılardan baktığınızda Kartal, Kadıköy’e göre çok daha şanslı. Şu anda Kadıköy bölgesi ciddi bir şantiye alanına dönüştü. Bölgede ciddi bir kaos var. Sokaklara girdiğiniz zaman çıkmak pek mümkün olmuyor. İnşaat firmalarının üretimini zorlayan bu durum, maliyetlere de yansıyor. Kartal bu anlamda da çok şanslı bir bölge. Biz günde rahatlıkla 100 kamyona yakın hafriyat çıkartıyoruz. Yani Kadıköy’e göre yüzde 50 daha hızlı çalışabiliyoruz. 

Kadıköy bölgesinde dönüşümün önündeki engellerin hızlı bir şekilde kaldırılması gerekiyor. Vatandaşların bu noktada müteahhitlik firmalarına, belediyelere yardımcı olması gerekiyor ki dönüşüm hızlı bir şekilde ilerleyebilsin.  

Kartal’ın özellikle kentsel dönüşümde pilot bölgelerden birisi olmasının bölgeyi ilgi çekici hale getirdiği kamuoyunda sıkça konuşuluyor. Yeni konut projelerinin yapılması ve yapılacak olması, Ataşehir gibi komşu bölgelerdeki inşaat satış metrekare fiyatlarının yüksekliği, bu bölgeye talebi nasıl etkiliyor? Yabancı yatırımcıların piyasaya etkileri ve kredi faiz oranlarının gayrimenkul alımına etkileri?

Kartal’a göre Ataşehir ve Kadıköy gibi bölgelerde fiyatlar çok daha yüksek. Bu bölgelerde yer alamayan vatandaşlarımız veya o bölgelerde oturup da biraz önce bahsettiğimiz kaos ve sıkıntılardan uzaklaşmak isteyen kişiler biraz daha sakin buldukları için Maltepe, Kartal, Pendik aksına doğru kaymaya başladılar. Ulaşım konusunda da her bölgeye yakın olması Kartal’ın tercih sebeplerinden bir tanesi. 

Yabancı yatırımcılar şu anda ağırlıklı olarak Avrupa yakasında yatırım yapıyorlar. Son zamanlarda Bağdat Caddesi’ni keşfettiler; ama blok şeklinde yatırım yapmak isteyenler istedikleri daire sayısını tek bir projede bulamadıkları için ciddi bir satış söz konusu değil. 

Arap yatırımcılar Kartal bölgesini çok iyi bilmiyorlar. Son zamanlarda Kartal, yavaş yavaş tanıtılmaya başlandı ve talepler geliyor. Sonuç olarak Kartal, bir Boğaz kadar olmasa da gerek Adalar manzarası gerek güzel bir havaya sahip olması sebebiyle tercih edilecek bir bölge ve cazibe merkezi. Kredi faiz oranlarına gelirsek zaman zaman yapılan faiz indirimleri piyasaları olumlu yönde etkiliyor. 

Türkiye’de, özellikle İstanbul’da kentsel dönüşüm süreçlerinde uzlaşma ve güven eksikliği gibi sorunlar dikkat çekiyor. Bu konularda Kartal’da durum nasıl?

Mülk sahiplerinin karar mekanizmasıyla hareket edildiği için aslında durum bölgeden bölgeye çok değişmiyor. İnsanların isteklerinde bir sınır olmadığı için uzlaşmak zorlaşıyor. Bizim Kartal bölgesinde 2 tane projemiz var. Biz de sıkıntılar yaşadık fakat hızlı bir ilerleme kaydettiğimiz ve karşılıklı anlayış politikasını gözettiğimiz için bu sıkıntılarımızın boyutları çok fazla olmadı. 

Daha az sorun yaşanması adına insanların bireysel değil, daha kolektif düşünceye itecek çalışmaların ve bilinçlendirmelerin yapılması için kentsel dönüşüm merkezlerinin kurulması gerekiyor.