“Kazanmak için Kazandırmak Gerekir”

Ağaoğlu Genel Müdürü Hasan Rahvalı ile Röportaj

Konut alanında gerçekleştirdiği projelerle görmeye alıştığımız Ağaoğlu, son dönemde yenilenebilir enerji sektöründe de çeşitli yatırımlar gerçekleştiriyor. Özellikle rüzgar enerjisi alanına yoğunlaştıklarını söyleyen Ağaoğlu Genel Müdürü Hasan Rahvalı ile hem yenilenebilir enerji yatırımlarını hem de konut alanındaki gelişmeleri konuştuk.

Ağaoğlu Grubu denince akla ilk konut inşaatları gelir. Ancak konut dışında özellikle son dönemlerde yenilenebilir enerji alanında da yatırımlarınızın olduğunu görüyoruz. Kısaca bahsedebilir misiniz?

Aslında bizim faaliyet alanlarımız inşaat, enerji ve turizm. İnşaat yatırımlarının geri dönüş hızı ortalama üç yıl. Ancak günümüzde yenilenebilir enerji alanında yaptığınız yatırımdan geri dönüş almanız yaklaşık dokuz yıl sürüyor. Fakat biz yine de yenilenebilir enerjide ciddi yatırımlar yapmaya çalışıyoruz.

Özellikle rüzgar enerjisi şu anda en çok yöneldiğimiz alan. 126 megavat gücünde aktif durumda olan iki rüzgar santralimiz bulunuyor. Bunlardan biri Mersin’de 33 megavat gücünde ve geçtiğimiz sene 132 milyon kilovat saat elektrik enerjisi üretti. Bir diğer santralimiz de Bandırma’da 93 megavat gücünde. Bu santralde de yıllık 370 milyon kilovat saat enerji üretmeyi planlıyoruz. Her iki santralde toplam 500 milyon kilovat saat elektrik üretmeyi hedefliyoruz. Ayrıca bu kapasitemizi 600 megavata çıkartabilecek lisansımız da mevcut. Biz çevre ile ilgili yapılan faaliyet ve yatırımlara destek vermeyi amaçlıyoruz. Bu açıdan Ağaoğlu Enerji Grubu olarak yenilenebilir enerjilerde yatırımlarımız devam edecek. Bu yaklaşım aslında bir inancın, bir felsefenin sonucu. En temelde hedefimiz: Ağaoğlu tarafından üretilen on binlerce konutun kullandığı enerjinin tamamını temiz enerjiden üreterek elde edilmesini sağlamak.

Şu anda bütün şirketlerimizde, ofislerimizde, şantiyelerimizde kendi ürettiğimiz enerjiyi kullanıyoruz. Elbette ki ürettiğimiz enerji doğrudan bir kabloyla bize gelmiyor. Türkiye’nin bir enerji havuzu var ve biz o havuzu temiz enerji ile doldurmaya çalışıyoruz. Ürettiğimiz enerjinin elbette ki bir kısmını da dışarıya satıyoruz. Sitelerimizde ise kullanım anlaşmasının yapılması konusunda bir takım bürokratik işlemler var. Onların tamamlanmasını bekliyoruz.

Şu anda Türkiye yılda 236 milyar kilovat saat elektrik enerjisi tüketiyor. Biz bunun yüzde 25’ini rüzgâr santrallerinden sağlarsak ve güneş enerjisinin payını arttırabilirsek, fosil yakıtları tüketip elektrik üreten tesislerin sayısını da azaltmış oluruz. Ülke olarak ekonomik alanda en büyük sorun cari açık. Bunun da en büyük kalemi kuşkusuz enerji. Enerjiyi ithal etmek yerine kendi kaynaklarımızı kullanmamız gerekiyor.

Rüzgar enerjisi dışında güneş enerjisi ile ilgili yatırımlarınız var mı?

Şu aşamada güneş enerjisi yatırımları için ölçüm sahalarımız var. Güneş enerjisinin sabit yatırımı rüzgar enerjisine göre daha yüksek. Verimliliği de rüzgara göre daha düşük. Bunun yanında bürokratik anlamda da lisanslar henüz verilmedi. Şu anda takribi 600 megavat kadar bağlantı noktası ilan edildi. Bunlarla alakalı ölçümler devam ediyor. Değişik yatırımcılar kendi sahalarında ölçüm yapıyorlar ve gelecek yıl bu konu ile ilgili gerekli yatırımlar gerçekleştirilecek. Bu yatırımları yapacaklardan biri de biz olacağız. Bu güne kadar güneş enerjisi alanında geride kalmamızın nedenlerinden biri devletin satın alma garanti fiyatının düşük olması. Avrupa bu yatırımları çok geçmişte gerçekleştirdi. Ancak umutsuz değiliz. İnanıyoruz ki hem güneş enerjisi yatırımları hem de güneş paneli üreten tesislerin sayısı Türkiye’de artacak.

Rüzgar Türbini Üretimi Yolda

Bütün bunların yanında biz bundan sonra inşa edeceğimiz her sitenin içine kojenerasyon sistemi kurmayı hedefliyoruz. Eğer bunu gerçekleştirirsek rüzgar enerjisinin kullanımını da entegre ediyor olacağız. Çünkü bu konu ile ilgili bir çalışma gerçekleştiriyoruz. Bir Alman Ar-Ge çalışma grubunun sponsoru olduk ve Cenevre’de çalışmalar sürüyor. Biliyorsunuz rüzgar türbinleri dikey eksende çalışır. Cenevre’deki bu çalışma grubu ise binaların üzerinde silindir şeklinde, geniş yapraklı bir türbin oluşturmaya çalışıyor. Bu türbinler rüzgarın 2 metre/saniyede bile elektrik enerjisi üretmesini sağlayacak. İlk testler olumlu sonuç verdi. Bu teknolojiyi uygulanabilir hale getirdiğimizde ilk fabrikasını Türkiye’de açacağız. Hatta fabrikanın yerini dahi hazırladık. Şu aşamada patent hakkına birlikte sahip olacağız ve üretimini Türkiye’de yapıyor olacağız.

Son yıllarda “My” konsepti ile ilgili projeler ürettiniz. Konut alanındaki yönelimlerinizi neye göre yapıyorsunuz?

Konut, insanların hayatı boyunca birincil ihtiyacıdır. Ekonomik bakımdan hangi sınıfta olursak olalım, hayatımız boyunca eğer bir konut sahibi olacaksak, kazandığımız en büyük parayı konut için harcamışızdır. En yüksek ya da en düşük gelir grubunda olan insanları içeren bir durumdur bu. Bu kapsamda Türkiye’nin demografik yapısını incelediğimizde, konut ihtiyacının ne kadar daha devam edeceğini tespit ederek bilinçli bir şekilde konut üretiyoruz.

Şu anda biz Türkiye’de günümüzün konut ihtiyacını yüzde değil, binde yanılmayla tespit edebiliyoruz. Hatta yüzde 3 yanılma ile 30 yıl sonraki konut ihtiyacını da biliyoruz. Çünkü Türkiye’nin demografik yapısıyla ilgileniyoruz. Tesadüfen konut sektöründe değiliz ve Türk insanının konuta değer verdiğini biliyoruz. Değişen zaman içerisinde değişen ihtiyaçları iyi izliyoruz ve bundan dolayı başarılıyız. 30 yıllık birikimimizle de yetinmiyoruz. Bir projeye başlamadan önce en az üç araştırma şirketiyle insanların eğilimlerini araştırıyoruz. Oradan elde ettiğimiz geri dönüşleri mimari ofisimize yansıtıyoruz. Elde edilen verileri kağıda döküyoruz. Kadromuzda 300’ün üzerinde mimar mühendis arkadaşımız bulunuyor. Bunlardan 40 tanesi sadece tasarım bölümünde görev alıyor. Binaların optimum kullanımı ile ilgili çalışmalar yapıyor. Ayrıca büyük projelerimizde konseptle alakalı çalışmaları üniversitelerle veya bu konuda duayen mimarlarla yürütüyoruz. Statik hesaplamalarımızda her zaman Türk mühendisleri tercih ediyoruz. Ancak yakın zamanda Maslak’ta bir projemiz var. Bununla alakalı statik hesapları Amerika’da yaptırdık. Çünkü oranın yüksek binalardaki teknik deneyimi oldukça fazla.

Maslak projeniz ile ilgili bilgi verebilir misiniz?

Maslak projemiz aslında çok işlevli bir proje. Yaklaşık 5 bin civarında konutu kapsıyor. Aynı zamanda projede ofis ve otel inşaatımız da yer alıyor. Proje içerisinde 1.600 metre boyunda ve 34 metre eninde bir Bağdat caddesi ya da Nişantaşı’nın gelecekteki versiyonu niteliğinde bir cadde tasarımımız var. Burada da 140 bin metre civarında kapalı mağaza alanı yer alıyor. Bunun dışında projede aynı zamanda sanat galerileri ve tiyatrolar da yer alıyor.

Tam bu noktada kapalı site kavramına değinmek gerekiyor. Biliyorsunuz İstanbul’da ve birçok şehirde sıklıkla karşımıza kapalı siteler çıkabiliyor. Ancak sizin My World Europe projenizle birlikte bu kapalı site anlayışını kırmaya çalıştınız sanırım…

Piyasa araştırması sonuçlarından gelen verilerle gerçekleştirdiğimiz bir uygulamaydı aslında. Projenin ana konsepti de oydu. Biraz önce 1.600 metreden oluşan bir caddeden bahsettim. Oysa şimdi alışverişler nerelerde yapılıyor? Tabii ki AVM’lerde. Kapalı olan ve girdiğinizde nereden yürümeniz gerektiğini hissettiren yapılar bunlar. Hatta bazı vitrinleri zorunlu görmenizi sağlayan tasarımlar var. İnsanlar bunu doğrudan hissetmiyorlar ama psikolojik olarak bundan dolayı çok da mutlu değiller. AVM’ler fonksiyonlarını bence tamamladılar. Bizim o dönemde kayıtlı ekonomiye ve güzel alışveriş mekanlarına ihtiyacımız vardı. Fakat artık biz insanları hapsetmek istemiyoruz, özgür bırakmak istiyoruz. AVM’ler kuşkusuz karma kavramını, organize perakende mantığını anlamamızı sağladı. Yani siz AVM ye girdiğinizde orada anahtarcı, banka ve ATM bulabiliyorsunuz. Aynı zamanda sinemaya gidebiliyor, yemek de yiyebiliyorsunuz. Biz bu organizeyi caddede yaptık.

"İstanbul'un Bir Central Parka İhtiyacı Var"

Şu anda İstanbul’un bir Central Park’ı yok. İnsanların gelip soluk alabileceği bir mekan yok. Bizim gençlik yıllarımızda Gülhane Parkı vardı ya da boğazda Emirgan Koruları. Fakat bizim artık daha büyük alanlara ihtiyacımız var ve özellikle halkın bu alanları kullanabilmesi gerekiyor. Biz Fatih Ormanlığı mesire yerini kiralayan şirketin hisselerinin yüzde yüzünü satın aldık. Burada Amerikan proje grubuyla ortaklaşa bir çalışma yürütüyoruz. İnsanları doğa ile buluşturacak bir alan yaratıyoruz. Sadece sitede yaşayan insanlara ait olmayan, halkın da kullanabileceği bir alandan bahsediyoruz.

My City Bahçelievler projeniz üniversitelerin işletme ve pazarlama bölümlerinde vaka analizi olarak değerlendirilmişti. Çünkü ekonomik krizin içinde olduğumuz bir dönemde 1 haftada yaklaşık bin konut satışı gerçekleşmişti. Bu konu ile ilgili olarak neler söylemek istersiniz?

İlginç bir olay var o konu ile ilgili. O yoğunluğu yaşadığımız hafta bir minibüs dolusu insan geldi ve bu insanların hepsi aynı yaş grubunda, kadın erkeklerden oluşuyordu. İçeri girmek istediler. Biz de çok yoğun bir dönemdeydik. Satış için gelenlere günlük olarak 500 numara dağıtıyorduk. Bu bahsettiğim minibüs dolusu insan da öğlen saatlerinde geldi. Bizler de içeri giremeyeceklerini söyledik. Onlar da ısrarla görüşmek istediklerini söylediler. Meğer gelen insanlar Türk Hava Yolları pazarlama alanında çalışan bir grupmuş. Müdürleri hafta sonu gelmiş ve yaşananları görünce ekibinin de bizleri incelemesini istemiş.

Peki, bizim o projede yaptığımız neydi? O bölge için güzel bir proje geliştirdik. Ancak kriz, tam biz satışa ve işe başlayacağımız bir anda geldi çattı. O aralar Ali Bey’le projeyi ne yapacağımızı konuşuyorduk. Çünkü bu krizde istediğimiz ciroyu elde edemeyebiliriz, satış yapamayabiliriz ve proje beğenilmezse önü de kapatılır diyorduk. Bekleyelim fikri ağır basıyordu ama çok az da olsa “yapabiliriz” fikri vardı. Sonra şöyle dedik; bizim elimizde mühendis, mimar arkadaşlar var. Krize rağmen işçi ve eleman çıkartmayı da düşünmüyoruz. Projeyi gerçekleştirmek için ekipmanımız da mevcut. Biz bu projeyi yapalım ama daha az karla satalım. Sonra satışı nasıl gerçekleştirebileceğimizi konuşmaya başladık. Sonuç olarak yüzde 1 peşin fiyatına daire satıyoruz dedik. Yüzde 69’u kredi, yüzde 30’unu da anahtar teslimde ödeme imkanı sunduk. Bu modeli Ali Bey’e sunduğumda Ali Bey tereddüt etmeden “Tamam yapalım. Dere her zaman kütük getirmez” dedi. Bu projeyi sosyal sorumluluk projesi olarak, ekonomiyi hareketlendirmek için yapalım dedi. Biz de on günde bin adet daire sattık. Kat karşılığı olan arazimizin yerine onun iki katı kadar tapulu arsayı peşin parayla satın aldık. Krizde de aldığımız için uygun fiyata geldi. İnşaatları da gayet güzel yaptık ve alan da memnun kaldı satan da.

B ve B+ diye nitelendirdiğiniz hedef kitleleriniz var. Bu hedef kitleniz ne gibi hizmetler için ödeme yapmaya hazırlar?

Biz aslında hedef kitlemizin yaşamdan beklediklerine bakıyoruz. Şimdi Türkiye’de Sultanhamam tüccarı ya da Kapalı Çarşı esnafı, beyaz yakalı kesimden daha fazla para kazanmasına rağmen onların tüketim tercihleri ile beyaz yakalının tüketim tercihleri farklıdır. Yaşam tarzları da farklıdır. Eğitime farklı önem verirler ve yaşayacakları evi de farklı olacaktır. Mesela bir kuyumcu çok para kazanırsa gider Çamlıca’da arsa alır ve kendi evini yaptırır. Ama beyaz yakalı kesim paylaşıma daha yatkındır. Sağlığına, güvene önem verir. Otomobil onun için kıymetlidir çünkü zor kazanarak almıştır. Otomobilin de güvende olması gerekir. Biz bu araştırmayı ilk yaptığımızda beyaz yakalılar ekonomik yönden bugünkü durumundan çok daha gerideydi. Beyaz yakalı kesim böyle bir yaşamı tercih ediyordu ama o yaşam için gereken parayı kazanmıyordu. O zaman bizler de şu modeli geliştirdik: Beyaz yakalı kesim günümüze göre neyi kazanıyorsa, bu istekleri onlarla buluşturacak minimum organizasyonu nasıl yaparız? Ve gelecekte beyaz yakalı ne kazanacak? Geleceğe baktığımızda ise yönetici kesimin daha iyi kazanacağını tespit ettik. Anadolu yakasında ki My City projesi, “My” konseptinin ilk prototipti oldu. Orada grubumuza ait olan bir arsada projeyi gerçekleştirdik. Kredi imkânlarının olmadığı bir dönemdi. Bizim taksitlendirmemiz gerekiyordu. Sermayemizi korumak için de dolar endeksli 60 ya da 48 ay vadeler yaptık. İnsanların erişebileceği düşük taksitleri elde ettik.

Kazanmak için kazandırmak gerekir. İnsanların ihtiyaçlarını karşılıyorsanız kazanmak gerçekten çok kolay. Birisinin size para vermesi için onun ihtiyaçlarını en doğru ve en uygun şekilde karşılamanız lazım.

Bütün bu süreçlerin bir de bürokratik tarafı var? Teşvikler, destekler… Yatırımların önü açılması ve desteklenmesi konusunda Türkiye’yi nasıl görüyorsunuz?

Devletin kaynakları halkın kaynağıdır. Devlet, parayı bir yere verirken halkın parasını verenler olarak kendi hesaplarını yapmak durumundadır. Ayrıca Türkiye’de kamu finansmanının kötü yürütüldüğünü düşünmüyorum. Denge burada en önemli unsurdur. Ben kamusal fayda, kamusal kaynak planlaması tabirini çok severim. Bu mal Ali Ağaoğlu’nun malı olabilir. Herhangi bir kaynak devletin de olabilir. Ama neticede bunların hepsi Türk toplumunundur, insanlığındır ve doğru yerde doğru kullanılması gerekir. Devlet bir tarafta, bürokrasi bir tarafta bizler de bir tarafta değiliz. Esasen kamunun menfaatlerinde optimum noktaları bulmamız gerekiyor. Bundan dolayı durumu kötü görmüyorum. Masanın iki tarafından da bakmak gerekiyor. Kamunun da kendi kaynağını halkın adına doğru yönetmesi gerekiyor.

Bildiğiniz gibi Çevre Dostu Yeşil Binalar Derneği, ulusal yeşil bina sertifikasının oluşturulması konusunda çalışmalar yürütüyor. Sizlerin de konuyu yakından takip ettiğinizi biliyoruz.

Çevre Dostu Yeşil Binalar Derneği ile görüşmeler gerçekleştiriyoruz. Biz de son projemizde yeşil bina sertifikasyon süreçlerini başlatmayı hedefliyoruz. Yeşil bina alanında öncü olan ve bu farkındalığı yaratan olmak istiyoruz. Zaten bu alanda çalışmaların yapılması gerekliliği konusunda herkes hemfikir ama adım atmak lazım.

Bir işin nasıl yapıldığından çok neden yapıldığına bakmak gerekiyor. Dünya binlerce senedir insanları misafir ediyor. Umarım yüz binlerce sene daha insanlık ve canlılar var olur. Mesela bizler, artık dünyada var olmayan dinazorların dönemlerini araştırıyoruz. Eğer sorumsuz davranırsak ve geriye bomboş bir dünya kalırsa, bizden sonra dünyada araştırma yapmaya gelecek olanlar “acaba neden burada ki canlılar yok olmuş, neden bitki, hayvan, insan yok” diyecekler. Biz de aslında böyle bir araştırmanın yapılıyor olmasına mahal bırakmayacak bir dünya için çalışmak gerekiyor diyoruz. Bugün bir yazarın sorusunu cevaplamaya çalıştım kendimce. Şöyle bir soruydu: böyle bir dünyada siz, gelecek olan o ziyaretçilere nasıl bir cevap bırakmak istersiniz demiş. Yazar bunu tembelliğe bağlamış. Ben olsam şöyle derdim; duyarsızlık ve sorumsuzluk. Duyarsız ve sorumsuz olmamalıyız.