Konut Fiyatlarındaki Değişim
DR. ÇAĞDAŞ COŞKUN
Uzun bir süredir en gözde yatırım aracı olan konutlar, son yıllarda durdurulamaz bir değer artış fırtınasına kapılmış durumda. Bunun sonucunda güvenli bir barınma alanında, sıcak bir yuvada yaşamak isteyen bir kesim için konuta erişmek gerçekleşmesi zor bir hayal veya rüya gibi görünüyor.
SERBEST PİYASADA BİR EMTİA GİBİ İŞLEM GÖREN KONUTLAR, ARZ/TALEP İLİŞKİSİNE GÖRE PAZARDA YERİNİ BULMAKTADIR. KONUT PAZARINDA ARZ/TALEP DENGESİ, DEĞERİN BELİRLENMESİNDE, İNŞAAT GİRDİLERİ DIŞINDAKİ BİR DİĞER ÖNEMLİ KONUDUR.
Değişen imar kanunun gölgesinde yükselen, yapısal olarak geçmişteki haleflerine göre daha güvenli olduğuna inanılan binalar gerek güvenli yaşam alanı gerekse barınma ihtiyacı olarak insan hayatının içinde önemli bir yer tutmaktadır. Binalar, günümüz ekonomik koşulları dikkate alındığında bu özelliklerinden çok, bir yatırım aracı olarak görülmekte alınıp satılmaktadır. Uzun bir süredir en gözde yatırım aracı olan konutlar, son yıllarda durdurulamaz bir değer artış fırtınasına kapılmış durumda. Bunun sonucunda güvenli bir barınma alanında, sıcak bir yuvada yaşamak isteyen bir kesim için konuta erişmek gerçekleşmesi zor bir hayal veya rüya gibi görünüyor.
Neredeyse her gelir kesiminin erişimi olan bu varlık,nasıl oldu da bir rüya haline geldi; bugün,yakın ve uzak gelecekte erişmek isteyenleri neler bekliyor? Bu kez gayrimenkul değerleme sektöründe uzun yıllardır faaliyet gösteren bir çift gözden görülen sorunları, sebepleri ile irdeleme vakti…Serbest piyasada bir emtia gibi işlem gören konutlar, arz/talep ilişkisine göre pazarda yerini bulmaktadır. Konut pazarında arz/talep dengesi, değerin belirlenmesinde, inşaat girdileri dışındaki bir diğer önemli konu. Konutta Arz Talep Dengesi grafiği incelendiğinde 2017 yılında artan yeni yapı ruhsat başvurularından sonra ciddi bir düşüş trendine girildiği görülmektedir.
Ruhsat sayılarındaki bu duruma karşılık, satılan konut adetleri ise genel olarak yıllık 200 bin adedin altına düşmeyen bir satış eğilimine sahip. Buradan gözleneceği üzere; talep (satın alma), üretilen konut adedine göre oldukça fazla. Diğer finansal varlıklara oranla daha karlı olduğuna dair bir inanış sebebiyle kişiler, varlıklarını güvenli liman olarak gördükleri konuta yatırmaktadır. (Grafik 1)
İnsanların bu talebi yanında yeni yapı ruhsatına konu daire adetleri düşük kalmaktadır. Konut pazarındaki sayılar incelendiğinde çok farklı sonuçlar ortaya çıkmaktadır. Örneğin, Gayrisafi Yurtiçi Hasıla (GSYH) Zincirlenmiş Hacim Endeksi’nde (TÜİK) yer alan inşaat üretimi verilerine göre 2017’den sonra yeni yapı ruhsatı talepleriyle başlayan düşüş eğiliminin, Covid-19’un gündemde yoğun olduğu dönemde zaman zaman yükselmesine rağmen devam ettiği gözlenmektedir. Grafik 2 irdelendiğinde konut inşa eden müteahhitlerin GSYH içindeki payının düştüğü, karlılığın azaldığı ve aslında konuttaki arz sorunun bir değil, yaklaşık beş yıldır var olan bir sorun olduğu sonucu ortaya çıkmaktadır. (Grafik 2)
İnşaat sektöründeki bu sorunun temeline inmek için ikamet amaçlı binalardaki maliyet, malzeme, işçilik ve inşaat ciro endeksleriyle birlikte konut fiyat endeksinin karşılaştırılması gerekmektedir. Grafikler incelendiğinde konut fiyatını en fazla artıran kalemin malzeme fiyatları olduğu, bu artışın 2020 yılı Temmuz ayından itibaren başladığı, 2021 yılı Eylül ayı ve sonrasında ise artışın daha da yüksek seviyelere çıkmaya başladığı tespit edilmektedir. Malzeme gibi işçilik maliyetlerinin de inşaat ciro endeksinin üstünde kalmasından dolayı inşaat ciroları toplam maliyetin altında kalmaktadır.
Bu durum inşaat aşamasında olan taşınmazların satışından elde edilecek ciro ile yeni başlanacak inşaatları projelendirmek isteyen müteahhitler için gelecek projeksiyonu yapamamaya, bunun sonucunda da konut pazarında ihtiyatlı hareket etmeye sebep olmaktadır.
Çin’de gözlenen emlak krizinin aksine ülkemizdeki müteahhitler bu konuda ciddi analizler yaptıkları için bu tür kaldıraçlı inşaat süreçlerine girmemekte, aksine konut arzında günümüzde yaşanan arz azalmaları sonuç olmaktadır. Bu durum sektörde yavaşlamaya neden olmaktadır. Maliyet ve ciro endeksleri incelendiğinde inşaat sektöründeki karlılığın, 2018 yılında yaşanan dolardaki aşırı dalgalanmaya kadar iyi seviyelerde olduğu görülmektedir.
Ancak kur krizi ile birlikte ülke genelinde dolar bazında birim metrekare değerleri oldukça düşmüş, buna karşılık ithal inşaat girdilerinde ciddi artışlara sebep olmaya . Kur dalgalanması, yurt dışındaki yabancı yatırımcı için ülkemizde dolar karşısında değeri düşen taşınmazların daha karlı yatırım araçları olmasıyla yabancıya satışların artmasına neden olmuştur. (Grafik 3)
ÖNÜMÜZDEKİ SEÇİM SÜRECİ, AVRUPA VE AMERİKAN MERKEZ BANKALARININ OLASI FAİZ ARTIRMA KARARLARIYLA KÜRESEL BİR ENFLASYON RİSKİYLE BİRLİKTE 2023 YILININ HAZİRAN-TEMMUZ DÖNEMİNDE KONUTLARDA DEĞER DÜZELTMELERİNİN GÖRÜLEBİLECEĞİNİ DÜŞÜNDÜRMEKTEDİR.
Kiralık taşınmazlar bazında incelendiğinde ise 2020 yılına kadar herhangi bir farklı durum gözlenmese de Covid-19 sonrası toparlanma süreci ve kur şokundan sonra şehirlere geri dönüşle birlikte artış başlamış, konut arzında ve satıştaki konut sayısındaki azalma nedeniyle artış eğilimine girilmiştir. Kira geri dönüş süreleri incelendiğinde 20 yıllardan 25 yıllara doğru bir yükselme trendine doğru ilerleyen bir pazar söz konusudur. Bu durumun temelinde yatan neden ise konut satış fiyatlarında kiralara nazaran daha yüksek olan artışın etkisidir.
Gerek kiralık konutlar gerekse satılık konutlardaki bu durum ne kadar daha sürecek? Yabancı merkez bankalarının politika faizlerini artırmaya devam etmesiyle yabancı yatırımcı 2018’de dolar karşısında cazip olan konutları tercih etmek yerine yatırımını dövizde tutarak birikimini korumak isteyebilir. Dövizin daha ilgi çekici olması durumunda konutun bir yatırım aracı olmaktan çıkarak sadece yuva arayanlar için araç olması, cazibesinde kayıplara sebep olacaktır.
Önümüzdeki seçim süreci, Avrupa ve Amerikan merkez bankalarının olası faiz artırma kararlarıyla küresel bir enflasyon riskiyle birlikte 2023 yılının Haziran-Temmuz döneminde konutlarda değer düzeltmelerinin görülebileceğini düşündürmektedir.