Salgın Gayrimenkul Yatırım Piyasasında Belirsizliğe Neden Oldu.

Konuta talep mart sonu itibarıyla azalmaya başladı

Türkiye'nin Gayrimenkul Platformu GYODER, gayrimenkul sektörünün alt segmentlerini üçer aylık dönemler halinde irdelediği ‘GYODER Gösterge’ Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2020-1. Çeyrek Raporu’nu yayınladı. ‘GYODER Gösterge’de; 2020 yılının ilk çeyreğinde konut satışlarının geçen yılın aynı dönemine göre %33 artışla 341 bin adet olarak gerçekleştiği vurgulandı. Raporda ayrıca 11 Mart itibarıyla COVID-19 salgınının ülkemizde de görülmesinin etkisiyle konut talebinin ivme kaybetmeye başladığı ve salgının gayrimenkul yatırım piyasası performansında önemli bir belirsizliğe neden olduğu belirtildi.

GYODER (Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği), dünya ve Türkiye ekonomisinden, temel makroekonomik göstergelere, sektör içi üretim rakamlarından, çeşitli istatistiklere kadar önemli bilgiler aktaran ‘GYODER Gösterge’ ile gayrimenkul sektörüne ışık tutmaya devam ediyor. Temel ekonomik verilerin yanı sıra ‘Konut’, ‘Krediler’, ‘AVM’, ‘Ofis’, ‘Lojistik’, ‘Turizm’ ve ‘GYO’ gibi gayrimenkulün tüm alt segmentlerini kapsayan raporun gayrimenkul yatırım ortaklıklarının finansal değerlendirmeleri ile ilgili verileri, Merkezi Kayıt Kuruluşu (MKK) ve Kamuyu Aydınlatma Platformu’nun (KAP) katkılarıyla zenginleştirildi. Rapora GYO’ların BIST GYO Endeks Performansı, halka açıklık oranları, piyasa ve portföy değerleri, yatırımcı sayıları, özkaynak, sermaye gelişimleri, aktif karlılıkları gibi birçok veri eklendi. 

Küresel salgın belirsizliğe yol açtı, konut talebi ivme kaybetti

Sektörün geleceğine dair öngörülerin de aktarıldığı ‘GYODER Gösterge’ 2020-1. Çeyrek Raporu’nda, şu bilgi ve değerlendirmeler yer aldı: 2020 yılı ilk çeyrek konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık %33’lük bir artış göstererek 341 bin 38 adet seviyesinde kapandı. Ağustos 2019 itibarıyla konut kredisi faiz oranlarında başlayan gerilemenin yılın ilk çeyreğinde devam etmesi konut satışlarını olumlu yönde etkilerken ocak ayı itibarıyla konut fiyatlarının reel getirisi de 29 ay aradan sonra tekrar pozitife döndü. Ancak, 11 Mart itibarıyla COVID-19 salgınına neden olan virüsün ülkemizde de görülmesinin etkisiyle konut talebi ivme kaybetmeye başladı. Salgın, gayrimenkul yatırım piyasası performansında önemli bir belirsizliğe neden oldu.

İkinci el satışlarda %57 oranında artış

2020 yılı ilk çeyreğinde önceki yılın aynı dönemine göre ilk el satışlarda %0,4 oranında düşüş, ikinci el satışlarda ise %57,2 oranında artış yaşandı. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı çeyreklik bazda %31,5’e geriledi. Bu oran veri setinin açıklanmaya başlamasından bu yana en düşük seviye oldu. İpotekli satışlarda konut kredisi faiz oranlarındaki gerileme ile birlikte geçen yılın aynı dönemine göre %238,6 oranında bir artış gerçekleşirken, diğer satışlarda ise geçtiğimiz yılki seviyesine yakın olarak çeyreklik bazda %3,0 oranında gerileme görüldü.

Konut kredisi faiz oranlarındaki gerilemeyle birlikte birikmiş talebin de etkisiyle talepte görülen artış ve yeni stok katılımının yavaşlaması ilk çeyrek itibarıyla konut fiyatlarına olumlu yansıdı. Konut fiyat endeksinde yıllık artış, geçtiğimiz yıl şubat ayında %3,56 seviyesinde iken bu yıl şubat ayında %13,94’e yükseldi.

Konutların %3,2’si yabancıya satıldı

Yabancılara yapılan konut satışlarında ise geçtiğimiz yılki artış hız kesti. Geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık %13,8 oranında artış görüldü. Toplam satışlar içindeki payı ise ilk çeyrekte %3,2 seviyesinde gerçekleşti. İlk çeyrekte yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırada %49,1 pay ile İstanbul yer alırken, ikinci sırada %19,6 pay ile Antalya yer aldı.

Mart ayında konut kredisi hacmi 211 milyar TL’ye ulaştı

2019 yılı Temmuz ayında başlayan konut kredisi faiz oranlarındaki azalış trendi 2020 yılı Mayıs ayı sonuna kadar devam etti. 2019 yılı Temmuz ayı başında %1,65 seviyesinde gerçekleşen konut kredisi faiz oranı 2020 yılı Mayıs ayında %0,9 seviyesine geriledi Temmuz ayı başında %21,65 olan yıllık faiz oranı ise 2020 yılı Mayıs ayı başında 10,2 puan azalarak %11,38 seviyesine geriledi. 2020 yılı Mart ayı sonunda konut kredisi hacmi 211 milyar TL seviyesinde gerçekleşti. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2019 Mart ayında %49,6 seviyesindeyken 2020 yılı Mart ayında %56,93’e yükseldi.

Kiralama işlemleri bir önceki çeyrek döneme göre 39,62 arttı

İstanbul ofis pazarında genel arz 6,46 milyon metrekare olarak aynı seviyede kaldı. Birinci çeyrekte kaydedilen kiralama işlemleri yaklaşık 90 bin 863 metrekare olarak gerçekleşirken, bir önceki çeyreğe ve geçen yılın aynı dönemine göre sırasıyla %39,62 ve %6,48 oranlarında artış gösterdi. Devam eden kiralama işlemlerinin sonuçlanması ile kiralama talebi yılın ilk çeyreğinde belirgin bir ivme kazandı. Birinci çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların %46,13’ü Anadolu yakasında bir önceki çeyreğe göre önemli ölçüde azalma gösterirken, %21,21’i MİA’da, %32,66’sı geçen yılın ikinci yarısına kıyasla oldukça belirgin bir artış kaydederek MİA dışında Avrupa yakasında gerçekleşti. Birinci çeyrek sonunda boşluk oranı genel olarak az bir oranda düşüşle %24,1 olarak kaydedildi. Küresel salgın paralelinde yılın ilk çeyreğinde büyük çaplı bir ofis yatırım işlemi kaydedilmezken, yatırım faaliyetlerinin yeniden fiyatlandırma ile kısa ve orta vadede tekrar hız kazanması bekleniyor.

Küresel salgın ofis taleplerini şekillendirecek

Türkiye’de yılın ilk çeyreğinin sonlarına doğru etkisini net olarak göstermeye başlayan küresel salgın paralelinde uzaktan çalışma disiplini şirketler tarafından büyük ölçüde test edilirken bu durumun ofis pazarına yönelik itici güçleri, iş yeri yoğunluğu ve çalışan sağlığı ve güvenliğine odaklanan esnek ofis alanları olacak. Bununla birlikte iş yeri optimizasyonuna yönelik stratejiler, uzun vadede ofis taleplerini şekillendirecek. Sosyal mesafe uygulamasının giderek yaygınlaşması, akıllı ofis binaların da son teknoloji ve otomasyon uygulamaları ile tekrar yapılandırılacaktır. Devam eden kiralama işlemlerinin de sonuçlanması ile yılın ilk çeyreğinde belirgin bir yükseliş gösteren kiralama talebinde görülen ivmenin, COVID-19 pandemisinin yanı sıra döviz kurundaki belirgin dalgalanma ile önümüzdeki dönemde yavaşlayacağı öngörülüyor. Bu bağlamda, mal sahibi üzerindeki baskının artması beklenirken, kiracı lehine ortam orta vadede devam edecek. Bununla birlikte, ofis pazarındaki yatırım faaliyetlerinin artan satılık gayrimenkullerin yeniden fiyatlandırmanın beraberinde fırsatçı alıcılarla yakın gelecekte canlanması bekleniyor.

GYO’lara kurumsal yatırımcı oranı %51 seviyesinde

GYO endeksi 2020 yılının Ocak ayına hızlı bir yükselişle başladı ve %10’un üzerinde bir artışla Ocak ayını 45 bin seviyesine kapattı. Ancak COVID-19 etkisiyle dünya hisse senedi piyasalarında başlayan düşüş GYO endeksini de etkileyerek endeksin 33 bin seviyelerine gerilemesine sebep oldu. Bununla birlikte özellikle son dönemde TL’nin USD karşısında değer kaybı sebebiyle GYO’ların toplam büyüklüğü 3.5 milyar dolara geriledi. 2020’nin ilk çeyreğinde yabancı yatırımcı oranı %19,18 olarak gerçekleşirken, kurumsal yatırımcı oranı %51 olarak 2019 yılına paralel bir seyir izledi. ABD, Hollanda, Birleşik Krallık, Virjin Adaları (İngiliz) ve Lüksemburg yabancı yatırımcılar arasında ilk 5 sırada yer aldı. İlk 10 ülke arasında Kuveyt ve Bahreyn dışında tüm yatırımcıların batı ülkeleri olması dikkat çekti. Ayrıca GYO sektörü de küresel salgından olumsuz etkilendi. Kapanan AVM’ler, evden çalışmayla birlikte boşalan ofisler, hizmetlerini durduran oteller dikkate alındığında ticari gayrimenkul sektörüne yatırım yapan GYO’ların oldukça etkilendiğini ve bu sürecin belirsizlik ortamıyla beraber daha da sıkıntılı geçebileceğini gösterdi. Ancak tüm olumsuz durum ve senaryoların yanında normalleşmenin nispeten daha hızlı olması durumunda, özellikle yabancı yatırımcılar artan döviz kurlarıyla ve düşen hisse senedi değerleriyle birlikte ülkemizde hızlı bir alım sürecine başlayabilir. Reel piyasaların toparlanması biraz daha uzun sürecek olsa da bu çerçeveden bakıldığında GYO endeksi ve hisseleri orta vadede yatırımcısına ciddi fırsatlar sunabilir.

AVM yatırımcıları için zor bir yıl olacak

Türkiye genelinde toplam AVM sayısı 454’e, toplam kiralanabilir alan stoku ise 13 milyon 508 bin metrekareye ulaştı. En fazla alışveriş merkezine sahip iller sırasıyla; İstanbul (147 adet), Ankara (39 adet), İzmir (28 adet) iken, İstanbul toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık %39’una sahip. Türkiye genelinde, ortalama bin kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 162 metrekare oldu. Ağustos ayında yaşanan döviz kurundaki dalgalanmaların ardından Cumhurbaşkanlığı tarafından alınan Türk Parası Kıymetini Koruma kararı gereğince kira kontratları yabancı para birimlerinden TL’ye çevrildi. Kira kontratlarının TL’ye çevrilmesinin yanı sıra enerji ve işgücü maliyetlerindeki kayda değer artış nedeniyle alışveriş merkezi yatırımcılarının giderlerinin gelirlerinden daha yüksek bir oranda arttığı gözlendi. TL ye geçiş ile güncel kur üzerinden gelir elde edemeyen ve döviz borcu için yeniden bir yapılandırmaya gidemeyen AVM yatırımcıları açısından, COVID-19’un da etkisiyle çok zor bir yıl geçeceği söylenebilir.

2020 yılının ilk çeyreğinde ülkemizi 3,5 milyon yabancı turist ziyaret etti

2019 yılında Türkiye’ye gelen yaklaşık 44,8 milyon yabancı turistin yaptığı harcamalar kişi başı ortalama 642 dolar oldu. 2018 yılının ilk çeyreğinde kişi başı ortalama harcamanın 682 dolar olduğu göz önünde bulundurulduğunda, son yılda kişi başı harcamalarda düşüş yaşandığı görülüyor. Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan elde edilen verilere göre 2019 yılının ilk çeyreğinde Türkiye’ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı yaklaşık 5,4 milyon iken 2020 yılının ilk çeyreğinde gelen ziyaretçi sayısı 3,5 milyon oldu. İşletme Belgeli ve Yatırım Belgeli tesis sayıları incelendiğinde; Türkiye genelinde toplam 477 bin oda kapasitesi ile 4 bin 88 işletme belgeli, 82 bin oda kapasitesi ile 692 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülüyor. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında ilk sırayı 801 tesis ve 214 bin oda kapasitesi ile Antalya çekiyor. Antalya’yı, 623 tesis ve 62 bin oda kapasitesi ile İstanbul takip ediyor. Muğla ise 404 işletme belgeli tesis, 51 bin oda arzı ile üç üncü sırada yer alıyor.

Ticari kullanım amaçlı lojistik arzı 6,46 milyon metrekare oldu

Mevcut veriler itibarıyla birincil lojistik pazarları olan İstanbul-Kocaeli bölgesinde yaklaşık 10,23 milyon metrekarelik toplam depo stokunda 6,46 milyon metrekare ticari kullanım amaçlı lojistik arzı yer alıyor. 2020’nin ilk çeyreği itibarıyla %12,1 oranında bir boşluk bulunuyor. İnşaat halindeki projelerin hacmi ise yaklaşık 712 bin metrekare olarak kayıt altına alındı ve söz konusu projelerin tamamına yakını ticari kullanım amaçlı lojistik arzı olarak görülüyor.