Toplu Konut Üreticilerine Sorduk...

Toplu konut alanlarında çevresel standartlar için 21.yy’da değişen koşullara, yeni bilgi-iletişim ortamlarına, yeni değerler ve önceliklere bağlı olarak yeni kriterlerin devreye girdiği, bazı kriterlerin artık daha etkili olmaya başladığı görülüyor. Bugün “ekolojik duyarlılık” konut sektörünün en etkili dinamikleri arasında. Bu ilgi kimilerince gelip-geçici bir akım, kimilerine göreyse artık yepyeni bir dönemin başladığını gösteriyor.

Başta TOKİ olmak üzere Türkiye’nin önde gelen toplu konut üreticilerinden SOYAK, MESA ve VARYAP’tan -aşağıdaki sorular üzerinden- bu süreci bizler için değerlendirmelerini istedik :

•Yapı sektöründe bu süreci nasıl değerlendiriyorsunuz? Toplu konut uygulamalarında fark edilir bir ekolojik hassasiyetten söz etmek mümkün mü? Tüketici taleplerinde bu yönde bir değişim gözleniyor mu? Gerek üretici, gerekse kullanıcı için artık öncelikler değişiyor mu?

•Toplu konut üretiminde bu çerçevede firmanızın önceliklerini, vizyonunu, hedeflerini özetler misiniz? Konunun sağlıklı gelişiminin önündeki engeller sizce neler olabilir? Bunun için kimlerin ne gibi sorumluluklar üstlenmesi gerekiyor? Siz firma olarak bunun için neler yapmaya hazırsınız?

•Türkiye’de bireysel araç kullanımına dayalı konut sisteminin varlığından söz etmek mümkün. Oysa bugün hedeflenen, araç odaklı değil insan odaklı kentler, yerleşimler. Bunun için de bireysel araç kullanımından çok toplu taşıma, bisiklet ve yürüyüşün teşvik edilmesi gerekiyor. Sizce ülkemiz koşullarında bu konu nasıl teşvik edilebilir? Ulaşım sistemleri/imkanlar ve imkansızlıklar –fizibilite aşamasından başlamak üzere- toplu konut projelerinizi ne ölçüde/şekilde etkiliyor?

TOKİ

TOKİ: Dünyada sürekli gelişen ve ülkemizde hızla büyüyen enerji sektöründe ülkemiz, enerji kaynakları ve enerji teknolojileri yönüyle hala çok yüksek oranda dışa bağımlı bir ülke konumundadır.

Başta enerji hammaddeleri olmak üzere enerjinin her kademesinde dışa bağımlılığı en aza indirmek veya ortadan kaldırmak, enerji kaynaklarını çeşitlendirmek ve enerji verimliliğini ve tasarrufunu en yüksek düzeye çıkarmak devletimizin temel politikalarından biridir.

Önümüzdeki 20 yıl içerisinde dünya genelinde oluşacak elektrik talebini tespit amaçlı yapılan projeksiyon çalışmalarında, Türkiye gibi kalkınmakta olan ülkelerde, yıllık %6,5’luk bir artış ile en fazla elektrik talebinin konut sektöründen geleceği ortaya konmuştur. Nüfusun çoğalması, hayat standardının yükselmesi, konforlu yaşam tarzının benimsenmesi ve elektrikli cihazlara olan talebin artması bu süreçte önemli etkenlerdendir.

Yaşanmakta olan küresel ısınma, iklim değişiklikleri, hava kalitesi ve çevresel kaygılar, otoriteleri geleneksel enerji teknolojilerini değiştirmeye zorlamaktadır.

Bu çerçevede, ülkemizde de “Yenilenebilir Enerji Kaynaklarının Elektrik Enerjisi Üretimi Amaçlı Kullanımına İlişkin” 10.05.2005 tarih ve 5346 sayılı ve "Enerji Verimliliği” 18.04.2007 tarih ve 5627 sayılı "Enerji Verimliliği” Kanun Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Bu kanunlar ile özetle; hidrolik, güneş, rüzgar, biyokütle, jeotermal gibi temiz ve yerli enerji kaynaklarımızın elektrik üretimi amaçlı kullanılması, ayrıca, enerji kullanımında verimliliğin ve tasarrufun artırılması, yaşanan çevrelerde hava kalitesinin yükseltilmesi ve bu bağlamda da küresel ısınmaya sebep olan sera gazı emisyonlarının azaltılması amaçlanmıştır.

Bu amaçlara ulaşmak ve en az maliyetle en çok fayda elde etmek için konut sektörü, üzerinde çalışılması gereken en öncelikli sektörlerden biri olarak değerlendirilmektedir.

Konut sektöründe kullanılan enerji kaynakları olarak, öncelikle güneş enerjisi, jeotermal, biyokütle, kojenerasyon-trijenerasyon gibi sistemler ilk olarak akla gelenlerdir.

Dünyada özellikle konut sektöründe, enerji ihtiyacını (elektrik, ısıtma, soğutma) güneş gibi yenilenebilir enerji kaynaklarından sıfıra yakın maliyetle üretebilen binaların sayısı gün geçtikçe çoğalmaktadır.

Ülkemizde birçok bölgenin yıllık güneş enerji potansiyeli yüksek olmasına rağmen, güneş enerjisinin sıcak su üretiminde bir kaynak olarak kullanımı konut sektöründe çok kısıtlı kalmıştır. Güneş enerjisinin, elektrik üretim amaçlı kullanım alanı ise her geçen gün biraz daha yaygınlaşmaktadır.

Dolayısıyla, ülkemizde de enerjide dışa bağımlılığı azaltmak ve buna uygun çağdaş ve modern yaşam alanları kurmak için enerji ve konut sektörünün yakın işbirliği içinde olması ve enerji ve konut politikalarının bir arada ele alınması stratejik bir durum olarak ortaya çıkmaktadır.

Bu çerçevede, konut sektöründe, geleceğin enerji kaynağı olarak görülen güneş enerjisi başta olmak üzere yukarıda bahsettiğim enerji kaynaklarının daha etkin kullanılmasının, kojenerasyon-trijenerasyon gibi enerji teknolojilerinin yaygınlaşmasının, konut planlamalarında söz konusu yeniliklerin ve eğilimlerin dikkate alınmasının, bu amaçlara hizmet edecek pilot projelerin yapılmasının ve ihtiyaçların araştırılması yönünde kurumlar arası işbirliğinin tesis edilmesinin, bu yönde kurumların imkan ve kabiliyetlerinin belirlenmesinin, geleceğe yönelik bir yol haritası ve eylem planlarının hazırlanmasının büyük önem taşıdığına inanmaktayız.

TOKİ: Bilindiği üzere Türkiye, karbon gazı salınımında tehlike sınırında bulunmaktadır. Doğada gereğinden fazla karbon gazı salınımının olması iklim değişikliklerine ve doğal kaynakların hızla tükenmesine yol açmaktadır.

Konutlarda kullanılan enerjinin büyük bir kısmı ısıtma ve soğutma amaçlı olarak tüketilmektedir. Dolayısıyla, ısıtma ve soğutma yapılırken en az enerji kullanımı gerçekleştirilmelidir.

Konutlarda enerji kullanımının asgari düzeye inmesini sağlamak ve ülkemiz inşaat sektörüne öncülük etmek amacıyla Toplu Konut İdaresi Başkanlığı İstanbul Kayaşehir bölgesinde inşa edeceği konutlarda özel bir proje geliştirmiştir.

Bu amaçla hazırlanmış bulunan TS 825 Binalarda Isı Yalıtım Kuralları Standardı TOKİ tarafından inşa edilen binalarda hassasiyetle uygulanmaktadır. Binaların uygun ve doğru yalıtımı ile %25 den %50 ye varan yakıt tasarrufu yapılmaktadır.

İstanbul Kayaşehir konutlarında Düşük Sıcaklıklı (yoğuşmalı tip) ısıtma kazanları seçilerek ve merkezi sistemden sıcak su üretimi sağlanarak baca gazlarının en az karbon oranıyla dışarı atılması sağlanacaktır.

Mimari projeler ekolojik, iklim, enerji kaynaklarının etkin kullanımı göz önüne alınarak ve mümkün olduğunca doğal havalandırma yapılarak hazırlanmıştır.

İstanbul Kayaşehir Projesi kapsamında inşa edilecek konutlarda kullanım sıcak suyu merkezi olarak üretilecek olup, kullanım suyunun önemli bir bölümü çatıya yerleştirilen Güneş Kolektörlerinden sağlanacaktır.

Ülkemizde Güneş Enerjisinden elektrik üretimine öncülük etmek maksadıyla binalara yerleştirilecek olan Fotovoltaik Piller aracılığıyla çevre aydınlatması, asansörler, hidroforlar ve ortak elektrik tüketimine ait giderlerin karşılanmasına çalışılacaktır.

İstanbul Kayaşehir konutlarında Akkor Lambalar yerine enerji tasarruflu Ampuller kullanılacaktır.

Daire sahiplerinin ısındığı veya kullandığı kadar yakıt parası ödemesinin sağlanması amacıyla Radyatörlerde Termostatik Vanalar ve daire girişlerinde Kalorimetre (Isı Pay Ölçer) cihazları kullanılacaktır.

İstanbul Kayaşehir Projesinde Çatılarda Biriken Yağmur Suları merkezi depolarda toplanarak çevre sulamasında kullanılacaktır.

Su tasarrufu sağlamak amacıyla Alafranga Tuvalet Taşları (Klozetler) çift kademeli olarak planlanmıştır.

Enerji kullanımı-emisyon salınımı, ısıtma ve aydınlatma kontrolü ve tasarruf sistemlerine ilişkin uygulamaların, gelecekte yaygın olarak diğer TOKİ projelerinde de kullanılması önemli hedeflerimizden biridir.

TOKİ: Türkiye'de tüketilen enerjinin yaklaşık %20’si ulaştırma sektöründe kullanılmaktadır. 2005 yılı verilerine göre, bu oran %19,7 olarak gerçekleşmiş olup sanayi ve konut sektöründen sonra üçüncü sırada ulaştırma yer almaktadır. Ayrıca bu sektördeki enerji kullanımının yaklaşık %99’unu petrol ürünleri oluşturmaktadır. Dolayısıyla ulaştırma sektörü bu yönüyle büyük oranda dışa bağımlı durumdadır.

Ulaştırma sektöründeki enerji sorunu, ulaşım ve şehir planlaması, toplu taşımacılığın payının artırılması gibi uzun vadeli çözümlerle giderilebilir. Gelişmiş ülkelerdeki toplu taşıma düzeyine ulaşılabilmesi için konunun bir bütün halinde ele alınması gerekmektedir.

Diğer taraftan, bilindiği gibi, TOKİ projeleri, içerisinde sosyal, ticari ve dini tesisleri barındıran geniş ölçekli yerleşim projeleridir.

TOKİ tarafından üretilen sağlam ve kaliteli konut çevreleri, özellikle alt ve üst yapısıyla, gerekli tüm sosyal donatılar ve rekreasyon alanlarıyla birlikte ülkemizdeki konut talep anlayışının gelişmesini sağlamıştır.

TOKİ, genel olarak tüm uygulamalarında konut inşaatlarının yanı sıra, proje kapsamında ihtiyaca göre belirlenmiş olan gerekli sosyal (okul, sağlık tesisleri, idari yapılar, spor kompleksleri ve rekreasyon alanları vb.) ve ticari donatılar ile dini tesisleri inşa ettiğinden, bu projelerde yaşayan kişiler her türlü ihtiyaçlarını yerleşke içinden temin edebilmektedir. Bu itibarla, TOKİ projeleri iş dışındaki ulaşım gereksinimini en aza indirgemekte, burada yaşayanların araç kullanım ihtiyacını en aza indirgemekte ve dolaylı olarak enerji tasarrufuna katkı sağlamaktadır.­­­

MESA Yön. Kur. Başkan Vekili Özhan Akçalı

MESA: “Ekolojik hassasiyet çok önemli bir konu ancak gerek üretici gerekse de tüketici bu konuda henüz yeterince bilinüli değil. Bilgilendirme ve tanıtım calışmalarının sabırla sürdürülmesi gerekli. Ne yazık ki, tüketici kendisine yararlı görmediği, avantajlı bulmadığı konu ile, üretim ile, yeterince ilgilenmiyor, ona bedel farkı ödemek istemiyor. Üretici ise kendisine maliyet farkı getiren, çabuk geri dönmeyen unsurlardan kaçınıyor. Bu konu tabii ki zorlama ile olmaz ancak bilinçlendirme yanında bir süre de, kamunun ekolojik yatırımları finansal olarak teşvik etmesi çok yararlı olacaktır.

MESA : Biz, ürettiğimiz konutları tasarlarken özellikle enerji tasarrufuna özen gösteriyoruz. Henüz planlama aşamasında, yapıların yerleşim dokusunu, cephe ve tesisat malzemelerini özenle seçiyoruz. Doğal ve sürdürülebilir enerji kaynaklarından maksimum faydalanmalarını sağlamaya calışıyoruz. Bina cephelerinde ısı yalıtımını, prefabrik cephe elemanlarında entegre sandviç panel uygulamalarını yurdumuzda ilk uygulayanlardanız. Ekolojik uygulamalarda ilk karşılaşılan sorun maliyet olmaktadır. Henüz teknikler ve malzemeler oldukça yeni oldukları için maliyetleri yüksektir. Daha önce de vurguladığımız gibi, kamunun teşvikleri bu uygulamaları hızlandıracaktır. Ancak, zorlama kurallardan ziyade, bilinçlendirerek, inandırarak, maddi olarak teşvik ederek bu konuyu tabana yaymak daha doğrudur.

MESA: Günümüzde kentlerimiz planlı olarak değil, ne yazık ki “kadersiz” olarak gelişiyor. Yani, plansızlıktan, altyapısı önceden üretilmiş hesaplı konut yerleşim bölgeleri kamu eliyle hazırlanmadığı için, kente göçen ve ihtiyacı olan kesim kendine göre en uygun alanı yerleşmek için seçiyor ve yerleşiyor. Bu bölgeler bu düzensizlikle büyüyüp yoğunlaştıktan sonra kamu buralara altyapı getirmeye çalışıyor ve kendi eliyle bu plansızlığı tesvik ediyor. Eğer zamanında, uygulanabilir bir plan yapmayı başaramazsanız, basarısızlığı planlamış olursunuz. Bunun sonucu ise kaostur. Kent merkezlerinin çevreleri bu sekilde , bu dokuda, dolmuş olduğu için buralardan kopuk yeni yerleşim bölgeleri haliyle merkezden oldukça uzakta ve ulaşım sorunları ile birlikte oluşuyor. Ne yazik ki toplu taşıma altyapısı bulunmadığı hatta düşünülmediği – maliyeti nedeni ile olsa gerek- için, bireysel ulasım kullanılıyor. Yeni toplu konut alanlarının , yerleşmelerinin planlamasında bunun etkisi hemen göze çarpıyor. Artık bir konut ünitesi için bir adet otopark yeterli olmuyor. Sorun böylece uzayıp gidiyor...

SOYAK

SOYAK HOLDİNG CEO’su Emre Çamlıbel

SOYAK: Soyak olarak müşterilerimizin beklentilerinin bir adım önünde gitmeye çalışan bir yöntemle çalışıyoruz. Sürdürülebilir Yaşam bizim de önceliklerimiz ve projelerimizde uygulamaya gayret ettiğimiz bir anlayış. Ekolojik çevre şartlarında yaşanan olumsuz değişimlerle beraber toplumda bilinçlenmenin de arttığını farkediyoruz. Bu farkındalıkla birlikte müşterilerimizin yaşamlarını geçirdikleri ev ve sosyal alanlarında tasarruflu malzeme ve uygulamaları isteyen ve takdir eden bir yaklaşımda olduklarını söyleyebiliriz.

SOYAK: Soyak olarak gerçekleştirdiğimiz projelerde yaşam kalitesini yükseltmenin yanı sıra doğanın korunmasını, enerjiyi ve zamanı tasarruflu kullanmayı öncelikli olarak düşünüyoruz. Projelerimizi planlarken Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği’ne uygun şekilde geliştirirken; doğaya zarar vermeyen, tasarruf sağlayan malzemelerin kullanımına ve enerji verimliliğine önem gösteriyoruz. Otomatik bahçe sulamanın yanı sıra toprağa karıştırılan granüller kullanılarak az suyla sağlıklı yeşil alanlar oluşturuyoruz. Ortak alanlarda fotoselli batarya sistemleri, çevre aydınlatmasında LED’li sistemler ve su ısıtmasında güneş paneli kullanımı ile tasarruf sağlanarak düşük aidat imkânı sunuyoruz. Aynı zamanda, dairelerde dimmerli aydınlatma ürünleri ve 2 kademeli rezervuarlı (3–6 litre) klozetler kullanarak hem doğanın hem de daire sahiplerinin kazanmasını hedefliyoruz.

SOYAK: Yaşamın gittikçe karmaşıklaştığı metropollerde gerek yaşamı kolaylaştırmak, gerekse yaşanabilir bir çevre oluşturabilmek için toplu taşıma imkanlarının yaygınlaştırılması önemli bir yöntem. Biz projelerimizdeki yaşam alanlarımızda bu konuya önem gösteriyor ve yürüyüş yolları, bisiklet parkurlarına önem gösteriyoruz. Hatta Soyak Park Aparts projemizde sektörde ilk olarak elektrikli ve hibrid araçlar için gerekli şarj ünitesi donanımına kadar ince bir planlamayla gerçekleştirilen proje, yaşam kalitesini artıran pek çok uygulama sunuyoruz.

VARYAP

VARYAP: Türkiye inşaat sektörünün yeni odağı; sürdürülebilir yaşam, sürdürülebilir doğa, sürdürülebilir enerji ile sürdürülebilir düşük maliyetle, sürdürülebilir konfor ve yüksek yaşam standartta yapılar inşa etmek olmalıdır. Toplu konut uygulamalarında da aynı şekilde, sektör olarak her şeyden önce, geleceğe emanet edeceğimiz yaşam alanlarını oluştururken, hayata değer katma ve çevreyi koruma ilkesi, çevre ve sakinleri için binaların oluşturduğu negatif etkileri elimine edecek tasarımlar ortaya çıkarmalıyız.

Biz Varyap olarak bu amaç doğrultusunda projelerimize yön veriyoruz ve sektöre öncülük ediyoruz. 2009 yılında Türkiye’nin ilk yeşil konut projesi Varyap Meridian’ın temelini attık, çok geçmeden birçok yeşil bina projesi de hayata geçmeye başladı. Dolayısıyla hem üreticilerin önceliklerinde hem de tüketicilerin taleplerinde değişiklikler gözlemlediğimizi söyleyebiliriz. Biz fark yaratmanın, yenilikçilik ve yeni standartlar ile bizzat değişime ve gelişime öncülük etmenin, talebi tetiklediğine inanıyoruz. Eğer sunduğunuz üründe farklılık yaratabiliyorsanız, talep de doğurabiliyorsunuz.

VARYAP: Bizim firma olarak 10 yıl sonraki düşüncemiz, kendi enerjisini kendi üreten binalar yapmak. Varyap olarak, dünyanın gayrimenkul sektöründeki 10 firmasından birisi olabilmek. Nasıl Türkiye ekonomi olarak dünya ekonomisinin 10 büyüğünden biri olmayı hedefliyorsa, biz de Türkiye gayrimenkul sektöründeki bir firma olarak Türkiye’nin hedefinin gerisinde kalmadan ilerlemek istiyoruz.

Her yaptığımız projede, bir öncekini aşabilecek ne varsa, hangi teknoloji gelişmişse, hangi malzemeler üretildiyse, onu da projeye katarak, bir sonraki projemizi, bir öncekinden daha iyi özelliklere sahip olacak şekilde yapma gayreti içerisindeyiz. Ülkemizde büyük bir potansiyel olduğuna inanıyoruz. Bu potansiyelin de, işinde yetkin doğru kişiler tarafından yapılmasının önemine inanıyoruz.

Sektörümüzde, bu işi yapabilecek insanlarda çeşitli kriterler aranması gerektiğini düşünüyoruz. Bir berberde, ustalık belgesi aranırken maalesef gayrimenkul sektörünü geliştirecek olan bir firmada herhangi bir kriter aranmıyor. Aklına gelen proje geliştirebiliyor. O projeyi ne ile geliştireceği, hangi kadro ile yapacağı, nasıl yapacağı sorulmadan Belediye’ye müracaat ediliyor ve ruhsat alınıyor.

Önerim şu ki, nasıl devlet ihalelerinde, taahhüt işlerinde işin büyüklüğüne göre o işi yapacak müteahhitlerde yeterlilik belgesi arıyor ve o müteahhidin daha önce yaptığı iş deneyim belgesi, teknik kadrosu, finans durumu, makine-ekipman durumu göz önüne alınıyorsa, bu tür özel projelerde de, o projeyi geliştirecek firmalarda aynı kriterlerin aranması, bu kriterleri arayacak bir resmi kuruluşla muhatap olunması ve kriterlere uygun olan insanlara projeyi yapma yetisinin verilmesi gerekir. Bu uygulama sektöre çok büyük bir güven ve dinamizm kazandırır. Sektör içerisinde bu işi yapabilecek olan kişilerin ortaya çıkmasını sağlar. Sonradan doğabilecek birçok eksik ve aksaklığın da henüz işin başında önüne geçilmiş olur.

Yeşil binalar için ise resmi makamların yasa çıkarması ve teşvik vermesi gerektiğini söylemeliyim. Akademisyenler bu problem üzerine çalışmalı ve binalarda enerji tüketimi için yeni teknolojik çözümler bulmalı. Sivil toplum, toplumun faydası ve çevre için yeşil bina talep etmeli. İletişim

dünyasında yaşıyoruz; basın da konuya daha çok dikkat çekmeli, teşvik etmeli, işbirliği yapmalı ve daha çok insanda farkındalık yaratmaya yardım etmeli.

VARYAP: “Ulaşım alternatifi olarak hibrit araçları teşvik etmek için, VARYAP MERIDIAN Projemizde bu araçlara öncelikli otopark alanları sağlıyoruz. Genel olarak yeni projelerimizde de elektrikli araçlar için şarj istasyonlarının kurulması için gerekli altyapı çalışmaları yapıyoruz. Şarj istasyon ağının şehirde gelişmesiyle, tüketicinin dikkatinin bu yöne kayacağının farkındayız. Varyap Meridian Projemize olan ilgi ile halkın yeşil uygulamaları sevdiğini ve talebin arttığını gördük.

Varyap Meridian Projemizde bisiklet yollarının peyzaj planlaması sırasında projeye dahil edilmesi bir diğer alternatif ulaşım şekli oldu. 110 000m2’lik proje alanında bisikletler ile ulaşımın sağlanabilmesi imkanı ve her daire sahibine bisiklet park yeri sağlanmasından dolayı, bina sakinlerinin bisiklet kullanmaya yönelecekleri kanaatindeyiz.

Bisiklet kullanımı ile ilgili olarak Bisikletliler Derneği ile iletişime geçtik. Gördük ki tüm Avrupa’da aktif olarak kullanılan bisiklet turizm yolu EUROVELO, Türkiye’de son buluyor. Türkiye’de de bisiklet yollarının bir ulaşım alternatifi olarak sunulması ile biz de projelerimizde park yerleri sağlanması ve projelerden yollara entegre yollar yapılması ile yarar sağlayabiliriz. “